2004年来到济南，第一次到华山片区是13年，我去买纸箱子。走过一片田地，路过几个废品收费站，拐过几个巷子，在一片破旧民房中，找到了纸箱生产厂家，这一年，是济南华山片区的*迁拆**启动年。
在那个造梦就能卖地的年代，ZF想的是如何卖地，开发商想的的是如何圈地，被*迁拆**的居民，想的是怎么才能够得到更多的补偿，没有多少人可以想象到十年之后，他会成为今天的样子。
2013年5月，中海和历城区政府、城投公司签订了框架协议，同年7月，片区启动*迁拆**工作，9月，中海取得2105亩的熟化人资格，并且一次性支付熟化资金16亿元。
次年1月土拍，中海竞得片区土地4宗，总地价超32亿元，楼面价2350元/平。据市场传闻，此前与中海竞争的企业有中化方兴（金茂）、鲁能、北大资源等。可以想想，如果是鲁能，会不会再造一个学区高地，如果是中化，金茂府能否在这里得到认可，如果是北大资源，片区是否已经被分割，像现在的张马屯、盛福一样，各自为战，一片混战。
2014年11月，华山珑城迎来首开，以单盘约亿的销售额，刷新当年山东销售记录。
首开的火爆热销，让信心越来越足，中海在2015、2016年，三次摘牌，共计3064亩土地，用土地款143亿。
不得不佩服中海的魄力和眼光，摘地后济南房价开始上涨，项目2016年的均价约8141元/平，2017年均价达到11411元/平，到了2018年均价进一步到了13561元/平。
比较可惜的是，这里的房价在18年高峰之后，五年了，当年很多同期热销的楼盘二手房价格迎来了上涨，但他们，几乎是在原地踏步。
御景台一度卖到16000，现在有些二手房卖不到这个价格；珑岸精装小高层16000-17000，现在二手房也差不多的价格。
不可否认，中海成就了片区，片区也成就了中海，但是有些房子房价不涨也是事实，为什么华山板块价格如此“稳定”，还要再聊他的首开。
刚才提到过，2014年11月，华山珑城迎来首开，以单盘约35亿的销售额，刷新当年山东销售记录。
回顾当年热销，一是产品，刚需为主；二是教育加持，签约济南名校外国语学校；三是价格刺激，4500元起击穿济南价格底线，四是营销助力。
把这些热销原因放到当下，我认为可以给买房，2点启示。
第一、十年时间，济南已经度过了刚需抢房的时代，步入改善+刚需并行的时代，可以预见早期单价较低的大高层，价格上升会很难；第二、不要再迷信什么签约学校、挂牌学校了，如果是刚需，首要的还是位置和片区，不要指望1万多的房价，教出来3万多的学生；
言归正传，华山板块的房价稳定，来自于自身，也来自于外部。
这个大盘，连续多年冲上济南、山东，甚至全国的的TOP榜，为什么能够如此疯狂？价格是关键。项目拿地早，开发商成本控制能力强，无需高溢价，就可以得到丰厚的回报。以价保量，应该是他们过去多年的策略。
再看外部因素，产业薄弱让他很难形成真正的内循环，教育资源平庸让他吸引不到定向客户，圈层杂乱导致他定位模糊，上不去，下不来；大高层聚集，已经赶不上当下房地产产品潮流；围湖交通，出谈不上拥堵，但出行单一；位置靠北，潜力主要等待北跨。
所以，仅靠环境，是撑不起片区的未来的，后来大家又发现，山湖，其实对自己作用并不大，起早贪黑，根本没时间去享受面朝山湖，春暖花开的生活，工作和生活的距离更近，才是正确的选择。
2022年，销售面积约35万㎡，500多套房子，看似依然辉煌，但是，很多人不知道，这里面有约14万㎡，3000多套的商业产品，包含公寓，商业和办公等，被某国企打包收购了，而实际销售的住宅，预计约1400多套。单盘对比，这也很了不起，但是这是超过4个地块卖出来的量，有的地块距离很远，相当1个单独的楼盘。
不可否认，华山板块的高光时期已过，从全城瞩目到回归平淡，当下，更适合地缘性刚需、湖居式养老。
很多人把他的未来，聚焦在了地铁9号线，期待着地铁一响，黄金万两，但我看来，这并不是他再次崛起的筹码，只是城市对他的关爱。