我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

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提问：雕叔你好！坐标成都，高新区南户口，社保是锦江区都满6年。普通资格，锦江的第一套房刚结完按揭。现在打算入手第二套，首付70万，新房预算可能就龙泉东山板块。那么龙泉东山板块值得入手吗?比如金科的叠翠山美院。城投的锦澜悦山。二手房南门高新天府新区哪些小区可以推荐?

回答：你好！全城资格，虽然第一套结清，但是有房贷记录，所以第二套首付70万，*款贷**的话至多可以*款贷**6成(首付4成)，*款贷**打满大概175万。175万在新房市场，而且还是普通资格,基本上是无解的选项，除非看一些比较偏远的区域，龙泉东山版块自然环境是很不错，但是综合配套就差了很多，不论是学校还是地铁还是教育，都不适合当下自住，只能当做周末近郊度假休闲，或者看其中长期的版块成长价值吧，对一些风险性的购房者来说，或许也是不错的选择，毕竟产品还算OK,而且有新房光环的加持。但我更建议买入主城二手房，二手房推荐关注高新中德英伦联邦，中铁城锦南汇，远大中央公园。

提问：雕叔，您好，我想问一下武侯的社保，10月份满一年，户口落在了金牛，刚需，上班在武侯锦里附近和犀浦郫都四中两边跑，目前孩子还小，要考虑以后上学，预算180左右，户型三室的，目前看了一些楼盘，犀浦的华邑阳光里，傲城，和金牛国宾的青房天韵华庭，西岸观邸，金府的中加水岸，五块石的华润银杏华庭，想请教一下这几个楼盘怎么选或者有没有推荐的楼盘？

回答：你好，如果预算一定的情况下，要兼顾孩子以后上学的话，除非你是打算私立这类的，不然还是回归主城区吧，主城5+2在学区上是有优势的，所以犀浦的，真的就不能和金牛相提并论了，包括五块石的华润银杏华庭，周边的商业和交通配套其实非常优质的，只是教育还算是一个短板。单就金牛来看，青房尚瑞天韵在茶店子板块，房龄稍大，单价低，学区比较一般，西岸观邸差不多类似，地段好，但是也嘈杂无序。中加水岸在中环，未来有27号线通达，教育临近茶店子板块，我认为综合的环境应该是最好的。然后五块石华润前面说了除了学校不好，其他都不错，其实周边类似的天悦城（次新）、绿地世纪城（铁中9年制直升，以后27号线转2号线也很方便）都可以一并考虑。另外你要愿意通勤稍微长一点的话，还可以看教育更好的青羊新城，比如蓝光COCO金沙、海亮爱金沙、长虹和悦府、光华逸家这类。

提问：你好，雕叔，本人刚毕业不久，也刚在仁寿县城工作，想到成都购买首套房（*弹子**不多20W左右那样）后两年内不可能自住，成都目前没有房票，因为*弹子**不多，今年如果有适合的就打算，朋友叫我买视高，但你又说视高又不能买，又怕等到明年房价上涨了。麻烦雕叔看到，给个建议哈，谢谢！

回答：你好！若只有20-30w的朋友，能忽悠你过去的都是坑，特别是现在视高的房子。建议你选择仁寿二手次新房，单价较低压力小，能及时变现，从现在开始把成都房票买起。我们投资买房，不是无脑入，买错房比不买房后果还要严重，一旦入坑，不涨价、卖不掉、贷不出、占名额、还月供，苦不堪言。今天整理了一下小白易踩的几大坑：1：再次强调不要购买公寓、商铺、写字楼等非住宅产品，存在很大的不确定性，再加上税费的影响，保存功能和住房是无法相比的。2：不要购买旅游地产，买下它就是个大洞，数以百万的房子就可能砸在自己手中。还有个带文旅项目也都别碰。4：除非你对自住有很高的需求，不要买别墅，别墅的特殊性决定了它就是个消费品。别墅本身的回报率很低，购买别墅只会占用自己的资金，增加风险。几年下来别墅涨幅回报率跟你理财投资差不多甚至更低。3：不要只要求"量"而不求"质"，同样的首付，你想买两套郊区住宅还是一套中心区的房子？郊区的住房不是那么容易租，涨幅也小，卖也不是那么容易！看到新楼盘数量很多，但价值很难上升。4：不要滥用你的首*款贷**资格,每个人都有30%的首付机会。我们必须珍惜从银行获得70%*款贷**的机会。不要随随便便地利用你的*款贷**资格，在你的能力范围内，尽可能多地从银行借出筹码，购买一套总价值尽可能高的房子。5：不要被房子的"外观"所迷惑。影响购房的宏观因素顺序是：地段，学区，房龄，地铁，配套，环境。单套房的因素包括：户型、朝向、楼层。先看看因素是否满意，然后在筛选出一套房源。6：买房子犹豫不决，错过机会。投资要计算回报，所以你需要考虑买房的时间节点。趁着今年形势横盘阴跌的时候赶紧上车。一个好房子的特点之一是它流动性强，出手快。流动性来自核心购买力的需求和住房供应的挤压效应。只有那些持续有人口流入有产业支撑的城市，房子才拥有巨大的需求，才具有长期的投资价值。

提问：雕叔你好！投资一些成都市区老破小，等待*迁拆**可以吗？即使不拆，也可以出租。成都哪个板块适合赌*迁拆**呢？谢谢！

回答：哪个板块都不适合博*迁拆**，有多少人望穿秋水，盼到白发苍苍都没能赶上*迁拆**。首先，如果*迁拆**确定，我们作为普通人，总是最后得到风声的，价格也早就体现在房子里了，高位接盘恐只是是一腔孤勇。如果没有任何*迁拆**消息，能否经得住漫长年月的等待，一直坚守到交房？眼看别人的新大好升值像火箭，自己的老破小像蜗牛，而旧改又遥遥无期，是否依然初心不改？恐怕很难，因此变现是一定要考虑的。风烛残年的老房子，耗子蟑螂满墙爬，物管早就破罐子破摔，形同虚设，就算出租流动性相对好些，但始终还是不受人待见，最终出手还是要牺牲价格来获取流动性。再加上*款贷**年限短，金融属性差，综合来看，还是避而远之吧。

提问：雕叔你好！新人首问，我是刚需，我*弹子**80，一直想买房，很多原因一直没买成，现在终于下定决心准备买房了，但是不知道从哪里开始看起，选什么区位什么楼盘，很迷茫，刚需买房需要注意哪些，买哪里？望雕叔指点谢谢！

回答：第一次买房，图什么？是给女友还是老婆一个栖息之居？还是眼看着货币贬值的预期，必须买个房放着，心里才踏实？还是需要有个地方自住，丈母娘有要求等等。记住：真正的需求决定你要买的房子是怎样，这是匹配的关键之处。我们认为，但凡满足需求和预期的就是“买对”，但凡不满足预期的哪怕涨得多哪怕房子再漂亮，那也是“买错”。在预算一定的情况下，没有绝对的好房，只有匹配你需求的房子，这才是刚需切实的选房标准。而不是单纯地看房子好不好，顶豪虽好，但和你没关系。一般而言，刚需的购房要求会比较综合，要有个房子住，还得尽量不错的品质和物业，旁边有不错的学校，最好具备较大的升值空间。刚需因为就买一套房，也仅仅一套房，当然希望这套房承载他的所有需求，宜居、教育、板块、保值等，全家桶式的满足才好呀。其实，刚需买房，最忌的就是贪大求全，什么都要好，导致忽略了真实需求，从而各方面失衡、不匹配。因此，第一次买房，其实是做减法的过程：满足自己最核心的需求，适当舍弃其他因素。年轻人的第一套房子，是人生的第一个筹码，是阶梯的第一步，以后发展得好，会有第二个、第三个……接受第一次的不完美，妥协，做减法是必要的。成都7月有不少新盘价格倒挂都在几千以上，看你顺位度，抢到可以无脑入。二手房的话，预计接下来会进入平稳的寒冬，持续到明年初为止，期间尤其是年底，可能是比较好的淘笋阶段，就看你能否把握住了。

提问：雕叔你好！有个问题请教，感觉房地产频繁被调控被扭曲的情况下,投资变得越来越难，调控与投资客导致的非理性萧条此起彼伏,我们看到的是风险越来越多,这种事情下应该如何选择买房时机呢?

回答：1、政策是灵活的，我们自然会知道政策的松紧跟房价上涨得快慢密切相关，但预测政策是无谓的，更多的不多是嘴嗨多一句，然后真来了就自嗨一下，更多的人是追着新的政策去点评而已。2、要相信政策不是要堵死投资者，政策只是要放缓房价的涨幅，让其平稳发展而已。3、什么人能够进入呢，能够有能力穿越牛熊的在之前几轮已经大赚的朋友。政策的越发紧张，不过是为他排除更多的竞争者而已。真正痛苦的是仍旧没上车的刚需，或者是有点小钱，踏空了行情又想去吃一波涨幅的后知后觉者。他们的痛点在于，涨幅不会是一下子就给他们了，而可能是未来的一段时间里一点一点地给他们，短时间拉涨快感不会太强烈。而刚需，还有即使是一点一点的涨幅也是他们不能承担的。所以建议刚需仍旧是做足准备，满足条件就上。4、等下一轮时机再进入，对投资者是合适的，对刚需是不合适的。对投资者是赚得少的风险，对刚需是成本更高的风险。

提问：雕叔你好，我是高新区刚一，社保14个月，想买高新区/天府新区的新盘。预算总价300万以内，如果非常值得可以400万，但压力会比较大。投资+自住，比较在意房子未来升值空间、剪刀差、交通、商业配套，请问：1.高新区：目前我有关注山河玖璋、凯德世纪名邸、长冶南阳御龙府、中洲锦城湖岸二期、陆肖TOD，请问我哪个比较有希望，建议冲一冲呢？2.天府新区：我在天府新区是刚四了，有哪些比较合适的新盘可以冲一冲呢？对比高新区上面提到的几个盘，是高新区的好，还是天府新区好？3.二手房：我这个情况，是否需要考虑二手房，如果可以，二手房推荐哪个板块呢？

回答：整体来看，你目前高新刚一，这里的刚一你要确定你社保是在高新区连续缴纳（而不是中途转来累计的）14个月，然后你的户口在高新区也是连续而不是中途转区来的12个月以上哈？这样的话，不论是三倍熔断的热盘还是普通的新房，你才能叫做是刚一资格。整体来看，你的社保时常不算太常，然后总的预算也不算太高，所以基本处于一个不上不下的概念，主打天府和高新的新房，还是有些难度，很多时候都只能说是抱着试试运气的想法去报名。1、高新区的山河玖璋、凯德世纪名邸、长冶南阳御龙府，这几个剪刀差比较大，预计社保时常可能会要求比较高，你的14个月，有点悬。中洲锦城湖岸二期、陆肖TOD这两个，总价比较高，中洲可能接近500万，陆肖起步350-450万，压力是大一些，如果非要二选一的话，陆肖是更合适的选择。除此之外，也可以关注一下金隅金成府，预算和你的顺位都还是比较合适的，就是捂盘很久，一直不开盘，但是可以保持关注。2、天府新区刚四的话，更不好选了，能选到的都是些歪瓜裂枣，整体来看是不如等高新区的，但是也可以把天府新区的作为备选吧，相对来说推荐可以看看佳兆业麓山壹号、中铁悦鹿府/中铁卓越城、鹿溪樾府这几个楼盘，不论是资格还是预算还是你的多方面需求，都是比较匹配你当下情况的。3、二手房的话当下也是可以作为备选，和新房一起推进的，但是富贵险中求，二手房当下也有很多问题，比如单价贵，比如放款难，比如指导价下首付比例高等，总之和新房相比，都是有利有弊的，不能说绝对就买哪种好，只能说是哪种缘分更先到来。如果要看二手房的话，我比较推荐你多去看看大源（大多受制于指导价，下架了，需要去线下门店询问具体房源和楼盘信息）、市一医院（南城都汇）以及新川（中德英伦联邦、北大资源颐和翡翠府、龙湖九里晴川）几个板块的高新楼盘。至于天府新区，现在1.5万以上的无法备案，对买家极为不利，而且天新二手房泡沫较大，存量品质楼盘也不多，所以放弃。

提问：房婶你好，本人户口在老家，可以转成都，社保武侯；爱人社保金牛，户口新都;目前我爱人名下新都房产已出售，计划在主城区置换一套兼顾上班通勤和学区的房子，预算300万内。如果不能兼顾可以优先考虑投资，以后读私立学校。由于资金有限，二手房还有指导价，不知道现在是买新盘还是二手房合适？有没有合适的楼盘推荐？目前看了茶店子，感觉房子太老;武侯新城和青羊新城房子相对较新，不知道未来这二个区域哪一个更适合投资？

回答：茶店子属于金牛，被金牛拖累了，金牛又很不争气，很多新都的人喜欢金牛，但是金牛当不起带头大哥的称谓。茶店子板块呢小学在本区域内还行，初中是不错，但是不是很好进，纯粹地在周边生活工作的人或许比较合适吧，尤其是你们预算已经达到300万的情况下。你们是普通资格，除了高新都可以买，当下真正要兼顾教育的话，新房虽好，但是配套不全，学区谈不上，是可遇不可求的备选方案。主打还是二手房吧，你看是青羊新城和武侯新城，教育虽然不是顶级，但其实也是挺不错的了。青羊新城是可以的，比如中坝这边的，泡小和草小都来了，后续主打教育牌，升值压力四舍五入近乎于零，可以看凯德风尚、中铁瑞景颐城、西城尚锦等。武侯新城的话就看绿地圣路易名邸、中海锦城、保利花园、中铁骑士公馆等。武侯新城教育差一些，板块的环境纯粹性差一些，可能距离你们工作的通勤也更远一点，所以我认为青羊新城应该是首选的。

提问：雕叔你好，请问如何评价中梁雲玺台？普通、自住、改善，看中居住舒适度、教育、板块发展潜力。

回答：中粮这个楼盘，你知道为啥顺销那么久吗？当然本身产品是没问题的，也很漂亮，但是过高的总价，和这个版块地段格格不入，你要从居住舒适度改善的角度来说，楼盘内部是可以达到标准的，但是教育一般般，而且临近主干道、铁路线，所以基本面是不咋地的，槐树店这个版块，交通可以说还是比较不错的，但是定位应该是刚需刚改，而不是要和东客站去竞争改善类的段位。

提问：雕叔你好！您建议我直接出售两套40年产权的loft公寓，因为是去年刚入手，刚刚去问现在卖税很高，我们询问也是想再鉴定下，要不要留租两年，还是直接卖。

回答：直接卖！因为你要考虑时间和机会成本，2年的时间公寓价格大概率趴着那里不动，但是换成住宅，2年时间上涨空间很大。如果说等你2年后再买住宅，门槛更高，其实你的资产在变相缩水。机会成本，才是最大的成本。“机会成本”通俗的解释是假设有一笔钱可以投资几件事情，A赚十万，B赚五万，C赚一万，这时候应该选择投资A，如果投B表面上也赚钱，但在机会成本上比较A计算，相当于亏损五万，甚至有人不思考图方便会去投资C，相比A的投资等于亏损了九万。投资者的本金都是有限的，只要投资必须投最赚钱那个！可以说无论你选择什么都必须放弃另外N个选择。懂得取舍才是一个理智的投资者发现投资错误，立马止损，转投其他，苦熬，浪费很多机会成本。

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