周末天空之城开放了售楼处，富力中心的住宅也官宣了11月登场。这时候，已是现房的香港兴业·耦园，先领出了预售证。接下来一段时间，被狠狠限价的未来科技城会很热闹。
行情冷下去了，大家摇号时候的顾虑也多了。
上周幸福里领证，就隐隐感到了各种趋势：正常行情下，2.65万元/㎡的幸福里手握明显倒挂，而且还是双地铁TOD，摇就是了。但是，大家却很关注另一样东西——时间成本。
毕竟幸福里要到2022年底才能交付，再加上余杭区无法提前缴纳契税，如果是投资购买幸福里，等到满2年，已经是5年以后了。
有粉丝吐槽：“谁知道到时候杭州楼市会是什么样啊！”
先不论亚运会以后杭州市场究竟会如何走，光是这本时间成本账，就多少有些算不过来。
这时候，现房楼盘的优势就显示出来了。
比如前段时间海上海、湖景居、金色和庄。虽然各自都多少有那么一些遗憾，但还是让购房者心动。相信现房是一项重要因素。
这一次上新的现房楼盘，则是香港兴业·耦园的最后一幢洋房。由于耦园今年3月就已经交付，所以摇中了只要等合同走完，*款贷**办妥，随时就可以*证办**。
在未来科技城接下来要上新的楼盘中，可以说是时间成本最小的一个了。
▲香港兴业·耦园交付实景
再加上耦园交付品质和口碑不错，只怕这次摇号难度会很高。
今年3月，耦园推出的5幢洋房144套洋房，可是吸引了3272户的报名，中签率4.4%。这次只有34套房子，房源偏少，没准耦园还能创下一个超低的中签率。
楼盘概要
楼盘
香港兴业·耦园
地址
余杭区文二西路转入荆长大道（五常小学旁）
产品
小区由多层洋房和联排别墅组成，本次开盘为洋房最后1幢，剩余联排与院墅待售
总户数
396户
车位数
548个交付时间
洋房已交付，完成合同以及*款贷**手续以后，即可办理房产证地铁情况机场快线阿里巴巴站直线约2.3公里商业配套
向北300米处为约1万㎡西溪旺角，周边3km里有海港城、亲橙里、西溪印象城等综合体周边学校
五常街道中心幼儿园总园、杭师大附属五常中心小学、杭师大附属五常中学环绕小区，接送方便
开盘信息洋房22#楼共34套，户型117㎡、123㎡、178㎡
价格情况144㎡以下均价28200元/㎡，144㎡以上均价33000元/㎡
验资要求冻结90万元登记时间10月29日至11月1日，每日9:00-17:00
1.
板块配套
未来科技城，应该不需要过多介绍了吧？两大“宇宙中心”之一，杭州“硅谷”，阿里大本营。
这基本上是杭州楼市“限价最狠”的板块了。
几年前，未来科技城与钱江世纪城的房价还是平分春色。现在，世纪城的高层已经站稳了4万7，而未来科技城高层也不过3万1左右。这个价格，不光输给了钱江世纪城，也低于萧山市北、湘湖等板块。
作为一个有产业支撑、丰富配套的板块，未来科技城的新房价格似乎比大家意料中低了一些。不过这也意味着，互联网行业的人才们能够用更低的代价留在这里。
▲香港兴业·耦园区位图
从位置上来看，耦园毗邻西溪湿地，所在的位置未来科技城最初版本的低密住区，容积率只有1.2。周边的滨江西溪之星、西溪融庄等，也都是低密度产品。
从幼儿园到中学，五常街道中心幼儿园总园、杭师大附属五常中心小学、杭师大附属五常中学全部围绕着耦园，全部都已经投入使用，硬件设施都很新。
▲边上就是杭师大附属五常中心小学
在学区分布稀疏的未来科技城，能有12年的公办基础教育配套，已经非常难得了。
商业配套上，除了周边小区的底商，耦园往北300米左右有一处西溪旺角。体量不大，只有大约1万㎡，但是能够满足基础商业配套。
周边3公里范围内有海港城、亲橙里、西溪印象城等综合体，开车通行勉强算比较方便。
▲香港兴业·耦园小区主入口
最大的遗憾是距离地铁站比较远，已经批复的线路站点中，最近的是机场快线阿里巴巴站，直线大约2.3公里。如果是日常通勤，很难依靠地铁。
但是由于比较靠近西湖区，通过门口的荆长大道可以很快开上文一西路、文二西路、余杭塘路等东西向道路，到城西、市中心等方向很方便。
▲香港兴业·耦园售楼处
2.
楼盘信息
耦园由香港兴业开发，总建筑面积约10万㎡，主要由多层洋房与联排别墅组成。
从售楼处现在已经能够看到耦园。外立面石材干挂，多层用了黄金麻和仿石漆，联排用了印度进口的克什米尔金。整个小区全人车分流，而且做了地上地下的双大堂设计。
▲从耦园售楼处看小区内部，完全人车分流
由于小区已经交付，绿城物业已经入驻，所以现在不允许购房者进入小区查看实景。
目前售楼处所在的位置将是后期小区会所，面积约700㎡。在未来科技城，配置了会所的小区是少数派。隔着会所的玻璃，刚好可以看到这次开盘的22号楼。
▲香港兴业·耦园沙盘
虽然我到达的时间是工作日的上午，但是购房者还是源源不断。到了中午置业顾问需要轮流吃饭。有一对年轻夫妇直接抱着睡着的小婴儿就来了，看来应该是蛮赶时间的。
▲快到中午了，置业顾问仍然很忙碌
即使是毛坯交付，耦园还是提前为业主考虑了各种小细节。
比如入户门门槛预留了10厘米左右的高度，保证业主有空间可以安装地暖。又比如卫生间排水采用静音管道和同层排水，尽可能减低排水噪音。将来如果有检修需要，也可以在自家内解决。
整体园林景观以及公共部分也做得比较细致。作为香港兴业在杭州唯一的项目，耦园还是值得点赞。
▲香港兴业·耦园交付实景
兔博士数据显示，目前小区二手房一共成交了4套洋房标准层，单价大约3万5-4万不等。和2万8的新房价格相比，大约有7000-12000元/㎡的倒挂。
挂牌房源方面，整个小区单价最低的大概也在3万8左右。
保守估计，这次如果摇中一套平层123㎡，账面盈利约85万左右。当然，最终能赚多少也还要看卖出去那一刻的价格。
除此之外，隔壁的滨江西溪之星由于是精装交付，二手房成交价格也基本上在4万-4万5之间浮动。
▲隔壁的滨江西溪之星
3.
产品分析
由于耦园洋房部分已经交付，而且为毛坯，所以售楼处并没有开放样板房，现场只有几套户型模型。
▲香港兴业·耦园交付实景
本次开盘一共有3个户型，分别是23套123㎡标准层、6套117㎡底跃、5套178㎡顶跃。由于是一梯两户，再加上双向智能梯控，整个电梯厅相当于都是自家的，可以充分利用。
123㎡标准层户型
123㎡标准层是一个四房两厅两卫的“四叶草”户型。奇偶错层，户型略有不同，奇数层阳台在卧室外，偶数层阳台在客厅。由于是新规前的产品，再加上是洋房，所以得房率很高。现在已经很难看到这样的产品了。
整体南向面宽大约11.3米，房间开间尺度都很大，北向最小的书房开间就约3.0米，和现在市面上一次次卧的开间尺度差不多。
主卧套间自带卫生间，开间约2.2米，想做一个浴缸应该不成问题。南向次卧则带了一个走入式衣柜。
117㎡底跃户型
117㎡底跃是一个三房两厅两卫的户型，总价比2层的123㎡大约要贵30万左右，当然，可以利用的空间要多很多。
首层部分与123㎡相比，由于单元入户的设置，少了一个北向的小书房，其他空间结构相差不大。一层有一个小院子，与外部有绿植隔断。地下室的空间可以完全自行发挥用途。
178㎡顶跃户型
178㎡顶跃的总价比较高，基本在570-600万左右，户型为五房五厅三卫。城西方向对于叠墅、跃层有执念的客户千万不要错过。毕竟未来科技城其他的叠墅产品总价基本上都在800万-1000万以上。
跃层是主卧大套间以及露台设计。主卧大套间可以根据业主需求自行设计，灵活性比较大。这个户型对于三代同堂的家庭比较友好，一是房间数够多，二是上下两层能够保证相对的互不干扰。
4.
跑盘总结
1、和同小区二手房相比，摇到就卖赚个7000元/㎡问题不大。
2、户型好，非常好，可拓面积很多。
3、预算比较充裕的改善客户，千万不要放过顶跃，这样的产品在全杭州都越来越少了。虽然总价要高一些，但是基本上可以实现一步到位。
4、后期还剩下10幢联排和1幢叠墅，全部现房结顶，户型尚未披露，终极改善客户可以等一等。
5、在未来科技城当中，位置更靠近西溪。优势是幼儿园、小学、中学绕自己家一圈。但和西溪公馆面临一样的问题，缺地铁。
6、香港兴业在杭州首个项目很有诚意，产品做得不错。耦园即使完全不作投资考虑，用来自住也是非常好的。
7、时间即成本，证一办就能卖，现房优势明显。
8、房源太少了，中签率肯定会很低。