FANGDONG
气温回暖了，楼市政策也要适当放松了，2022年，郑州楼市的春天来了。
春节过完了，学生们也开学了，千万郑州人都开始正常上班了。但是，郑州一些问题项目的工地上，却依然没有复工迹象。
节后工地能否复工，成为检验房企资金、负债水平，运营能力的最直接指标，营销人员全员到位、朋友圈开工海报鲜红热烈，都抵不住工人一句“我们开工了”。
动荡的年代，安全胜过一切海誓山盟，2022年买房，考察工地正在成为购房者的必修课。
那么郑州豪宅工地复工情况怎么样？面对3万+/平的豪宅迟迟不开工，土豪们是否还能稳坐钓鱼台？
FANGDONG ｜ 房东俱乐会
撰文：千秋 美编：小樱 校对：大豆
01
北龙湖豪宅：南岸北岸差异大
万科拾谧森语
2月25日当天，万科拾谧森语工地现场有近30台重型机械分布于各个角落同时开工，目测有数百名工人在工作，测量的测量，挖土的挖土，开车的开车，各司其职，干得热火朝天。
现场能看到部分楼栋已出地面，部分应该还在挖基坑。
万科拾谧森语项目工地，是北龙湖目前最热闹的工地。
万科拾谧森语施工现场
中海云鼎湖居
中海云鼎湖居勇夺2021年郑州商品房销售金额排行第一名，足以可见项目的抢手程度，而央企中海的工程进度也没有让业主失望。
2月25日调研当天项目已经复工，楼栋基本封顶，工人正在做外立面，部分楼栋外立面已经做好，小区电力设备也在进场。
从中午附近流动餐点就餐工人来看，复工人数在百余人左右。
中海云鼎湖居施工现场
华润北龙湖项目
华润北龙湖项目是2021年第二次集中土拍中竞得的项目，时隔不久，项目已经开始动工。2月25日调研当天，工地上工人还不多，陆续有车辆进场运输建材，一位工作人员说道“今晚就要搬进来住，板房建好了，设备也进场了，马上就要大干一场了！”
华润北龙湖项目施工现场
保利璞岸
保利璞岸去年低调开盘，但是销售火热不允许它低调，频频因爆卖吸引人们关注，开年更是用近1个亿的成交额创下北龙湖片区周成交记录。
来到项目工地，发现施工现场与销售案场同样火热。
据现场工作人员介绍，工地过年都没停，目前三个劳务公司全部进场，几百号人同时作业，部分楼栋已经出地面三层。
保利璞岸施工现场
绿城湖畔云庐
绿城湖畔云庐已经复工，小区楼栋主体结构均已完成，远远就能看到工人在吊挂脚手架上做外立面，每栋楼至少有6—8名工人工作，整体也有百余名工人已复工。
绿城湖畔云庐施工现场
中海云著湖居
中海云著湖居接棒云鼎湖居，继续在北龙湖北岸热卖，会所已经呈现，工地现场也早早开工。
调研当天工地十余架塔吊全部投入工作，部分楼栋已出地面三四层，工人繁忙作业中。
中海云著湖居施工现场
金茂如意府
金茂如意府小区主体已完工，正在做外立面部分，工地大门外叉车、洒水车随时待命。
据现场工人介绍，项目正月十三左右就已经开工，现在工人基本上齐。
调研当天午饭时间，如意府工人吃过饭后分别在附近公园路边休息，有的在西运河公园湖边散步，有的拿出手机给家人打电话，有的直接躺倒在草坪上小憩，沐浴在春日阳光下。
金茂如意府施工现场
永威上和琚
永威上和琚已经复工，大部分楼栋外立面已经做好，楼体脚手架和围挡已拆除，剩下施工电梯还没拆，工人走下地面，走进室内作业。
据工人介绍，项目正月初九就开始上人了，目前工人基本到齐，水电、木工、装修等都已进场，恢复正常施工状态。
永威上和琚施工现场
碧桂园豫府
碧桂园豫府工地同样一片繁忙，站在如意河西七街上抬头随处可见楼上工人在安装阳台窗框，龙腾二街的工地大门处，运输建材车辆进进出出，每栋楼至少6—8人在施工，整个工地现场施工工人达数百人。
北龙湖有几个固定的工人生活区，附近工人下班都会去生活区吃饭休息，而当天中午饭时间，几个卖午餐的流动摊专门来到豫府附近卖饭，也从侧面印证碧桂园豫府工地工人多而繁忙。
碧桂园豫府施工现场
美景美之心
临东风渠的美景美之心施工现场工人也较多，大部分外立面已经完成，从外面看个别楼栋外墙仍有工人在施工。
一位在大门处地面耐心抹泥灰的工人介绍说，美景美之心元宵节前后开工，外墙工作剩余不多，有很多人在室内和绿化，整体进入扫尾工作阶段，复工工人上百。
美景美之心施工现场
康桥诸子庐
康桥诸子庐2月18日就已官宣复工，但是工地上人基本也在元宵节以后，2月26日调研当天工人并不多，偶尔有小型叉车出入运送建材，据说目前工人有百余名，还没到齐。
小区楼栋外立面、石材铺贴等工作基本完成，部分楼栋门窗玻璃还未安装到位，剩余主要工作也在室内和小区绿化上。
康桥诸子庐施工现场
雅居乐御宾府
雅居乐御宾府已经复工，除了样板房，所有楼栋几乎都被绿色围挡包围，正在进行外立面升级。
虽然看不到工人作业，但是能明显听到围挡里传出各种电锯声和工人敲打声。据工人介绍，项目也是在元宵节后正式开工，目前人员基本到齐。
调研当天遇到不少客户到雅居乐御宾府项目地看工程、看样板房。
雅居乐御宾府施工现场
正弘臻
正弘臻外墙工作也基本做好，施工现场已经很少有大型机器，工人在各处做一些扫尾工作。
有人站在脚手架上修整主大门处顶棚，有人在铺贴公区地面，有人在园区栽种绿化，现场还有人员指导绿植具体栽种工作，非常认真。
还有些看不到的工人在室内做细节完善，远远还能听到室内传出的歌声，他们在为即将收尾的工作感到高兴，也会为自己盖出的豪宅自豪吧。
小区剩余活儿不多，所以工人也不多，目测有百十号人
正弘臻施工现场
正商祯瑞上境
楼体工作也基本完工，剩余主要是室内和园区绿化。
工作不多，工人也不多，整个工地有百余人，施工大门处不乏有提前结束工作的人在聊天。
“放心吧，你看这都快弄完了，不会烂尾，你听说过正商有过烂尾？“一位工作人员误以为我是业主，主动安慰道。
正商祯瑞上境施工现场
青风院子
青风院子房子主体已经完工，预计年底交房，剩余工作较少，工地也只有几十个工人在工作，大多都在做绿化和公区地面工作，有浇水的，有铺砖的，有铺管道的，已经看不到大型机械和到处灰尘的建材。
施工大门坏了颗钉子，至少有五名壮汉监督、指导、施工，说明工地工作量确实不多了。
青风院子施工现场
中建柒号院
中建柒号院据说也是元宵节后正式开工，不过工作量不大，现场工人也不多，只有几十个人做扫尾工作，小区公区地面、大门、绿化、地下车库、室内细节完善等，不时能听到传出的电钻声。
中建柒号院施工现场
美林上苑
美林上苑正月二十左右开工，目前工地正在上人中，南苑北苑工人都不多，目测都在百人左右。
美林上苑施工现场
正商丰华上境
正商丰华上境的楼体工作基本完工，但是工地依然早早就上人了。大部分工作在室内和绿化，施工声音不大，复工人数百余人。
正商丰华上境施工现场
万众顺和禧
万众顺和禧工人更少，走在如意河西七街上只能看到一位工人在工作，也几乎听不到施工声音。
小区部分楼栋已完工，有些楼栋窗户还没安装到位，而且仔细看能发现墙上有破损痕迹，小区大门也没做好，算是进入修复和扫尾阶段。
据工作人员介绍，项目开工也不晚，正月十二左右就开始干活儿了，但是工人比较少，也就十来个人。虽然剩余工作不多，但是杂活儿不少，人均工作量很大。
万众顺和禧施工现场
建业君邻大院
建业君邻大院三个院中，竹苑的完成度最高，梅苑次之，松苑动工较少，但是三个苑的复工情况却大相径庭。
完成度最高的竹苑，据说初十已经开工，目前工人较多，每栋楼约有十个人在工作，加上公区部分，整个项目已有数百人在施工。
小区部分楼栋外立面围挡已拆，在做室内部分，围挡部分也能听到敲敲打打的施工声音。
建业君邻大院竹苑施工现场
梅苑楼体都还处于围挡中，能看到个别楼栋主体已完成。但是2月26日调研当天梅苑工地的人行出入口和车行出入口都大门紧闭，看不到施工工人，也听不到施工声音，只有几个塔吊默默伫立着。
建业君邻大院梅苑工地现状
松苑
松苑是2021年建业留给郑州人最后的惊艳，项目因规划独特的造型赚足了话题和关注度，后来因为众所周知的事情，很多人开始质疑松苑是否能够落地。
2月26日调研当天看到松苑工地整体依然处于未开发状态，大面积黄土被蓝色盖土网覆盖，只有在样板房附近竖起几个大型机器工作，地面上铲车、叉车、工人都在争分夺秒地盖样板房。
挨着样板房一角的工地附近，有人用活动板房搭起了个小超市，为周边工人提供生活所需，松苑工人也会在工作间隙到这儿坐一坐，说说话。
据工作人员介绍，松苑样板房进度非常快，年前刚开始施工，现在已经出地面两层了，第三层钢筋都竖起来了。
“我过了元宵节才过来，回去时候还啥都没有，回来已经盖两层了。“这位工作人员也在感叹松苑样板房进度之快，为了赶工，有的工人过年期间只在大年初一休了一天。
建业君邻大院松苑施工现场
“听工人说可能过两天松苑还会放假，梅苑也一直没开工，俺生意都不好做。“小超市老板娘不好意思地笑笑说，他们的超市就在松苑样板房旁边，整体又位于君邻大院三个苑中间，主要就靠这几个工地的工人支撑。
碧源荣府
碧源荣府售楼处和施工工地空空荡荡，连个值班的人都没碰到。
工地上没看到重型机械，只有一些建材和拆掉没拆掉的脚手架胡乱堆放着。
碧源荣府各楼栋施工差异较大，3号楼主体已经完工，门窗安装完毕，1号楼窗户还没有安装，后面几栋楼外立面还没有做好。
一墙之隔，街上阳光明媚，小区房间里黯淡无光，穿堂风从南到北，如泣如诉。
不知道在4个月的超长假期后，碧源还能否顺利复工。
碧源荣府项目现状
名门樾府
名门樾府看起来比碧源还惨，碧源荣府至少看上去是一个还没有复工的工地，名门樾府工地和售楼处恣意生长的荒草，很明显地告诉人们，这就是一个“烂尾项目”。
售楼部的假山、古树、古铜打造的小景，都能看出当时开门迎客时的繁华，也能感受到开发商用力营造出的王府的尊贵感。
只是一切都被荒草掩盖，加上初春草木未绿，水泥墙的建筑和树木都是灰扑扑的没有生机，更显萧条，站在售楼处仿佛置身于某个被抄家已久的王府。
名门樾府项目现状
住宅项目之外，北龙湖的配套项目也在陆续复工中。
紧邻中运河的卢森堡1号院、2号院施工繁忙；正商五洲酒店、黄河龙珠酒店已复工，但施工人员较少；丰盈路中学也有零星工人上工，没有恢复正常施工状态。
卢森堡中心1号院施工现场
黄河龙珠酒店施工现场
正商五星酒店施工现场
丰盈路中学施工现场
最令人期待的是今年即将开业的商业综合体好睦邻·如意坊，位于如意东路与如意河东二街交会处，是北龙湖唯一地铁上盖的商业项目，包含地铁商业、街区商业等多种商业业态。
2月26日调研当天看到工地现场工人繁忙，建材运输车辆进进出出。
如意河东二街上，自东到西排列着五栋独栋商业，这五栋楼的完成度也自东向西依次递减。
最东边的一栋完成度有近90%，外立面基本完工，玻璃幕墙安装中；第二栋完成度最多80%，跟第一栋差不多，就是进度慢了点；第三栋外立面围挡还没有完全拆除，第四栋还没开始做外立面，第五栋刚出地面没几层。
瞰河的这几栋进度更慢，主体都没有完工，最高的盖到五层。不过现场施工工人较多，塔吊也正常运转。
如果今年能够顺利开业，大概率也是如意河东二街上那几栋分批先开。
好睦邻·如意坊施工现场
从项目数量上看，北龙湖北岸在建项目复工率达到了100%，南岸在建项目复工率约83%。北岸六个项目工地都在如火如荼地大干快上，除了刚开始挖基坑的华润，基本都进入了正常施工状态，完全感受不到一丝当今房市的主流“寒意“。
从项目复工规模、施工人员、工地工作热情上看，南岸也不及北岸。
主要原因是北岸项目多处于建设初期，尤其是新拍的地块还在动土，工程量大，施工队规模也大。南岸项目大多处于快交付状态，剩余工作量不多，所需工人少，而且都是室内、绿化等细活儿、慢活儿，不需要大型机械，所以南岸也有不少至今工人还没到齐的项目。
02
北龙湖外豪宅：有人抢跑有人落后
除了北龙湖，郑州还有几个点状分布的豪宅，它们以不同定位吸引着特定的客户群体：
郑东华润万象城、未来天奕、雅颂居。
郑东华润万象城
郑东华润万象城自拍地起就一直备受关注，规划流出后，自带类似上海嘉里中心和深圳高端商业的潮流商业，比正弘丽汀公寓更好的公寓，革新郑州高端生活方式的住宅，统统都在撩拨富人的心，人们时刻都在关注项目工程进度。
2月25日调研当天看到，郑东华润万象城北苑已经在挖基坑，只是规模较小，工程队还没有正式进场，主要开工的是南苑。
从现场看塔吊和机器并不多，但是已有部分楼栋地下室已经盖好，工程赶得很紧，过年没放几天假，初十之前就开工了，目前复工人员已达数百名。
“央企就是不一样，人家那规矩就是规矩，一天假都不给你多放。“刚下班的工人在工地一旁，就着落日的余晖边吃晚饭边打趣说道。
郑东华润万象城南苑施工现场
未来天奕
东风路上的未来天奕一直被拿来与北龙湖豪宅比较，有人说未来天奕的设计超越了北龙湖，是北龙湖都达不到的豪宅高度，也有人说产品好是好，就是可惜了没在北龙湖。
早在2月6日，未来天奕项目就已举办了隆重的开工仪式，包括营销口和工程口，2月26日调研当天发现工地上塔吊、重型机械等机器开工少，施工工人人数也不少，15号楼和16号楼施工人员较多，平均每栋楼95人左右，其他楼栋施工人员较少。
未来天奕施工现场
雅颂居
雅颂居是紫荆山嘉里建设郑州综合体的配套住宅项目，是郑州老城区售价最高、面积最大的楼盘，目标只是钟情老城区的土豪。
雅颂居前期土地搁置时间较长，是郑州知名墨迹盘，但是入市后，无论是销售还是工程进度，都与之前的墨迹形象大相径庭。
调研当天，雅颂居商业项目和住宅项目都已复工，住宅项目人更多。据现场工人介绍，工地正月二十才开工，一周时间就上了几百号人，木工、水电包括精装部分的中央空调、新风等都已入场，工地干得热火朝天。
雅颂居施工现场
03
2022买房，务必准确考察工地
郑州房市基底是刚需，领头羊是豪宅，近几年郑州市场的几次回暖几乎都是豪宅市场带领起来的。
豪宅市场好，整个郑州房市不一定好；但是豪宅市场不好，整个郑州房市大概率也不会好。
通过实地调研郑州豪宅工地，我们发现这样一些规律：
1、 相对于刚需市场，豪宅拥有更多确定性。
刚需盘对房企来说门槛较低，之前郑州随便一个城中村的村干部拉几个人就能成立个房地产公司的草台班子，太容易就不稳定，工地安全性没保障。而豪宅门槛高，一般参与的都是有一定资金和经验的房企，安全性本身就高，工程进度更有保障。
2、 豪宅市场中，复工率更高、进度更快的还属央企和国企。
央企、国企以及碧桂园这类级别的民企，有着规范严格的工作制度和工期要求，工人粘度强，节后复工时间早，工人上工快且集中，比如北龙湖北岸的一众央企项目，一个个都干的热火朝天。
北龙湖南岸的豪宅项目操盘者民企较多，春节假期一般较长且不固定，工人粘度低，节后上工慢，所以会出现个别项目直到正月二十还是稀稀拉拉几个人。
3、 复工越早的项目，对后期提振市场、项目的信心和美誉度越重要。
能早复工，说明开发商不欠工程款，资金较稳定。而且早复工，意味着业主可以早收房。越是拖拖拉拉不复工的项目，越有问题。
复工早，购房者有信心，工程就顺利，回款、付款都快，进入正循环；复工晚、复工率低，影响销售，进而就会影响资金，严重者付不起工程款，影响工程进度，跌入恶循环。
所以能早复工就早复工。
4、 节后复工有问题的楼盘与暴雷房企是有关联的，暴雷的房企不复工或者复工晚、规模小，年前在濒死边缘挣扎的房企，会在复工这一关再爆一批。
5、正月初十之前，郑州已有数十家房企发布了开工海报，售楼部也确实纷纷开门迎客，但是购房者应该认清，营销口开工不等于工程口开工，售楼部开门不等于工地开门。
6、 郑州市场上已经存在只开工营销口，不开工工程口的项目，这样的房企有极大卷钱的可能，所以2022年买房，一定记得正确考察工地！
7、 目前还没有全面复工的楼盘也不能一棒子打死，等出了正月再看，买房也不着急在这几天，出了正月工地还是一片寂寥，基本就可以放弃了。