本文内容均为一家之言，均是预测，仅供参考，最终以官方公告为准。
随着东部新城核心区和鄞州中心区的饱和，拥江揽湖滨海的大格局下，未来的鄞州将主力发展哪里？
根据最新三区三线和《宁波国土空间规划草案》等规划来看，经我们预测。
我们认为以下几个区块最有可能成为鄞州的未来。
*江老**东
三核之心，让价格飞起来
*江老**东位于三江口，东部新城，和南部新城三核之中心。
我们把*江老**东分为江东核心，江东北，仇毕和宁丰（在大板块中，为便于划分统一划归长丰板块）板块。
核心优势：借助鄞州雄厚财力，全面城市更新，让江东重新焕发活力，也让本板块更基数庞大，也注入了强大的购买力；
形成三江口+宁穿路+江东北+宁丰长丰四大豪宅圈豪，云集多个顶流项目，量价热销。
板块短板：板块多处界面陈旧，老破小众多，产业一般。
配套评价：坐拥比较好的学区、配套丰富、地铁密集
发展空间：集中在庆安、宁穿路、庆丰、划船、白鹤、仇毕等片区，全面开花，但不集中，预计有净地2.5平方公里土地可供开发。
尤其是庆安区块，定位为滨海大都会的城市客厅，未来规划建设河海博物馆和250米+的双子塔。
上图来源于HPP建筑设计院
明湖+五乡西组团
东部新城2.0与3.0联动
这个片区由明湖+五乡西为组团，明湖是东部新城的2.0，而五乡西是一匹黑马，借助甬江科创区+城投一级开发，五乡西是东部新城3.0？
明湖
东新中央居住区
核心优势：作为东部新城的中央居住区，由于东新基本没地，环明湖自然成了首选；明湖作为稀缺生态优势。
形成明湖豪宅圈豪，新房房价宁波第一高。
板块短板：明湖还未完全建成；配套较少；南面有邱隘老街，*迁拆**推进有难度。
配套评价：学区中上、配套主要依赖东核、有地铁
发展空间：环明湖，单点环圈开发，预计有净地1.5平方公里土地可供开发。
五乡西
东新3.0，东投操刀+科创区规划
核心优势：有甬江科创区规划，又有东投操刀开发，此外有宝贵镇中资源。
板块短板：配套稀缺；无地铁；临近殡Y馆和工厂等。
配套评价：学区一般、配套主要依赖东核
发展空间：主要在彭家漕区块，预计有净地1.3平方公里土地可供开发。
上图来源于宁波阳光采购服务平台
下应+云龙+东钱湖组团
这个组团，也叫钱湖新城区块，依托稀缺景观资源，以及广袤的土地和多条地铁，有条件成为鄞州的第四个发动机。
下应
上图来源于 华建集团华东院ECADI
核心优势：下应是主城与东钱湖链接中枢；四条地铁加持。
板块短板：学区一般；配套较少；浙江首家开市客（在建）也计划在今年6月左右开业。
配套评价：配套主要依赖鄞州中心区、有四条地铁。
发展空间：下应车辆段大规模上盖开发，预计有净地1.5平方公里土地可供开发。
云龙
、上图来源于宁波公共资源交易网
核心优势：云龙有三条地铁加持，毗邻东钱湖。
板块短板：学区一般；配套较少；重大规划面临重新调整。
配套评价：配套仅为镇级配套。
发展空间：主要在冠英区块，预计有净地3平方公里土地可供开发。
东钱湖
核心优势：有宁波主城内最大湖泊，周边规划有3地铁，天赋资源顶级；鄞州会将部分配套资源放在东钱湖。
板块短板：学区一般；配套较少；产业较少；可能会有部D影响。
配套评价：配套上升期明显，规划了九年制学校，宁外初中部选址在东钱湖，以及宁波音乐厅初步选址在东钱湖。
发展空间：主要在 东钱湖车辆段+国际会议中心附近 ，预计有净地2平方公里土地可供开发。
首南+姜山+朝阳
这三个片区构成了鄞南区块，由于区划调整，宁波枢纽和永农等重大影响，变成了让人琢磨不定的一个组团。
首南
核心优势：规划三条地铁加持，毗邻南部商务区和区府。
板块短板： 永农+机场双限，首南目前主要还是以建设安置房和保障房和部分产业为主 。
配套评价：配套仅为镇级配套。
发展空间：主要在3号线沿线区块和钱湖南路两侧，预计有净地1平方公里土地可供开发。
姜山
核心优势：世纪大道南延+鄞城大道+广德湖高架即将上马，交通即将起飞；远期还有10号线南延，临近南部商务区和区府和宁波枢纽。
板块短板： 永农+高速+高架+铁路割裂；伤口有机场影响，配套一般；上升空间有限。这也意味着姜山至少近期将与主城割裂，发展空间较小，腹地小的问题。
配套评价：配套仅为镇级配套；但道路有宁波枢纽加持，交通即将起飞。
发展空间：主要在 3号线站点和未来社区区块 ，预计有净地1平方公里土地可供开发。
朝阳
核心优势：毗邻宁波枢纽，有3号线地铁站，是宁波枢纽发展备用板块。
板块短板： 永农+铁路双限；近期不会开发。
配套评价：配套仅为村级配套。
发展空间：主要在 朝阳站区块 ，近期未纳入规划，只是作为发展备用地。
作为一位房产类博主，希望能够在你买房或卖房路上提供中肯，客观的建议，为你量身定制购房方案，成为您的专属不动产咨询师；
欢迎你加入知识星球或直接微信私信进行线上收费咨询、房产估值解读，选房带看等服务，同时可以获赠宁波地铁、快速路高清图、学区、楼盘图等汇总：
问题不限于住房、公寓、商业、学区、产业、城建、地铁、*迁拆**等。
帮你解决买房买房，板块潜力分析，标的项目解读，学区情况等。
END
【声明】本文版权归甬城看房记所有，仅为一家之言，均为预测，部分素材如文字、数字、图片等来源于网络，本平台转载文章仅供大家欣赏和分享；如发现本文部分素材有侵害到您的版权或利益，请您及时与本平台联系，我们会及时备注版权信息，如反对本平台使用将立即进行删除；本平台不保证内容的准确性、安全性和完整性，同时本平台不承担您因使用这些资源对自己和他人造成的任何形式的损失。