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本周全国租赁行情资讯
政策
- 苏州：5月1日起，苏州出租屋正式“n+1”合法化
- 深圳：着手制定《长租公寓装修污染控制技术标准》
- 南宁：拟对公租房物业服务费补贴办法进行修订
点评：租赁住房逐步规划化
行业动态
- 杭州：7828套商品住房公开租赁
- 上海：多措并举新增租赁房源，今年计划新建和转化租赁房十万套
- 上坤升级住房租赁业务“上寓”未来拟布局20000间房源
点评：多方共同推动租赁住房发展
金融动向
- 寓小二获贝壳找房5000万元A轮融资
- 旭辉领寓牵手平安不动产，总投100亿用于租赁项目
点评：住房租赁融资渠道多
众所周知，房地产上半程的主要赛道在于增量住宅开发，而到了房地产下半程，更多的企业开始把关注点转向城市更新与存量不动产领域。这是从增量房地产到存量不动产的转变。随着房地产行业“存量时代”的到来,租购并举成为我国房地产行业未来发展的主基调,租赁住房市场正逐渐成为房地产市场的重要组成部分。在租购并举的政策利好下，长租公寓市场迎来资管机构的支持。
一、资管定义
不动产资产管理，是资产所有人自行或者委托专业机构对有形的存量资产进行系统化科学管理，以期实现资产的保值、增值和收益最大化。真正的不动产资产管理，其实在“投融管退”四大主要环节中扮演非常重要的角色，涵盖了从项目收购到最终退出的一系列服务。
二、资管新规
2018年4月27日晚间，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会、中国证券监督管理委员会、国家外汇管理局四部委联合发布了《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》（以下简称《意见》）。此举旨在规范金融机构资产管理业务，统一同类资产管理产品监管标准，有效防控金融风险，更好地服务实体经济。
三、资管新规对租赁行业的影响
资管新规的落地，将有利于租赁标准化产品的发行，同时，也将带动租赁业的业务方向和商业模式作出相应的调整。随着监管和证券化信用风险管理的加强，融资租赁公司在资产端和商业模式的选择上，需要更加注重资产管理。因此，在资管新规落地之后，盘活租赁资产、提升资产质量就显得更为重要。
四、“投融管退”四大主要环节中的长租市场
1
投资环节
痛点：当下长租市场的主要痛点在于盈利难。目前长租公寓核心的盈利手段还是租金差，如何靠长租公寓盈利，实现自我造血功能，是众多公寓企业需要思考的问题。
机会点：中国房源大多集中在个人手中，可以通过税收优惠甚至免税的方式，鼓励个人房东把手里闲置的房源拿出来，以满足热点城市的租赁需求；通过企业手上的存量物业为主来供应；目前约95%租赁需求被个人房源解决，机构化比例提升所产生的空间才是租赁企业的真正机会点。
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融资环节
融资环节是资管的关键价值环节，目前限制于资管业务融资数据难以获取，本次我们主要来探讨下目前南京长租公寓市场上的四种主要融资方式。
01
银行*款贷**
案例：2018年1月，南京市住房保障和房产局与中国银联江苏分公司、工商银行江苏省分行、农业银行江苏省南京分行、中国银行江苏省分行、建设银行江苏省分行营业部、交通银行江苏省分行六大金融机构签订为期5年的战略合作协议，共计划提供不低于6000亿元的住房租赁金融支持金额。
合作形式：六大金融机构将为南京租赁市场参与主体提供全方位、全流程、个性化的金融支持，其中，以金融产品支持住房租赁企业的项目建设、购买、运营、资产盘活等；提供个人金融服务支持包括个人出租房屋装修、购买家具家电、个人承租人租金支付、消费支出等。
银行*款贷**优势：银行拥有更低的资金成本、强大的资金整合能力和多元化的金融服务。
银行*款贷**劣势：银行*款贷**受国家宏观调控及央行信贷政策的影响较，融资额度有限；银行一般以一年期以下流动资金*款贷**为主，融资期限较短；银行还本方式、担保方式都比较单一。
02
保险私募基金
案例：2018年8月，由中再资本、南京江宁开发区、协鑫集团三方共同打造的长租公寓项目在南京签约。项目全部建成后，将提供超过4000余套绿色智慧新居，为上万南京新市民提供清新舒适的生活环境。这是中再保险参与的首个长租公寓项目，也是保险行业参与长租公寓的初次试水。
保险资金优势：保险资金特别是寿险资金的长期属性与长租公寓相契合，可以发挥保险资金作为长期资金的价值。
保险资金局限性：1、保险资金参与长租公寓项目的收益与成本的利差空间有限，保险资金投资长租公寓类融资产品的动力不足；2、保险资金以股权类计划参与长租公寓市场时，对受托人的选择能力、对项目的管理能力等方面均提出一定要求，市场上能够满足保险资金投资要求的项目较为有限。
03
股权融资
案例：2018年12月，贝客公寓和南京广电集团旗下的南京紫金久安投资管理有限公司达成战略合作，共同发起设立长租公寓私募投资基金。2019年1月，贝客公寓与南京钟山资产经营管理集团有限集团联合成立合资公司——南京钟山贝客公寓管理有限公司，暂定“钟山·贝客”为合资品牌名。
合作型股权类融资优势：1、资金使用期限长；2、股权融资没有定期偿付的财务压力，财务风险比较小；3、股权融资还可以增强企业的资信和实力。
合作型股权类融资劣势：1、企业将面临控制权分散和失去控制权的风险；2、资本成本较高，投资方要想收回资金只能借助流通市场来实现。
04
资产支持类证券发行
案例：2017年1月，长租公寓运营商魔方公寓成功设立“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”，募集资金总额为3.5亿元。这是中国ABS发行历史上的首单公寓行业资产证券化产品，其中的基础资产包括南京的五家门店。
资产支持类证券发行优势：在不拥有物业所有权，无法办理抵押手续的情况下，可将特定化的未来租金收入作为基础资产，通过租金收益权资产证券化产品进行融资。
资产支持类证券发行劣势：由于该项目优先级本息的偿付主要取决于标的物业未来的处置价值及租金现金流的实现，标的物业跌价风险及租金现金流的不稳定都可能存在风险，容易存在爆仓的危险。
3
管理环节
南京公寓品牌已经有意识的加大配套服务和增值服务的部分，提升租客品质租住体验。如刷脸入户、打造小型书店、影音室；经营棋牌室、咖啡吧、酒吧等在增收的同时，也提升了租客的住房体验感与品牌认可度。未来精细化服务与产品差异化或将成为长租公寓运营的主要突破点。
4
退出环节
2018年3月12日，建设银行与新派公寓共同发起基于资产证券化的不动产专项并购基金。这是业内首个针对长租公寓的并购基金，初期规模为20亿元人民币，后期将根据收购需要扩大规模，以发REITs退出为目标。未来的退出以类REITs或者公募REITs为目标，退出模式明确，投资收益也相对明确。
2019年，金融改革的深化将催生与国际接轨并公开发行流通的 REITS市场，这将是地产与机构资本高度结合的新起点。未来，健全法律、引入征信体系等,让制度更有保障、信息更加丰富透明,才会引来更多资本的关注,更好地服务实业。
注：部分内容摘自《资产管理行业白皮书》、新华日报、证券日报网