上海的主要城区，这几年我算是跑了个遍。
真实认识的朋友里面，大学毕业入籍落户的刚需高材生和上海本地成熟家庭改善型调整的两位，都在近五年之中不约而同选择了宝山。
得益于魔都发达的交通系统，这些需要「进城」上班的朋友们虽然偶有抱怨距离问题，但都实实在在觉得 宝山宜居 。
「有一说一，隔壁龙湖天街日常足够了，要社交或买大货就进城闯荡啰。而且我发现龙湖最近一年多好像特别猛，换了好多品牌，洋气指数体感上升，相当超预期了。」
越是在上海这样的城市，越是需要把生活与工作的时空做一个物理隔离，这是越来越多成熟打工人的不二共识。
而龙湖上海宝山天街这种「卷王」的出现，让这样的共识也变得越来越可实现——「只要日常生活品质能够符合预期，住阿那亚去北京上班也是可以的。」
经过6年时间的沉浸式成长，如今的宝山天街不仅是龙湖商业体系内极具代表性的「标杆项目」，更是宝山区的重要城市节点以及与日常生活无限贴近的 第三空间 。
2023年，宝山天街年销售额达到16亿元，同比增长65%；日均客流达到6.2万人次，同比增长30% ，实现了业绩、人气、口碑的大满贯。
而在最近的一年多，宝山天街的品牌招调动静很大，2023年汰换比例达到50%以上，B1层还焕新升级打造了商业空间—— 欢喜弄 ……
至于运营数据，真是惊人。
从不担心客流数量
关心的是客群变化
2017年，宝山天街盛大开业，现在已逐渐成长为北上海极具声量的新生力聚集中心。
但回溯开业起点，彼时上海核心区域商业势头正盛，外环外的消费力尚未获得普遍认可，商业价值缺乏有效发掘，外界也不乏担忧与质疑之声。
时间向来会给出最公平的答案，6年以来，宝山天街以稳扎稳打的经营提升证明了龙湖眼光的独到与精准。
一方面 ，位于顾村板块，辐射吴淞、南大，影响力可放大至嘉定核心的区位特点，让宝山天街在起步初期即精准切入区域商业空白，以「选址」占据先期优势；
另一方面 ，宝山天街「入市时机」为顾村和美兰湖规模开发之后，后续15号线正式开通、品质楼盘逐步入市，高速发展带来区域人口的大量导入，为项目客流的稳步增长奠定了基础。
天时与地利叠加之下，宝山天街的客流呈现出节节高升之势，2023年已可达到日均6.2万人。
在「从不担心客流数量」的背景下， 客群变化 成为了更值得关注的议题：
近年来，宝山天街45岁以下的客群占比持续提升，目前19-34岁人口占比已达到40%，25-34岁人口比例高于全城均值， 客群呈现出明显的年轻化趋势 。
年龄分布占比的明显变化，与宝山天街 新生代客群的补充 密不可分：
宝山板块新上海人的刚需导入客群、美兰湖板块的家庭改善客群、来自于上海大学的高校客群，逐步成为了宝山天街核心客群的中坚力量，构成了项目极为丰富的新鲜底色。
与此同时，伴随着商业市场的高速发展、消费结构的优化升级，以及95后、00后逐渐步入社会，消费影响力的不断提升，打造具有创新性、强调体验感的项目，已逐渐成为商业共识。
在 共性与个性 的共同指引下，宝山天街的项目定位与运营方向，也在不断校准之中越发精确：
2023年，宝山天街打出 「城势新力场Focus On New」 的全新定位，通过焕活空间新生力量、构建多元消费场景、提供品质品牌选择，逐步变身为 「上海新生力聚集中心」 。
而复盘其近年来的蝶变之路，不难发现龙湖优质的运营水准，在宝山天街捕捉市场变化、提供需求引领方面有着最为直接的体现——
最近一年多的空间调改和品牌汰换，都是围绕着客群需求变化紧密展开，且内容升级与市场热点、热门品牌密不可分。
品牌汰换160+个
但「极致经营」远不止如此
2023年，在全新定位指引下，宝山天街开启了新一轮的品牌调整， 品牌汰换数量达到了160+个 ， 超过了全场品牌总数的50% ，对于成熟项目而言，这是一个相当惊人的数字。
在项目保持良好势头、稳步提升的背景下，宝山天街仍然选择深度焕新、大幅调整，这一动作背后所体现出的勇气与决心，不由让人更好奇其所秉持的经营理念。
要探索这一举措的背后动机，或许要从宝山天街 当下所处阶段和核心发展需求 出发：
对于当下的宝山天街，正处于全面提档关键期、潮流先锋形象强化期，品牌选择需极为注重品牌势能。
在此背景下，宝山天街从当下阶段最关注的运营需求出发，以极致经营理念为引领，开启了一系列大刀阔斧的调整。
其中 「定位提档升级」 正是宝山天街品牌调整中最为明晰的一条主线。
1. 零售升级 ：国际品牌涌入L1层，区域氛围组团初具规模
2023年，在最能体现项目定位的L1层，宝山天街的国际性品牌调整动作频频：
宝山天街调整引入了 Calvin Klein、Marc O'Polo、THE NORTH FACE 等商务休闲及潮流户外头部品牌； LONGINES、PANDORA、JEWELRIA、周生生 等精品配饰品牌，以 超2/3以上的面积调整 ，呈现出兼具潮流与质感的品牌组合。
目前来看，通过不断地店铺腾挪与区域氛围的营造，宝山天街L1的区域氛围组团已逐渐清晰，平面从西向东可分为5大组团，分别是 品质轻餐-商务休闲-精品高化-时尚配饰-潮流运动 的全新组合，均以引入代表性国际品牌为导向，实现全面的品质升级。
同时，宝山天街的2楼正在逐步承接一楼的国际品牌调整，并同步增加国内头部女装，丰富品牌级次、扩大品类数量，目前已引入 艾诺丝雅诗 (ARIOSE YEARS)、了岚(Liou&Lans)、紫涵(ZI HAN)、西町村屋(SETIROM) 等品牌。
2024年，宝山天街还将启动运动大店调整，进一步完善运动轻休氛围。
2. 餐饮升级 ：B1层引进网红首店，高层餐饮注重调性提升
餐饮方面，宝山天街针对B1和高层分别制定了针对性的升级策略。
2023年，经过整体的空间焕新， 欢喜弄 已成为宝山板块全新生活方式的空间范本，其中 餐饮品牌的量级提升 尤为明显：
廖春花、霸王茶姬、李叙青冒烤鸭、福福饼店、和风铁板料理、胡子大厨超级小炒肉、酸奶罐罐 等热门餐饮品牌接连入驻，品质快餐、咖啡茶饮、特色小吃等应有尽有，全面强化了商场的全时段消费和网红美食氛围。
首层 引进 精品咖啡Peet's Coffee、小蓝罐酸奶Blueglass、国民烧烤品牌木屋烧烤 ；
4层 新增精致地道的杭帮菜餐厅 桂满陇 、风靡全国的人气餐饮 沙胆彪炭炉牛杂煲 、必吃榜上榜品牌 潮界 等人气餐饮品牌，全面满足消费者不同的饮食偏好。
伴随着高质、高客单价的餐饮品牌引入，餐饮调性和品类丰富度都实现了整体提升，也持续稳固着商场人气餐饮聚集地的地位。
除了零售和餐饮的整体升级， 生活方式品类 也出现许多新鲜面孔。
MUJI、LEGO、XGIMI 等多元生活方式品牌的引入，表明宝山天街也在持续丰富生活服务、休闲娱乐等多种业态，提供多元美好的生活体验。
2024年，宝山天街也将重点关注 国际精品及高化 组团的整体呈现，精致女性氛围的初步搭建；同时优化生活服务及餐饮业态的品类结构，持续丰富消费场景。
如果说品牌势能的持续提升助力实现项目定位提档升级，那么欢喜弄带来的 空间焕新 ，则以提升空间利用效率、盘活资产价值，提供了关于极致经营新的诠释。
对于宝山天街B1层原有规划而言，动线不够清晰、形象相对过时已成为了掣肘区域效益提升的关键问题。
欢喜弄 则从 公区品质提升 和 品牌力提升 两个角度出发，打造质感、轻盈的主题场景，目前已引入28家网红美食及11家生活方式零售品牌，在引领区域生活方式持续进阶的同时，已晋升为区域内备受期待的潮流社交新地标。
对比改造之前，欢喜弄 9-10月全含租赁收入增长120% ； 改造区域月均客流超2.2万人次 ， 增长31.4% ； 改造区域月均坪效增长35.9% ，以实实在在的经营效益提升证明了空间焕新的有效价值。
对于龙湖而言 ，极致经营理念 一直渗透在商场运营的方方面面，不论是硬件改造又或是品牌升级，都展现出了对于提升单位面积盈利能力层面的有力影响，也为龙湖商业的下一个增长点提供更长远的可能性。
结合在地文化打造出圈标签
以「差异化」构筑长久生命力核心
对于商业地产开发企业，规模化业绩增长与标准化产品打造相依相存，也是长期来看能否拉开身位的关键。
极为复杂的空间结构、细致入微的管理标准、长期积累的资源储备，都需借助标准化的力量完成经验沉淀，才能打造出难以逾越的企业护城河，最终转化为长期的业绩增长。
对于注重经营效率的龙湖而言，标准化产品一直是其兼顾拓展速度和项目质量的重要基础，但商业项目的标准化不同于其他领域，与其说是「套用」，或更应称为「化用」。
这其中，购物中心能够在标准化的基础之上，与区域深度链接、满足客群需求的关键，正是龙湖一贯秉承的 「差异化打造」 理念。
毗邻顾村公园的宝山天街，一到每年3月，便会迎来樱花盛放。
借着一年一度的限定节点及城市级自发流量，宝山天街从2019年的 樱花造物生活节 ，到2021年 粉然心动PINK UP跨次元狂欢节 ，再到2023年 玩美至上Focus On Beauty ，每一届宝山天街樱花季都以不同主题展现美学力量，樱花也自然成为了宝山天街深度链接在地、极具代表性的IP元素。
2023年3月，宝山天街樱花季活力启幕，携手《精品购物指南LifeStyle》打造Her Attitude女子力封面展和Beauty Fever Award炙热美容大赏精选香馥展，多维展现时尚美力风潮；
同时联动生活方式品牌 Today Well Spent ，以电音冥想探索全新美学生活，展现关于美学生活的更多可能。
活动期间，全平台曝光量超1100万，成功实现了宝山天街樱花季活动影响力的再度突破。
2024年，宝山天街樱花季也将持续出新，与沪上知名国货品牌开展跨界合作，赋予樱花季全新美学内核。
宝山天街聚焦新生力，深度联动知名女子偶像团体SNH48，全年落地约12场线下大型见面会，持续夯实项目 「爱豆打卡地」 的标签；
9月，6周年庆期间，宝山天街联动沪上10余家新式运动社群， 打造超级城势派对 ；
11-12月天街欢乐季期间，联动新生代潮玩品牌*NTT** SPACE，落地 「Baby Zoraa不能说的秘密」系列艺术装置展 ，携手全系列5m高巨型艺术装置及9款人气Baby Zoraa亮相上海，携手知名IP探索奇趣未来，持续造热天街欢乐季。
结合潮流趋势与场内外品牌深度合作，宝山天街与资生堂、Burberry、兰芝、鬼洗等7家高量级品牌联名打造快闪、路演活动，实现全年曝光量与销售额的双维提升，助力场内外品牌的影响力明显提升。
对于 购物中心 而言，如何在长期经营中持续推陈出新、保持新鲜感，是需要长期探索的课题；视角放大至 商业地产开发商 ，如何在标准化之外强化项目特色，也是保持长久竞争力的关键。
而二者共同的解题思路，或许可以在宝山天街的经历中获得答案：
以标准化产品叠加差异化打造，实现经营效率和项目个性的兼顾，共同构成了长久生命力的核心。
近三年业绩年均增幅超40%
龙湖上海「扎实」得令人踏实
如果要直接地透视一个项目，那么 经营数据 一定是最为有力的证据：
近三年，宝山天街业绩年均增幅超40%，品牌汰换年均数量90+，日均客流年均增幅15%，提袋客单价年均增长11%。
优异的运营表现，正是宝山天街打破传统地缘认知、成为北上海商业标杆的最大底气。
尤为值得注意的是，宝山天街开业6年，涵盖了疫情3年、疫后1年，但在恶劣的大环境前提下，宝山天街依然交出了一份极为稳健的成绩单。
在宝山天街品牌组合、场景氛围与自身气质日渐趋向市区购物中心的同时，不仅拉高了区域型购物中心的运营标准，也展现出了龙湖一脉相承的极致经营与扎实内功的强大影响力。
而从宝山天街到整个龙湖上海，我们也能在更多的天街系商业项目中找到许多相似的数据结果，这背后所展现出来的正是龙湖强大的操盘能力——
即使是在上海这样全民都想做标杆的城市，龙湖还是如此扎实地做深耕，确实令人感到非常踏实，这也是一个在资本市场表现良好的 企业最强的基本功 。
未来，我们也期待宝山天街的持续进阶，为龙湖商业在上海乃至华东片区，带来更强的市场辐射力与影响力。
