地产行业就像陀思妥耶夫斯基小说《罪与罚》中的主人公一样具有典型的双重人格。一方面它是中国GDP的推动者，这次疫情经济转正的功臣；一方面它也是是备受诟病高房价的直接受益者，拥有天生的道德“原罪”。
它就像一个夜壶，着急了就想起了它的好；不着急了，就弃之若履，丢在一边去不管不问。
悲观的人认为上边三令五申房住不炒，人口增速下滑，地产没有成长性、没有未来。乐观的人为地产已经跟中国经济深度*绑捆**，虽然销售面积未来增长下滑，但物业管理、存量格局下行业集中度提升带来的业绩改善等等。
这里我们暂且不论述整个地产行业的好坏。我们就管中窥豹，以小见大，以金地集团为例，透过公司看行业吧。
金地集团是一家典型的地产公司。其中房地产开发业务占收入比例是85.83%，主营业务就是拿地、卖房子、盖房子交差；还有8.37%是物业管理业务，物业管理这个赛道是目前地产多看非常喜爱的项目，认为它跟消费股的特点很像，“永续的现金流”，赛道长，雪还厚；还有一些加起来不足6%其它业务就不费笔墨了。
按业务地域分类，金地的业务华东华南跟东南地区业务占比达75.65%，大家也能看出来这些都是东南经济发达地区，也就是金地主要布局国内一二线城市，而一二线城市地产供需紧，保值升值潜力都比较大。
金地集团股价历史走势图
大家都知道，价投有三傻。分别是银行、保险、地产。但经过最近这波市场高低估值的切换折腾，我们突然发现银行跟保险一直在装傻，涨的好的跟啥一样，只有地产是真的傻，一直在默默的横盘。特别是小金子，不但横盘，还跌，跑输同行水准，太辣眼睛了。
我经常说，股市是多空博弈的综合体，短期的数据波动性太强，可参考的意义不大。那么我们就通过几组数据的时间跨度的对比，来观测下金地具体的涨跌情况。
行业同比范例我们选取上证指数、地产行业龙头万科A，以及本次的主角金地集团。
2020-1-1日~10-27：上证指数涨幅+6.69%，万科A涨幅-11.84%，金地集团涨幅-1.08%；
2020-7-9月季度：上证指数涨幅+7.82%，万科A涨幅+11.54%，金地集团涨幅+11.67；
2020-10月~10-27：上证指数涨幅+1.13%，万科A涨幅-1.96%，金地集团涨幅-5.98%；
2020-9-21日（金地阶段新高）~10-27：上证指数涨幅-2.51%，万科A涨幅：-6.52%，金地集团涨幅-13.85%。
通过这三组数据的一个对比，金地在今年的行情中处于什么样的一个运行趋势。首先跟整个大盘对比自然是跑输了市场。但是我们也可以通过数据对比得出金地前三季度的表现还是相当的不错，一直是领先于市场，领先于行业龙头万科A，金地集团股价上的颓势是从9月份开始，10月份加速。
找到时间档差异后就很简单了，我们只需要搞清楚这段时间发生了什么事情？地产行业或金地的基本面有没有发生改变。
地产三道红线我就不想多提了，这是8-20号的事情了，而8月20号之前地产乃至蓝筹也是有一波反弹的，可惜被这三道红线给压了回去。但就金地的财务状况，不管是资产负债率还是净负债率以及现金短债比都不在红线之内，属于绿色通道的。这三道红线主要是为了限制负债规模的，而金地的负债规模在地产板块里算最好之一了。
之后三道红线消息过后，金地中报公布后来了一波10%的反弹，同期的大盘涨幅只有-2%，超额收益明显，市场也是认可金地的财务健康不受红线约束的。之后就发生了某大资金链紧张的事件，整个地产板块都在情绪挨锤，走了经典的五连阴，也将之前的反弹趋势锤的一干二净。
金地9月销售数据公告
10月10日，金地公布了9月的销售数据：实现签约面积124万平方米，同比下降8.3%，实现签约金额258亿元，同比上升3.19%。
这数据打眼一看，不好！销售面积明显下降，卖不动了？非也！
我们回看下19年9月金地的销售数据：9月签约面积135万平米，同比增加47%，实现签约金额250亿，同比增加39%，这下看出猫腻了吧？今年的签约面积同比下滑主要是19年卖的太多基数太大导致，按一个正常数据看，例如今年8月的签约面积107.5万平方米算，环比还增加了15.35%，数据并不差劲，我相信金地10月份的销售数据出炉后，还会恢复强劲表现的。
当然出数据的次日金地没跌反而涨了2.4%，主要原因还是大盘当天大涨2.64%情绪所带。之后大盘跟地产板块开始横盘，金地却两连阴，合计跌了5.22%，这是金地异于地产板块的第一个分水岭。
上述的推断是是基于事件刺激做出的结论，下文将详述下基本面的潜在变化推断，当然这些推断也是出于数据上的异动得出的论证结果。例如北上资金的异动。
例如从9-21日阶段内的新高开算：北上持仓为91188077股，21个交易日后，截止10月27日，北上资金持股79998607股，大概减少持仓比例（占总股本）0.248%，合计11189470股，取阶段内最低价跟最高价（13-16元）估算得知：净卖出金额为1.3-1.6亿。
同时段的保利地产北上加仓1000万股，净买入额约为1.5亿，历史总是惊人的巧合。
当然，这21个交易日里总成交额是82.5亿，北上资金占比不足2%，主要还是国内的散户跟机构在作怪。但是北向逆势减仓确实可以当做一个信号去看，打听了一圈，据说是有机构研究员跟踪了金地各地的项目部，发现金地的竣工面积不及预期。
那我们就竣工面积这个话题再来谈一下。
中报显示上半年地产受疫情影响竣工面积很一般
大家都知道地产行业是预售制，房子没盖起来钱已经收兜里了。会计学中兜里这钱合同负债，等到房子竣工了，拿出来给大家一看，这就叫净利润。所以地产竣工不及预期怎么理解呢？ 你可以理解为钱已经装进地口袋了，但手续还没办完，没拿出来给人看。有些机构性子急，觉得这手续忒慢了，所以选择砸盘。但对于不着急卖筹码的朋友来说，反正钱已经装兜里了，等等也无妨。
当然这只是逻辑上的解释，我们也可以通过一些数据来理解竣工面积的变化的影响。
金地去年中报竣工342万平方米，今年中报竣工面积217万平方米，下滑37%，直接造成可供结算面积不足。上半年结算面积97.7万平方米，同比下降29%。结算收入169.3亿元，同比下降15.5%，而当期净利润下滑17%。
这些数据能说明什么问题呢？竣工面积不是最重要的，它是一个基础，真正跟净利润有关系的是结算收入，毕竟竣工之后还要结算才能确定收入。中报竣工了217万平方米，但结算面积只有97.7万平方米不足一半。当然这里边也是有客观原因的，金地一般采用合作开发，其项目的权益占比一般是约是50%左右，所以竣工面积是统一算在金地头上，但实际收入是分开算的，也就是权益的50%，也可以看出结算收入的增速15.5%跟当前净利润的增速17%更为吻合。
竣工是硬性条件，房子没盖完就是没盖完。而结算是相对软性的，人工统计，地产公司控制进度节奏更容易一些，很多时候这些账目更愿意累计年末结算。
当然了，竣工面积是基础，竣工面积不足确实是有一定影响的。上半年竣工面积的下滑主要原因受疫情的关系比较大。
今年中报中，金地计划今年的竣工面积大约1080万平方米，现在距离目标还有860万平方米，接近去年一年的竣工面积。而上半年只完成了217万平方米，占比只有20%。很多人看到这个数据直呼不可能完成，差距太远了，这也许是很多人担心金地竣工不及预期的重要原因吧。但我们也要注意到，1080万的竣工面积是金地的管理层在中报里说的，当时他们是知道上半年只完成了20%，所以说既然知道还定高目标，说明金地管理层的信心还是比较足的。
而且竣工面积的操作空间也是比较大的。例如2019年一年竣工925万平方米，上半年竣工占比30%左右，下半年也是一口气完成了占比70%施工项目，650万平方米的作业。
目前离中报的目标1080万平方米还差863万平方米，跟去年的施工速度比，问题也不是很大。
10年的市盈率估值，金地6倍估值处于历史20%水平以下
已知今年的结算面积20%得到结算金额169.3亿元，全年结算金额预估为169.3*5=846.5亿元。看了下机构的营收预测是720-790亿之间，看来我们粗算下来的金额还是比较乐观的。那我们选择最悲观的720亿营收来计算，因为营收到净利润之间有成本等各种极多的变量，计算很不方便，我们取值720亿营收估算，对应归母净利润是100亿。
已知当前小金子市值610亿元，得出小金子的2020年年度估值是610/100=6.1X。6.1倍市盈率在小金子的股价历史中处于20%以下的历史百分位区间，还是相当的低估的。
小金子属于地产周期股，我们还得通过市净率的角度论证下它的估值。
已知去年中金地的每股净资产是11.96元，按最低估的100亿净利润算，2020年金地的每股收益是2.21元，估算得出金地2020年每股净资产是（11.96+2.21=14.17元，该数据未包含分红减值）。
我们之前也聊过破净这个概念，当市净率小于1时就叫破净，意思是这家公司即使破产清算，还完债务后，变卖净资产给你的钱也是大于你投资这家公司的资本。但现实中也有很多公司破净后股价照样跌，例如银行跟钢铁以及个别的地产商，这怎么解释呢？
破净是真破净还是假破净核心在于净资产的变现能力。例如银行的负债是存款，净资产是*款贷**，给你分100万的*款贷**给你，你要的回来这笔钱吗？钢铁企业的净资产是库存钢铁，给你这些钢铁你卖的出去吗？部分小地产商的净资产是房子，但这些房子就像烂尾楼一样债务缠身你敢接吗？
正因为这些净资产做不到完全的、等值的变现，所以市场就他们打了一个折扣，100万*款贷**要不回来50万总能要回来吧，这就是PB=0.5，打折！
但是优质的地产公司就不一样了，尤其是金地这种财务好，拿地拿房子都是一二线城市的企业。假设你买了100万的金地股票，他们要是跌破净资产，就相当于给你一套深圳、上海一套100万等价的房子，你觉得你房子你卖的出去吗？在现在这种一二线地产市场供需仍然紧张的市场环境中，你不但卖的出去，你捂一捂甚至还能卖出溢价来。
已知上文我们估算的金地分红前的每股净资产是14.17元，这就意味着只要金地股价跌破14.17元就是破净，就是理论上的黄金机会。历史是1PB的金地就是黄金低，每次破净都超级黄金抄底机会。
金地20年的上市生涯每次快破净时都是历史黄金抄底机会
上文一直从销售数据、估值、业绩估算等基本面角度论述金地，接下来的篇幅我们来点诛心之论。
2019年，金地的三季报也是在10月30日公布的，公布前金地也是一波小阴跌，当时三报给挖了个坑，把全年的土地增值税跟销售费用在三报的时候给计提了，当天金地大跌5%。但之后金地就正式触底，横盘后一路拉升，12月涨幅高达26%，同期大盘只有6%的涨幅。18年的时候也是10月公布三季报，走了个月线金针探底，之后连续5根月K上涨，一直涨到4月年报前，期间金地涨幅58%，大盘同期20%。17年的时候，金地是10月三报后，十字星震荡，之后月线3根*K红**一直涨到2月年报前，期间金地涨幅43%，大盘涨幅2.3%。
通过17/18/19连续三年三季报后金地的k线走势图后发现，金地的涨幅主要发生在11月-次年2月这个阶段，习惯于下半场涨。
全流通的金地真正在二级市场交易的股份其实很少
诚然，我们在写金地时难免不受到地产整个板块的因素影响。整个地产板块在9-21日高点是板块整体回调-8.17%，而同期的大盘是-2.06%，板块影响很大。金地固然有自己的原因，确实整体回撤大于行业平均水平，但我想金地的回撤也是可控的，自身回撤的影响因素跟板块64开吧。
毕竟小金子看起来600亿全流通市值，但其中60%筹码是险资拿着不太动，真正的流通市值是240亿，一个中小盘股的市值，在做顶在做底的时候难免也大一点。
我相信各位对地产行业一定有一个共识：我们未来的经济不依赖地产，但现在也轻易离不开地产。很多人一直在诟病地产缺乏成长性，我们的买入逻辑是看到目前一二线新房房价限价，负债增速被控制，毛利率下滑的情况下，地产仍然是市场最便宜的一批股票。而且从市场体量的角度讲，个体地产公司仍具备不小成长空间，年销售额六千亿的白酒市场尚且能诞生万亿茅台和一堆千亿白酒公司。年销售额十六万亿的地产市场，难道不能容纳一批几千亿市值的房企房企吗？很多人诟病三道红线给地产的融资带了紧箍咒，但金地最大特点不就是财务健康，融资轻松吗？很多人在诟病地产笨重，人气低迷，但只有估值绝对低估，地上的1块钱你舍不得弯腰去捡，扔一张百元大钞总会有人去捡的！
江湖上千亿私募景林有这样一则轶事：总经理被研究员拦在了卫生间门口，忐忑的问了一个问题：XXXX股票跌幅超50%了，是不是要止损？
总经理回问了研究员三个问题：基本面变了吗？买入逻辑变了吗？估值变贵了吗？得到研究员没变的回答后，这个问题迎刃而解了。
企业的价值最终由基本面决定，而不是短期的波动。逆势加仓，是对理念“知行合一”的最好体现。
当然了，说这不是让大家加仓。小金三报30号出来，一切操作三报后做。
有人劝我说，小金价值就在那放着，10几个点波动很正常，你没必要老说，说多了给大家的期望值就高了，真所谓期望多大，失望多大，钝刀子割肉才疼。但是我想，我既然选择了价值投资推广，就要跟其他的人不一样。不能说某个公司亏了就不闻不问，装聋作哑，更有甚者推卸责任，让你们低吸你们不低吸，让你们加仓不加仓这类话。
一个真正的价投践行者是在建仓前研究、建仓后跟踪、清仓后总结。使用实际行动去做投资，而非拿嘴去炒股。