楼市的上半年，各种现象一环接一环，各种调控措施见缝插针——若互相对应上了，则能消解一大波市场情绪；若衔接不上，风险则继续高筑。
在过去的半年里，全国200多座城市累计出台超460次调控政策。年初的时候，南昌有些楼盘都放出了一些优惠折扣，但大多同样是小打小闹。
直到3月，国家统计局发布了《2022年1-2月份全国房地产开发情况》，各项指标全面下滑：
“商品房销售面积同比下降9.6%，住宅销售面积下降13.8%；商品房销售额下降19.3%，住宅销售额下降22.1%。”
在糟糕的现状下，楼市调控才由点至面铺开。
央行、证监会、银保监会、外汇局等多部委接连发声响应，财政部更是直接放弃了扩大房地产税改革试点城市的念头。
与此同时，银行利率正同步下调。
三月初的时候，南昌有银行首套房最低就已经降到了5.55%，二套5.7%。接下来的几个月不断下降，当下，首套房最低利率已经做到了4.25%。
同游戏俄罗斯方块一样，“有形的手”通过对政策调整和摆放，试图消解楼市中遇到的窘境。
但总体效果来看，这一阶段的调控相对中规中矩，还是以给信心、促消费为主，购房者能得到的实际利好相当有限。
从统计的表格中我们可以看到，今年1-5月份和去年同期相比数据下滑十分严重，最明显的四月份，去年成交了4837套，今年仅成交了982套，表现十分惨烈，南昌人好像都不大想买房了。
而这一现状直到六月份才有所改变。
6月份南昌住宅新房成交了3220套，相比五月份增加1401套，环比增长77%，同比增长72%，打了一个还算漂亮的翻身仗，给上半年的楼市调控画上了一个还算圆满的句号。
01
上半年那些上榜的楼盘
在这异常艰难的半年里，南昌新房销售排行榜上，出现的还是我们时常提及的几个老面孔。
华侨城万科世纪水岸 一直以来都是很跑火的红盘，在2021年上半年的销售排行榜中就位居榜首。虽然都是第一的位置，但是在成交量上的表现却是“腰斩”，2021年上半年华侨城万科世纪水岸成交1049套住宅，今年上半年仅成交515套，可见，大品牌加持的热盘表现也并不那么乐观。
另一边，保利和光的表现却是截然相反，在去年的销售排行榜单中是看不到保利和光的身影的，青云谱唯一上榜的楼盘美的新力公园天下也仅仅销售了384套，今年上半年保利和光却以749套的好成绩位列第二名。
一方面，师大博文学校今年九月份就会开学，这对青云谱的刚需群体来说是一个看得见的配套；另一方面，南昌很多楼盘都传出停工的消息，青云谱 的正荣青云宸院、美的新力公园天下也有停工的传闻曝出，品牌的选择上，大家会更加倾向于央企、国企，对于刚需来说，品牌安全，价格便宜，配套尚可，也是权衡之下最好的选择了。
高新区的中海左岸澜庭是一个新面孔，他创造了除万象城以外南昌最低中签率的记录，让艾北也跟着小火了一把。一方面，艾溪湖北部现在的样子居住氛围十分浓厚，学校、公园、图书馆、地铁一个也不少，还是挺体面的一个版块；另一方面这边新住宅的供应十分有限，价格上也跟周边的二手房存在倒挂，自然就成为了香饽饽。
还有九龙湖的热盘保利天珺、滨湖瑞府、万象城、昆仑御、藏珑大境，基本上都是老朋友了。
滨湖瑞府从2019年拿地就自带了“热搜体质”，指标房的消息也传的沸沸扬扬，直到开发商红城投官方发布公告，明确表示此乃三限房，根据相关政策会对外出售，此谣言才告一段落。一线湖景，公园环绕，地铁加持，商业用地、教育用地环伺周围，而且和附近的二手房也存在价差，算是稀缺盘了。
保利天珺的成绩还要略高于滨湖瑞府，也是九龙湖蛮抗打的一个楼盘，滨湖瑞府算是一个比较纯粹的住宅区，保利天珺周围环绕的是大剧院和文旅产业，有另一个层面的居住价值。
万象城的位置认可度则更高了，红角洲，靠江，有地铁，有学区，自带商业综合体，存在倒挂，创造了南昌至今为止唯一一个万人摇，204㎡的大平层摇完以后也算是华丽落幕了。
02
二手房上半年的表现
二手房方面，5月18日，南昌悄咪咪放宽了限售，官方并没有发布相关信息，但早已在中介的朋友圈流传开来。
可以看得出来，南昌的调控和其他城市相比还是非常谨慎且温和的。
调控的步子并没有迈得太大，仅仅锁定在二手房“未满二”的范围里，三限房政策不改变。
巧合的是，在南昌悄咪咪放宽限售的同时，最新的LPR报价落地——1年期维持不变，5年期LPR下调至4.45%，超出了原本预期的4.55%。
同时，对于*款贷**购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房*款贷**利率下限，调整为不低于相应期限*款贷**市场报价利率（LPR）减20个基点，二套则按现行规定执行。
也就是说，最低基准利率可以下降到4.25%。
同样是等额本息的100万商业*款贷**，5.8%的利率和4.25%的利率总利息相差约34万元，后者每个月能少还948元。
在两波新政的合力之下，南昌的二手房市场，终于迎来了一轮小小的爆发。
六月份，南昌二手房住宅成交2012套，相比五月份增加了778套，同比去年六月份增加了473套。要知道，上半年总成交为7155套，放开限售后成交的房源占比超过三成。
当然，对于整个楼市来说，这样的成交量也只是“暂时喘口气”：7155套的成交总量，创下5年内的新低。
2015年-2021年上半年二手房成交情况
而且放眼楼市，二手房住宅成交永远是红谷滩独占鳌头，很多区域都面临库存积压，降价也卖不出去的窘境。
楼市的下半年，形势依然严峻。
03
下半年楼市的展望
一方面，楼市尚未整体复苏。
虽然利好政策不断，但大多数都像“一拳打在了棉花上”，效果并不显著。不少房企仍面临资金上的困境。
另一方面，热度较高的几个摇号盘已经退出了市场，下半年的供求会有比较微妙的变化。
若要维系甚至提振下半年的热度，大概率还要调整相应的政策。
总之，调控就像俄罗斯方块一样，哪里需要消堵，把政策精准地指向哪里。否则像去年那样一棍子打死，想再救活可就难了。