今天跟客户看房，主要是想在自己就近居住的区域，找个洋房或者独门独院的小别墅。
先来看房源信息：
天河湾洋房，建面约140㎡左右的三房，单价折合8800元/㎡；
土城小别墅，建面约260㎡左右的七房，单价折合6100元/㎡；
鼎立国际城，建面约196㎡左右的五房，单价折合6300元/㎡。
具体来看：
土城小别墅，其优势在于有停车位，且庭院面积有100㎡左右。房子为三层小别墅，其中一楼含1个卧室、客厅、厨房、餐厅，2楼及以上可以再做6个卧室。
仅以单价来看，土城小别墅6100元/㎡的价格甚至不如区域内的品质稍微好一点小区的毛坯高层的价格。单从价格上来说，它的劣势主要是总价相对高。
从当前的开封市场来看，如土城小别墅等近似的独门独院，其购买客群相对狭窄。如果单从居住的角度上来说，可以理解为：有钱人看不上，没钱人买不起。即：以目前的家庭结构，大多数的家庭很难能使用到6-7个卧室。所以，这套小别墅，既需要有院子养老需求的老年人、又需要有多胎家庭的中青年人共同使用。且，大概率父母还属于相对强势一些的，属于帮子女买房，共同居住。
如果对比125万左右的天河湾洋房和鼎立国际城复式高层来说，后者的优势是相对物业管理更好、园区环境更好。
进一步来看：
从房产保值属性上来看：
土城小别墅的保值属性应该更强一些。尽管区域内不缺乏同类型产品，且从未来实际居住体验和购买客群上来看，流通率也有限。但毕竟是属于独门独院，且如果硬要说*迁拆**可能性的话，该类型的产品概率更高。
鼎立国际城复式高层（18层），应该也会有一定的流通性。毕竟，鼎立国际城大概率也是一个万人居住的大型社区，该类型产品属于相对稀缺的。其稀缺性不仅体现在复式，更多的还在于有个小院子。但对于该产品来说，在鼎立国际城内部也有竞品，如11层的复式。
综合来看，从西环路到黄河大街范围内的区域，更稀缺的是洋房产品。对于这个区域来说，只要洋房产品的价格足够低（且楼龄相对新），那么一定是有优势的。毕竟，区域内最大的小区鼎立国际城没有洋房产品。所以，购房者如果想选择洋房产品，可能只能从华盟天河湾、雅居美域、首座时代等几个小区中选择。