刚需买房的时候会经常遇到很多问题，不知道如何选择楼盘，怕被中介坑，希望我的这些测评能够给到你们一些避坑经验和选盘启发 我不太愿意给楼盘评分之类，因为买房是个非常个性化的事情。
提到佛山千灯湖，基本在佛山看房的老铁应该都知道，那是佛山楼市的圣地（这么吹会不会有点过？），是目前发展最成熟楼价最高的片区，佛山本地高端购买力的聚集地。
临广，广佛线始发站，湖景资源 ，金融区，高端楼盘，X的商业体，还有优质的教育资源和超高性价比的楼盘。这些优势加上慢节奏的生活环境，无疑对广州购房群体有着极大的吸引力。
这二个盘位于千灯湖金融高新区的边角位，你也可以叫边角料，没错！就是这二个边角料的位置，也称城乡结合部！一条五丫头桥对面就是广州，很难想象这里竟然是片区的流量之王！
千灯湖 金融高新区版图
我们看看数据对比
1.入住率及配套
万科：5800户 公寓+3457户住宅
中海：4820户
入住率这个很难有精准的统计，除了晚上看亮灯率以外，我们还可以从中介门店和快递数量上面挖掘数据，除了本身楼栋下面的蜂巢以外，万科竟然还有8家菜鸟驿站！16家中介门店。中海仅有2家，10家中介门店。依据这二项数据我们其实可以很明显的判断出这个小区的入住率以及二手房成交量。而事实它们的成交数据也是排名前二。
和万科擅长做公寓，商业广场（这里引入了星巴克和肯德基），中海的路线就是简单的住宅区配以楼下的裙楼商业，居住氛围会安静一点。如果你想生活配套多一点，那万科是不错的选择。
万科商业街
两个盘距离地铁 都基本在2公里以内，万科需要到广佛线龙溪站，门口的班车5分钟一趟，十分钟可以到龙溪地铁口，我在早上8点左右感受过一回。没有想象的那么长时间。中海需要去到广佛线的首发站金融高区站，时间上，两者差距不大。
教育：万科灯湖小学 中海灯湖三小 灯湖小学优于灯湖三小
2. 户型和价格
万科号称刚需之王，户型已简单实用著称，公寓全部采用带外阳台的复式设计，住宅也仅仅是三个户型。中海户型从二房到四房全面覆盖，产品丰富是成交量大的原因之一。另外千灯湖金高区整个板块只有中海才有两房的户型。总价150万左右一直都是市面的香馍馍。
我们看看主力户型小三房的对比，和擅长户型设计的万科不同，中海的走量小三方房户型似乎不是特别符合大众的口味，有个八字错位的厅。在成交价格上和万科B.C区有小小的落差。D区和BC区隔离的比较远，距离上的劣势导致同户型价格上要低于BC区市场价10%左右。
中海户型图
在看万科的另外一个户型，这是一个比较常见的横厅设计，两梯六户边户位，优点是实用率多一点点，客厅宽敞大气，缺点其实也是很多人忽略的。我们看图片的位置，饭厅那一段被前面的楼挡住，光线是视野会受到一点点影响。如果你在意户型的采光，这点需要注意，特别是在看一手的时候，异地样板间并不会暴露这个缺点。
万科横厅
万科竖厅
横厅视觉
3. 区位优势和特点
虽然位于千灯湖金高区的边缘，但同样享受千灯湖片区的教育，地铁及生活配套资源。和临广热门里水金沙洲，大沥黄岐相比，这里的交通通畅不堵塞和价格是不小的优势。最重要还有地铁。
如果你经常看二手会了解到一个词，叫评估价，简单的说银行*款贷**给你的额度会通过自己的一个评估体系来衡量，并非按你的成交价来核算。这也是经常我们会发现二手楼的首付为何和一手不一样。同样的价格，二手可能会多也会少。这两个盘特殊的原因在于银行给予了比较高的评级，评估远高于成交价格，实际180-200万总价的房产，首付只需要26-45万左右。
与相隔1公里左右的金融高新区核心位置的盘相比，不仅单价贵了4-7千，成交和评估也基本打平，做不到高杆杠。这一点对于在佛山买房想高杆杠还带一点投资属性的广州买家来说，尤为重要。
总结: 这二个临广盘是非常具有代表性的。
第一，居住人口70%左右是广州群体。周边环境似乎都不是特别重要，只要交通方便。这一点在三山新城的盘体现的尤其明显。
第二.市场反应灵敏。转手率高，17年中最高峰价位在2.3-2.5左右。限购后回落至2.1-2.2左右，降幅10-15%左右。下行期楼市回落也属于正常现象，随着今年佛山楼市限购的新政调整为几乎是无门槛。一张佛山人才T卡2-3天搞定名额。交易量迅速上升。低价位房源迅速清光。
第三，银行评估价高于市场成交价几个身位。从投资的角度来看，是个不错的标的，把握好进场时机非常重要！
第四，价格等于或高于佛山老区禅城地铁新盘（走路十分钟可达）刚需盘临广距离和价格成正比。
最后关于万科，去年这里成为了佛山焦点，5800名业主告了万科，原因是万科将原本为商办公用房包装成公寓销售，一度闹上了央视的经济半小时，商办公用房和公寓的区别在于，商办公性质用房是禁止居住。最后的结果是万科罚了一笔钱后了事，现在的情况是这批公寓目前该住还是住，该租还是租，丝毫没有影响居住。
都是市场默的灰色地段。。。省点心不好么
我是老万，一个常年混迹于广佛地产圈的人