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在房地产市场经过了多年的高速发展之后，一线城市和部分二线城市，由于土地资源的稀缺性，城市可开发空间逐步缩小，压缩了新房市场的空间，二手房交易量逐步上升，市场进入存量房时代。
报告显示，一线城市二手房交易额是新房的2.1倍，北京、上海和深圳二手房成交金额分别是总交易额的74%、72%和60%。二线城市中，南京、厦门、福州二手房交易额分别占总交易额的52%、67%与60%。这些城市房地产市场正逐步进入二手房时代。
今天小编重点讲解二手房买卖流程中如何避免被“黑中介”给套路，以及怎花最少的钱，享受到最好的服务买到最便宜的房子。二手房交易繁琐，时间长，涉及评估、税收、*款贷**、限购限贷政策以及（以及政策之外的”渠道“），一步没沟通好就能让买卖双方吃大亏，专业的事情还是得委托给专业人去做。但市场鱼龙混杂，很多人为了赚更多钱不讲武德，欺上瞒下的功夫层出不穷，完全不劣于“厚黑孙子兵法”。
这篇文章不仅是写给买房人看，更是给卖房人忠告。买家买房不会高于市场价，卖亏那是常见，买卖交易流程中“黑中介”最可恨的是吃差价，差价吃的可是房东的，客户最多只是按市场价甚至低于市场价购买到而已，不算吃大亏。
1、卖家篇
首选来解析某家黑中介的培训资料
一切以假为主，分六点讲解
1、议价 卖过房的人都知道，如果中介没有带客户看过你家房子，谈价你肯定不会理会他，当黑中介没客户时，就会找假客户看房给假客户50元/每次看房费，当市场低迷时，一套房子一星期都不一定有一个买家看房，这家中介就体现出最大优势，每天会有三五个假客户看房以取得业主信任，以假当真谈价。造成我公司不卖你房子你家根本卖不掉，为后期独家吃差价做铺垫。
2、交易条件（拉长付款周期） 当价格谈到黑中介理想价格，就要谈付款周期，付款时间越长越好，例客户付两万定金，三个月后或者更长时间付首付，当业主答应付款时间，中介就直接以客户身份定下房子，在几个月时间里找其他客户接盘吃到差价。房东若在期间返回或者不卖，那你就要承担赔偿客户违约金以及中介佣金。
3、签约要素和签约配合度，这一条讲的都是些专业知识，省税避税的问题，作为一个专业的谈判者这些专业知识必须掌握。
4、签独家、签赔、反签， 这里有几种情况都是针对业主的，中介每周都会有任务，有两种情况可以完成已上任务，第一种房东上门挂牌，这类房东对于中介来说最难把握，但也是最好的一手资源，价格合理中介在第一时间就能找到买家，或者反签。当业主往往会多对比几家中介。
第二种方法以第一条议价延伸，议价的目的就是为这里签独家而做铺垫。这些条款没有一条对卖方有利，在这些签赔、独家、反签情况下，都是为黑中介吃差价而卖的伏笔。
例：业主以300万卖给中介假客户，付定金5万，在签合同之前，中介以320万找到下家，因价格上涨这套房子市场价已经值330万。中介会直接跟客户说清楚已经有人下定，如果你想要的以320万价格买，一切配合以中介为主，不然就买不到这套房子。还有一种常见方式给房东做工作，目前有其他客户出到320万，你这边违约赔点钱，卖给320万客户，还能多赚10万。当好房东遇到黑中介别说十几二十万，七八十万的差价都能吃。
5、排他，巩固控盘，这是中介同行恶意竞争，以某公司为首，以同行名义半夜打电话谈价约看骂房东，约好看房不去故意放鸽子。卖过房的业主都知道，大多数中介都是非常客气有礼貌，对于中介来说房东就是东家，比衣食父母还亲，如果有态度不好的你要留意，这是黑中介恶意竞争。对于普通中介也最难忍受，本来维护的好好地房东，第二天打电话给房东，业主很生气很凶，以后不让你们公司卖了，别给我打电话。
上图2卡属于某中介小号
6、锻炼主管、业务凯旋能力也就不多做解释了。
在这里重点提醒卖家，卖房子多挂几家中介不吃亏，中介只要有客户，不会放过推荐你房子的任何机会。独家签赔只是为了中介能保证自己的客户不跳单，中介费不打折。如果你怕烦可以找个信任的中介，委托给他卖，信任的中介不会让你签一个字，因为得到你的信任他会四处撒网到每个中介挂牌，对于大多数中介来说得到业主的信任是最大的光荣，甚至无私免费为你服务不收取任何费用。
2、买房篇
这是上下家没找中介，因交易纠纷在房产交易中心产生纠纷，大打出手。
还是开头那句话，专业的事情找专业的人多，二手房交易流程以及时间顺序，弄不好你就少*款贷**或者多税费，若遇到产权问题那更是麻烦。
对于买房人来说，中介费太高我不想通过中介买房，不少买房人发现了跳单行为，网上更有跳单小技巧，小编告诉你那是有极大风险的，近期民法典也强调跳单中介是要付法律责任的，如果碰到不*法讲**律的黑中介那就更烦心了，买房本来是件开心事，弄得心惊胆战不开心真的没必要。
跳单的三大风险
大多数人买房第一步会在网上了解行情，小编告诉你除了公司官网网上房源基本不真实，没有参考意义。
1、跳单不一定能给你省钱，有点小精明的客户，私下与房东签约省下中介费认为自己赚大了，其实你成交的价格不一定房东最低价。以近期证大家园一套房源挂牌980万，中介都知道业主心态最低940万就能成交，双方坐下来还能再谈谈好几万+，据业主说以960万自己卖掉了，中介都有心照不宣又是一个客户私底下高价买了这套房，中介费是省了，花的钱并不少。
2、如果遇到房东跑路那你更是叫天天不应，叫地地不灵。交易中心每年都会发生不少房东失联的情况，一种是被假房东骗了，另一种是房东一房多卖，早期或近期多笔抵押查封，导致房子不能交易也没钱还给你。这房款可是活生生的打水漂了。
3、被原来带你看房中介发现你跳他单了，老实点的中介只能独自放在心里默默流泪，坏一点的中介会去堵你锁眼，给你使坏。如果碰到流氓一点的中介，就直接找你干架了，在上海，中介跟买房人纠纷，每个星期派出所能受理好几件，在交易中心的保安叔叔也是见惯了中介买家大打出手，有一次在浦东交易中心小编亲眼目睹，中介找到跳单客户说谈谈，客户很生气我认识你吗，于是两个人推搡扭打在一起，刚开始中介并没占到便宜，后面打红眼了，一边骂道跳我单，我跟你拼了，拳脚相加，一分钟过后，把买家打的鼻青脸肿，保安看见就像家常便饭，说道：这次打的有点严重，也不去拉架。几分钟后警察把双方带去派出所协调，据说最后买家支付了6万佣金给中介，中介赔了3000元医药费给买家。（这里有人会觉得处理不公，中介应该受到刑拘，小编给读者普及一下，中介没有聚众斗殴，没有构成轻微伤还达不到行政拘留，你也不会去告中介，官司赢了中介也没钱赔你（是真的穷），但你不赔他中介费估计三两天要找你事，人还是要以诚信为主），买个房子太不容易，其实这次纠纷不是买家打不过中介，是买家自己觉得理亏，很多中介一年就开那么一两单，全年免费带看做炮灰，好不容易看中了还被跳单了，他也需要生活，愤怒的心是不可平复的。
怎样 用最少的佣金，享受最好服务，买最好的房子
双方交易中，中介相当于润滑器，很多上下家不方便说的话，都可以通过中介去协商沟通，有什么问题中介也能在第一时间解决避免产生矛盾。以下视频就是私下交易因交易因细节矛盾大打出手。专业的事情应该交给专业的人去做。
1、最少的佣金，怎样花最少的佣金买房，比如链家也有VIP买房只收买家一个点，但链家还是会保留卖家一个点中介费，加起来就是上下家共两个点，这是链家最低标准了。如果你觉得贵了，你可选择可以去找其他中介，跑多几家门店，看房之前要跟中介说好，你买房只给一个点中介费（包含或者不包含房东佣金费这里要跟中介说清楚），不用不好意思，相信我肯定有不少中介还是很愿意为你服务的，这样大家都讲诚信，如果觉得一个点还多，如果一两百万的房子我想应该是没有中介给你服务的。如果你买的是五六七八百万的房子，给个0.5或0.8也会有不少中介为你服务。如果真的不打算给中介费真的没有必要找中介看房，大家都是出来赚钱的，剥夺人家劳动没意思。何况中介自己买房都得付中介费。
2、最好的服务，确定好中介费有空你可以请中介吃个饭，中介绝对被你感动把你称兄道弟不会让你买单，不收你佣金都要给你用心找好房子，一个不行多找几个。其实你要买的房子房源也就那么多，专业一点的中介无非就是给你转移观念，哪些可以放弃，哪些值得购买，中介的房源几乎都是共享的，最终还是以你为准，在家等好房子消息就行。
3、买最好的房子，当你看中房子了，因为在这时候佣金什么的前期已谈好就不要谈了。只管谈房价，让中介先谈最低价，谈到最低价让中介带着你亲自上阵与房东面对面继续磨房价，互相信任的情况下你跟中介就是一条心，谈到再也谈不下来了房东准备走人了你就可以跟中介说定下来吧。祝你买房成功
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作者：上海买房人，首发公众号，从业房地产销售8年，孰知交易流程，政策时事分析，专业的水平来解决的购房困惑。