中国地标城策院的城市房价二十年研究与趋势预判文章已经有很长时间没有更新了。原因很简单，中国内地几乎所有一线、新一线和省会城市已经筛选分析了一遍；剩下的三四五线城市及中小城镇在各界心目中，房地产发展前景并不美妙。更何况，经过2021年房地产过山车式的暴跌，行业拐点的苗头昭然若揭。中国城市未来的房价，不就是“和尚头上的虱子——明摆着”吗？但是，任何观念想法走过了头，就成了偏执。房地产再怎么看衰，也是关乎国计民生的支柱产业。谁能想到曾经被打入冷宫的所谓“夕阳产业”，如钢铁、煤炭、有色金属，在全球疫情泛滥的今天却走出了雄起的大牛市。只要人们对房地产的需求还存在，这个行业即使黄金期已过，仍然会拥有景气波动和投资机会。尤其是现在预测房地产，大众只把目光盯在少数超大城市身上。而数以百计的地级县级市才是中国房地产沉默的大多数。本文以湖南省郴州市为例，看看中国内地普通地级市的房地产究竟前景如何。
▼郴州二十年房价复盘：市场急速扩容，价格后程发力
一谈起中国城市二十年房价回顾，结局大家都清楚，无不是长虹高挂、涨势汹涌。差别在于中间的行情经历各不相同，各个城市房地产的个性化成长体现了城市特色，也对每个城市未来的市场走向产生直接影响。郴州市过去20年房地产表现，大致可以分成前后十年两个阶段。前十年市场培育蛰伏时间长，成交面积、成交金额是有规律地温和扩容；价格涨幅波动空间大，但绝对价格不高。进入后十年，住房成交面积、成交金额、住宅价格呈现加速度上扬的特点。
郴州市本世纪前二十年房价分成明显的“ 横盘--拉升--横盘--拉升 ”四个阶段，房价总是要经过充分的多年蓄势后才开始爆发。
2001-2020年郴州市商品住宅成交均价（元/㎡）
①培育动荡期（2001-2005年） ：本世纪前五年，全市房价都在1000元以下低位徘徊，而且房价大起大落，体现出市场化初创期的不成熟。
②持续上涨期（2006-2012年） ：经过数年培育，房价开始持续多年上涨，市场进入成长期，价格上涨稳健、量价齐升。
③徘徊调整期（2013-2016年） ：连续四年横盘整理，价格原地踏步。
④快速拉升期（2017-2020年） ：房价开始大幅跳涨，突破多个整数关口。
2001-2020年郴州市住宅年均涨幅
郴州市住宅价格二十年涨幅，大起大落、波动空间极大。反映在图表上就是高低错落的锯齿形曲线交替出现，在2010年前价格波动尤其频繁。尽管事后来看，绝对价格涨势并不大。但在当时，前后两年动辄30-40%的价格波动，还是极其困扰开发投资决策。在2011年后，价格波动幅度明显收窄。
2001-2020年郴州市商品住宅销售面积（万㎡）
郴州市过去20年住宅成交面积也分成三个阶段，各阶段彼此间交易数据断层明显。2010年前，郴州市年住宅成交面积在130万㎡以内的较低规模反复升降。从2010-2015年，住宅成交面积连续快速增加。2016-2020年住宅成交面积上升到600万㎡/年的容量规模后，进入需求稳定阶段。
2001-2020年郴州市住宅销售金额（万元）
郴州市20年住宅成交金额，在2010年前还只是小规模市场，发展了十年成交
金额仍在20亿元以下。2010年以后，长期横盘的住宅成交金额开始直线拉升。2020年成交金额接近400亿元，20年增加了280倍。与价格和成交面积后期增幅放缓不同，住宅成交金额的直线飚升，反映出郴州房地产的住宅档次进入一个更高阶段。
▼郴州市城区房价特征：熊市特征明显，购房出现消费降级现象
郴州市位于湖南东南部，东界江西，南邻广东，素称湖南的“南大门”；全市总面积19387平方千米。下辖北湖区、苏仙区2个城区，桂阳县、宜章县、永兴县、嘉禾县、临武县、汝城县、桂东县、安仁县、资兴市等9个县（市）。根据2020年第七次人口普查数据，郴州市常住人口为4667134人。
经过本世纪前20年房地产大牛市，各城市房地产市场与草创阶段已有翻天覆地的变化。中国城市二十年房价历史回顾更多具有文献参考意义。在2021年，房地产走出了转折拐点的行情，预示着2021年后的房地产将呈现出与前20年迥然不同的发展特征。分析2021年及以后房地产市场的变化，特别是主城区房地产的规律，更能对人们的置业投资具有指导价值。
从郴州全市前20年的房地产走势已经可以看出，2016-2020年五年间郴州全市住宅成交面积始终在600-700万㎡区间徘徊；房价涨幅逐年走低，反映全市房地产成长进入滞涨阶段。在2021年这个特殊年份，郴州城区房地产各项指标普遍恶化，形势更加严峻。
2017-2020年郴州城区土地成交明细
2017-2020年郴州城区土地成交宗数处在上升通道内，开发商拿地意愿较强。2021年，市城区土地成交仅38宗，又跌回三年前水平，流拍土地高达20宗。
2019--2020年郴州市城区土地成交情况
2020年郴州市城区土地成交面积232万㎡，成交金额45.18亿元。2021年，城区土地成交面积132万㎡，同比下降43%；成交金额42.98亿元；同比下降5%，土地市场急速转冷。
2017--2021年郴州市城区住宅成交明细
近5年郴州市城区住宅成交情况相比全市更加弱势，2019年至今的三年成交套数和成交面积连续下降，2021年各项指标更是出现20%以上跌幅。 郴州城区住宅成交的高点出现在2018年，成交28676套；到2021年仅成交18288套，三年缩减了1万套的住宅销售，下跌幅度不可谓不大。
2021年郴州城区住宅量价情况
郴州城区最近一年的住宅均价以2021年7月为分水岭，上半年房价仍然保持高位盘整的态势，下半年受房地产大环境影响房价急转直下，12月跌至全年最低点。 全年住宅成交均价5970元/㎡， 全年成交均价同比2020年、2019年分别下降6%、5%， 房价下跌趋势已现且降幅较往期不断扩大。
2021年郴州城区住宅板块下行压力加大，市区新房成交中，除苏仙、五岭板块成交套数、面积实现微涨外，其他板块成交规模明显下降。 城东、五岭以及骆仙分列全市住宅板块销售前三甲，而且这三大板块的成交量跌幅也小于城区其他板块。北湖、龙泉、南塔这些市中心高价板块，供应本就偏小，成交量反而下跌更厉害。反映客户的置业消费力萎缩下行趋势明显。
住宅单价段成交结构上，4500-5500元产品2021年同比幅达到8%。6500-7500元、5500-6500元降幅分别达到35%、25%。其中，最为严重的是8500元及以上产品占比萎缩至1.6%，同比降幅高达62%。由此可见，以价换量下，大面积产品热潮退却，小面积产品重回上升通道。
住宅总价结构段上，40-60万产品保持快增长，成为2021年唯一实现提升增长的总价段。120万以上的高总价产品成交出现断崖式下跌。40-100万区间住宅是市场成交主力，100万以上的高总价住宅面临极大的销售压力。
2021年，城区住宅各产品面积段成交占比均由升转降。其中100-125平米三房稳居成交主力地位，125-144平米三、四房成交增幅放缓26%，但仍处成交第二位置。而80-100平米、60平米以下占比虽然达到9%以上，但较同期下降27%、10%。值得注意的是，165立方米以上产品降幅达到28%。佐证消费降级下，购房者被迫让渡居住面积和舒适度，以换取低总价和功能性的保全。
郴州市城区管辖北湖和苏仙两个区，相比国内城市主城区普遍房价分化，强弱分明，有主有次的趋势。郴州两个市辖区房价走势难分彼此，多年来交替领先。城区房地产机会主要还是以地产板块为主。
郴州城区住宅置业者来源上，以本地购房者为主。在2021年上半年置业者籍贯统计中，郴州市本地占87.55%的绝对多数。在购房者区域分布上具有鲜明的地缘性特点，北湖区、苏仙区和邻近的桂阳县、永兴县是城区购房的最大客户来源。省内客户中也是相邻的衡阳、永州籍客户比例最大。
▼郴州市房价未来趋势：隐性人口外流，房地产发展强枝弱干
毋庸置疑，郴州楼市在2021年跟全国房地产形势一样，进入大级别的调整衰退中。房价下跌幅度和成交量萎缩程度均为近十年来最严重。当然， 郴州仅仅是内陆省份一个普通的地级市，相信去年全国城市房价跌幅和成交量下降幅度比郴州更大更猛的还为数不少。郴州市的问题在于，房地产早在2021年以前已经开始由盛转衰。城区房地产历史成交纪录还停留在2018年，随后三年住宅成交面积、金额和套数均是年年下跌，2021年的猛烈跌幅只是放大了弱势特征而已。
对中国三四线以下中小城市房地产的走弱，媒体和专家习惯性地归结为人口外流、供应过量、需求饱和上。但郴州市在湖南省内，综合实力、收入水平并不低，人口情况甚至好于大多数地级市。
郴州市2020年人均GDP全省第六，仅次于长株潭和岳阳、常德，排名靠前。
郴州市2020年城镇人均可支配收入全省第五，仅次于长株潭和衡阳。在经济实力和房价的关系上，郴州市产没有表现得格外异常。至于大众最关心的人口问题，郴州的情况还好于大多数普通地级市。
2020年第七次人口普查，郴州市常住人口466万，十年间增加了8.53万人。人口增幅仅次于长沙和永州。除了长沙这个省会特列外，两个湘南城市新增人口数量遥遥领先全省其他城市。郴州的城镇化率全省第五，位置也靠前。
湖南省2010-2020年各地级市城镇和乡村常住人口变化情况
对于房地产意义更大的城镇化人口指标，郴州市过去十年农村人口减少了71万，城镇人口增加了81万。相比其他城市人口外流和总人口负增长，郴州是少有地人口总量和城镇人口净增加的地级市。
郴州市的人口结构应该是湖南所有地级市中最佳的。60岁以上老年人比重仅高于长沙。14岁以下青少年人口比例全省最高。如果说人口数量和结构决定了城市未来发展上限的话，郴州市还有足够大的回旋空间。郴州市的问题可能是良好的人口结构、城镇化水平和经济基础未能投射到房地产上。
人口和经济对城市的影响需要一个时间过程，而郴州市最近五年房地产的由盛转衰与其购房需求的减弱有明显关系。
2017年湖南省各城市人均居住面积
2017年郴州市人均居住面积47.7㎡，名列全省第五。远高于当年40.8㎡的全国人均居住面积水平。人均居住面积反映了一个城市的居住条件。人均居住面积越大，居民的生活空间越宽敞，购房置业的需求动力越弱。全省人均居住面积靠前的常德、邵阳、益阳恰好是湖南人口外流最多，房地产供需矛盾最大的地方。而人均居住面积殿后的怀化、长沙、娄底也是近几年房地产发展强势的城市。
中国城市棚户区改造和货币化安置补偿，是催生近些年中国房地产火爆牛市的主要推手。棚改政策的陆续退出是造成各城市房地产需求熄火的重要原因，郴州也不例外。2015-2018年，郴州市的棚改安置户数和面积处在历史高位，从2019年起棚改面积和户数急剧下滑；而郴州住宅交易高峰也停留在2018年，这其中想必有直接关联。
提起郴州，得天独存的地理位置是绕不过去的。郴州扼守湖南的南大门，是通往广东省的必经之地。珠三角对郴州经济、社会方方面面的影响无处不在。郴州市有湖南最好的人口结构，却无法体现到房地产需求上，珠三角对郴州人口和购买力的分流是不得不谈的原因。
根据2021年上半年郴州市购房者户籍统计，城区购房者的核心来源就是北湖、苏仙两区和主城区北端的桂阳、永兴两县。郴州城区房地产对毗邻广东的县市居民吸引力很弱。 宜章、临武、汝城三县在城区购房的人数与其全县居民在全市人口中的比例相比，低得不像话。郴州城区房地产对全市南部各县的辐射力存在严重缺陷。
广东省的外来人口中，湖南省一直居首位。湘南、湘西是流向广东的重点区域。2019年深圳市外来人口中，流出人口比例最高的城市中，郴州和永州居湖南省前两位。郴州市在广东省的流动人口约占郴州户籍总人口的10-15%，约40-50万人，这个数据相当高。
郴州市常住人口与户籍人口情况
在第六次人口普查中，郴州市常住人口比户籍人口少43万。第七次人口普查中，常住人口与户籍人口数据尚不清楚，但从历次人口普查趋势来看，常住人口与户籍人口的差额在扩大。 虽然郴州市最近十年人口保持了净增长，城镇化率也在提高，但户籍人口的隐性外流仍然很严重。全市的真实人口状况处在逆差状态，绝大多数外流人口都涌向了珠三角。郴州市户籍人口相当多的属于人户分离的“空巢”状态。
由于郴州与广东山水相连，与广东接壤的郴州各县外流人口，回家只需到本县即可，无需北上进入城区。虽然郴州座拥467万常住人口，真正能够吸引的县域购房者比较有限，连返乡置业这块大蛋糕，都不容易吃得到。
2017-2021年郴州市及城区住宅成交面积走势（万㎡）
（注：2021年1-11月郴州市商品房销售面积同比增长14.5%）
2017-2021年郴州市及城区住宅成交金额走势（亿元）
（注：2021年1-11月郴州市商品房销售额同比增长12.6%）
最近五年郴州市房地产出现了县强城弱的背离走势，在城区房地产随大势沉沦，跌入熊市泥沼的同时，县域房地产反而呈现出生机勃勃的景象。 郴州市本地及外流居民的经济实力依然雄厚，但受郴州市“湖南南大门、珠三角后花园”的特殊地理位置影响，郴州人返乡的投资消费力呈分散状态。像内地省份大多数地级市，中心城区挤压虹吸下级县镇购买力的现象，在郴州并未体现出来。
郴州市这几年房地产发展走势是内陆地级市的缩影。因紧靠广东的地理位置，郴州人户分离的隐性人口流失明显。 通常的人口外流、供需矛盾、消费乏力等房地产下行共性原因在郴州市又表现出不同的特征。郴州城区房地产成交弱于全市整体水平，高端高价住宅萎缩更加严重都与其他地级市有所区别。分析郴州房地产，应将其作为整体看待。郴州本地居民的购买力基本稳定，散布在珠三角的郴州籍居民返回置业也各归其地，消费分流。郴州市区房地产的有限容量和全市房地产的稳徤向上并行不悖。未来郴州房地产的发展空间仍然取决于人口和产业的本地化程度。（申明：凡转载本头条号原创文章，须注明“转载自中国地标城策院【许子论语】头条号原创文章”，否则视为侵权并被追究责任。）