每次上海楼市踌躇不前的时候，大家都特别关心一件事情：
老公房要跌了吗？
尤其是在经过了两个月的居家办公之后，老公房的缺陷被放大，物业管理、居住体验、户型布局等等，表现都不尽人意，再叠加别人家次新房小区的“美好”
在这种气氛烘托之下，老公房瑟瑟发抖
今天我们就一起来看看， 6月的老公房成交表现如何呢？
1、老公房价格平稳
先来说说老公房的定义：房龄在1998年前的住宅，区别于98年之后的商品房
老公房一般都位于市区，有地段优势，而且总价偏低，适合刚需上车，一定程度上属于物美价廉的范畴，是很多人扎根上海的第一站
但一直以来，关于老公房的价格走势，总是很难讲清楚，因为将老公房从整个二手房市场中剥离出来，并不容易
从2019年以来，老公房的最高价格出现在 2021年7月 ，市场价约6.3万/㎡，之后便是一路震荡
刚刚过去的6月，老公房的市场价约6.01万/㎡，较3月下降约0.8%，市场基本平稳，没有明显的波动
但是跟整体二手房相比，老公房稍微有些掉队！
6月二手房市场价约68701元/㎡，环比3月上涨约3.77%
有意思的是，6月老公房的挂牌价微涨，和市场价出现了一点“分歧”
6月老公房链家挂牌价约6.97万/㎡，较3月微涨约1.1%
为什么挂牌量价在涨，而市场价按兵不动？
这就要说起为什么最近挂牌量有明显增加，之前一房一万直播的时候，曾经专门讲到：复工之后，因为“展示条件”的改变，链家外网“新增”了大量房源，这些房源之前大都是存在于内网，TA们有一个共同特点：价格稍高
随着这一部分房源加入，挂牌价上涨也是意料之中的事情，大家不必太过关注
当然，一般来说：挂牌价代表卖方市场，市场价代表买方市场，当下的事情，可能还是稍微偏向买方市场
说一个身边的例子：
彭浦的一套老公房，在6月挂牌，价格相较于2021年7月已经有明显下降，业主急于打新，价格相当有诚意，但是房源带看一直不多，好不容易有个意向客户愿意坐下来谈谈，一开口就是价格再降20万，连中介小哥都看不下去
最后业主直接表态：宁愿去借钱打新，也不愿意再降价卖房
这可能是复工之后，老破小市场的冰山一角，买方的需求还在，但是观望心态居多
成交量上，老公房也并没有出现下降，基本上是与全市同频
唯独有一个数据比较有看点
6月老公房链家挂牌房源中，价格上调小区共1485个，价格下调小区共5807个，差距非常大
总的来看，6月老公房并没有出现大家预想中的波动，并没有明显下跌！市场总体平稳！
2、哪里的老公房在成交？
从成交环线分布来看，约7成的老公房都在外环以内，其中内中环占比最高，约27%
从老公房成交区域分布来看，前三名分别是：浦东、宝山、杨浦，占比最低的分别是青浦和黄浦
当然这主要是受限于老公房的存量区域分布，对比来看，宝山、奉贤、松江、嘉定的老公房成交占比高于存量占比，反倒是杨浦、静安、黄浦等市中心区域的成交占比低于存量
与3月成交区域分布相比，静安、杨浦、宝山的老公房成交占比有明显上升，徐汇、闵行、浦东占比下降
再具体到区域成交结构，又是不一样的视角
6月长宁区二手房成交中， 老公房占比超7成 ，传统市中心的虹口、杨浦、静安、徐汇、静安、普陀的老公房占比都超过了5成
老公房成交占比最低的是嘉定、青浦、松江，大约在16%以下
最后，我们再来看下 老公房的成交单价分布
单价超过5万/㎡的占比超7成，其中占比最高的是，单价在5-7万/㎡的房源，占比约为35%
这里留个问题：
你觉得老公房的整体均价高还是次新房的整体均价高？
总结
市场坚挺，对于很多老公房业主来说，可以松一口气，虽然仍有短期调整的可能，尤其是次新房、新房供应比较充足的区域
对于想要购买老公房的朋友，这里有两点建议
1、 谨慎入手远郊老公房 ，一房一万一直在强调市场分化，不仅仅是老公房和次新房的分化，更重要的是市区和远郊的分化
2、优质老公房的价格可能会跟次新房一样坚挺，对于那些居住环境、户型、小区居委/物业相对较好的老公房， 比如95-98年的老公房 ，TA们更接近早期商品房，户型设计、梯户比、居住体验都会好很多，可以多考虑，多挑多看
3、已经持有老公房的业主，要能甄别手上资产的优质程度， 好的老公房值得长期持有，差的老公房要及时出手！