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有用的买房建议，有趣的楼市秘闻。
哗~
文/苏州房叔
走着走着 走出一股坚定。
划重点）
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500w总价的约140㎡，单价3.5W
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500W涨20%就是600w。
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现在很难找，未来是绝迹
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单价排序 4房>3房>2房
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新房4房500W断货，且未来不再有，二手爱买不买
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4房仅占总出售房源的13%比例，稀缺。
数据取自“链家”二手房数据，可自行查证。
NO. 1｜壹
500w和四房的若干问题
为什么是500W，目前园区的价格来看，要想买入一个漂亮的4房，基本要这个数字才能满足需求，介于高端改善和初级改善之间的中级改善。
为什么是4房？现在不论是园区还是其他区域，四房都很紧缺，主要是因为自主改善需求+二胎的需求叠加等激发了需求，自主房子升值后负债变低了，卖掉后在改善，付完首付还能多出现金，相对于普通的2房3房来说，购买力强，买入迅速。
先来看看关这个事情的若干问题解释：
漂亮的标准是什么？
装修漂亮：类似铂悦府、唐宁府的装修标准
学区漂亮：星海、星湾、金鸡湖、中央景城、东沙湖
户型漂亮：140 -150紧凑户型
地段漂亮：湖西和湖东CBD区域
价格漂亮：单价低，总价低，总价约束
500W的四房的组合：
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次新房+好学区，如景城星湾周边
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老破大+强学区，如星海周边
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漂亮新房+弱地段 如唐宁府
500W的新房问题：
唐宁府140，总价500w+高层已售罄，不再有。剩下的洋房143总价550+。
铂悦犀湖150的高层的也即将售罄，2018年的产品为小高层和别墅。
2018年无新盘入市，2019年中海星洲北220㎡，近900W起。
再也不会有500W起的四房的新房产品。
需要拿出多少钱？
500W首付50%，首付50%，*款贷**250W，利率上浮10%,月供14000。
缴纳各种税，买车位、中介费，二手房差额，家居采购实际需多准备50W现金用于额外开销。
大概需要准备现金300W+。
如果你有一套100平房子，总价在300w左右，那么卖掉后在加上这几年积蓄，换一套500W房子压力并不是很大，要是在限购之前，首付30%就更加轻松了。
NO.2｜贰
为什么园区的4房忽然变得抢手热销，价格飙涨了？
2015年10月份放开二胎后，就是马上受精，也要2016年下半年开始二胎才会逐步进入增长期。2016年的市区(含吴江)的出生人口在41000人，比2015年的36083人，多13%，其中有少量二胎人口新增源，2017年出生率依然会保持增长趋势。
2015年苏州房价暴涨，置换购房也是一个重要的推动上涨因素，卖掉一套房子拿到钱在买，比空手掏出现金要容易的多了。
这2年新房市场上也体现出来4房的单价走高，大3房价格其次，小3房单价最低，这也是反应出了目前改善需求的爆发。
随着房价的不断攀高，开发商在偷面积方面愈发上进，目前苏州120已经可以做4房了，比如弘扬上水121 127，佳兆业124，华润117等。
很有理由相信，总价约束的情况下，在有限面积下功能性放在第一位，100平的4房总终会出现。香港那种60平4房，房间的床三面靠墙的希望不要出现啊。不然就太悲惨了。
截止到9月6号园区二手房挂牌的1-5房的比例统计。
4房共计667套，仅占总出售两5156的13%，其中2房和3房的占比37%，旗鼓相当。4房对很多人来说到顶了，在往上置换就要是200平的大平层或者别墅，换不动了，很多4房未来就是锁盘持有了。
卖了2房想换3房，卖了3房想换4房，循序渐进的置换链条，推高更高层级的单价。
可以预见的在接下来的4房需求集中爆发情况下，4房户型会走出独立行情，若是行情下微涨，强势行情下涨的多。
供需失衡，稀缺性带来了更高价值，价格受到供需关系影响，产生了向上趋势。
| 园区在售1-5房数量统计-房苏州 | |||||
| 总数 | 1室 | 2室 | 3室 | 4室 | 5室 |
| 5156套 | 363套 | 1909套 | 1908套 | 667套 | 189套 |
举个栗子，上周去了躺青剑湖看了看市场行情，青剑湖由于早期小户型特别多，尤其是78的2房，几乎每个盘都有大量的这个户型。现在价格体系是2房2.1左右，,3房2.3左右， 4房2.6左右。
4房比2房的单价，高了约25%。稀缺性决定了单价。
对于青剑湖来说，4房太稀缺了。大部分盘止步于3房，都没有4房这个户型。
NO. 3｜叁
300W-400W的四房集中在园区边缘地区。
弱学区、边缘板块、房龄老是主要特点。总共有100套在售，
其中37%集中在斜塘，主要挂牌小区是不满2年的中南锦苑次新盘。
娄葑17套占据第二位置，老小区为主。跨塘的双友新和城和远湖东的*阳城太**是次新房，其中双友是复试精装，110平就可4房。
基本上比较难选了，140面积，单价超过2.5的 总价都要在350W+了。
| 园区300W-400W总价四房二手挂牌数量-房苏州 | ||
| 板块 | 套数 | 小区 |
| 白塘 | 0 | |
| 车坊 | 0 | |
| 东环 | 9 | 东港 |
| 东沙湖 | 8 | *阳城太**130 140 |
| 独墅湖 | 9 | 翰林院为主 140 |
| 湖东 | 6 | 路劲160 七里香131 水墨140 |
| 湖东CBD | 7 | 湖畔天城东湖林语澳运东湖大郡等 140 |
| 湖西CBD | 6 | 新城和新加花园 140 |
| 跨塘 | 5 | 双友精装修 110 |
| 娄葑 | 17 | 天骄 新华苑 荷花苑等 |
| 玲珑 | 0 | |
| 青剑湖 | 9 | 悦澜湾 |
| 双湖 | 0 | |
| 胜浦 | 0 | |
| 斜塘 | 37 | 蓝岸国际 蝴蝶湾 中南锦苑 |
| 唯亭 | 0 |
400W-500w,老的湖东邻里中心和湖东九龙仓和中海是主力区域。
中等学区，远湖东次新或湖东老楼，主要特点。挂牌总套数168。
其中玲珑板块挂牌都是接近500W，如果行情在稍微上涨一点，不会再有500w以下的4房了。也许现在没有了。
湖东板块集中在中海七区140挂牌比例大一些，学区是今年表现不错的星洲。中海的都集中在总价450W+,天地源130户型不满2年总价在400w出头。
湖东邻里中心的周边盘，也是最早一批湖东楼盘，房龄在10年+，4房面积在140以上，总价450W+。
东沙湖的这个总价范围的基本被九龙仓各区垄断，130和140户型，次新房，总价在450w+
大面积低单价的老大楼主要集中在东环、娄葑，湖西这几个板块，房龄都在15年左右，居住舒适度差，总价高，流动性弱。
| 园区400W-500W价四房二手挂牌数量-房苏州 | ||
| 板块 | 套数 | 小区 |
| 白塘 | 3 | 华尔道 130+ |
| 车坊 | 0 | |
| 东环 | 8 | 贵都137为主 |
| 东沙湖 | 31 | 九龙仓 |
| 独墅湖 | 3 | 海德140 |
| 湖东 | 34 | 中海国社各区140 七里香都129 |
| 湖东CBD | 42 | 湖畔天城 自由水岸 东湖大郡 枫情水岸等140+ |
| 湖西CBD | 4 | 大面积低单价 15年房龄+ |
| 跨塘 | 0 | |
| 娄葑 | 17 | 大面积低单价 15年房龄+ |
| 玲珑 | 7 | 星湖国际140 海尚xx户型 |
| 青剑湖 | 12 | 阿卡迪亚 140+ |
| 双湖 | 1 | 高尔夫170 |
| 胜浦 | 0 | |
| 斜塘 | 15 | 蓝岸国际150蝴蝶湾170 |
| 唯亭 | 0 |
500W-600W 可以摸到园区前5的学区房了，仅此而已。
强学区的弱盘和老盘，大面积低单价、共计116套。
景城学校的中央景城138 华尔道138 星湖国际119-138 海尚壹品 135的总价在500W-550W左右。
星湾学校的玲珑湾、湖滨一号、和风雅致的四房基本要在700w往上了，极个别低于700，雅戈尔的各区4房价格基本在550w上下浮动，各区都有。
金鸡湖学校的四房也类似，除了城邦 荣域还有500+之外，其他漂亮的4房都奔800W起。
星海学校的房子较老，面积大之后学区属性降低，单价也随之降低，新馨花园155㎡+在550w左右，单价3.5W。
| 园区500W-600W价四房二手挂牌数量-房苏州 | ||
| 板块 | 套数 | 小区 |
| 白塘 | 8 | 华尔道 白塘华尔道 |
| 车坊 | 0 | |
| 东环 | 7 | 新馨花园为主 华庭苑若干 |
| 东沙湖 | 9 | 九龙仓140+ 玲珑东区 140 天邑168 |
| 独墅湖 | 0 | 海德140 |
| 湖东 | 14 | 星公园 137 中海XX区 |
| 湖东CBD | 18 | 160+以上的 10年+房龄 |
| 湖西CBD | 22 | 都市花园为主 160+面积 |
| 跨塘 | 0 | |
| 娄葑 | 0 | 大面积低单价 15年房龄+ |
| 玲珑 | 22 | 雅戈尔 星湖国际 海尚壹品 |
| 青剑湖 | 14 | 雍景湾花园 200+ |
| 双湖 | 4 | 城邦 荣域 140+ |
| 胜浦 | 0 | |
| 斜塘 | 15 | 蓝岸国际和蝴蝶湾的 170+ |
| 唯亭 | 0 |
NO. 3｜叁
园区四房那个板块最火?
排除掉一些车坊唯亭等边缘板块。我们来看看数据。
湖东板块最火，挂牌总数最高，4房比例只有8.86%，带看比高达145%。是近期的大热门板块。
带看比说明了板块热度，在带看比大于110%+的情况下这些板块值得关注。
四房比例按照占从小到多。
湖东8.8%，白塘板9.4%，东沙湖18.5%，独墅湖15.52%，湖西18.3%，玲珑20%，双湖128%。
有一个很有意思现象，四房挂牌均价越低，4房比例低。
板块均价按照从小到大
湖东<白塘<东沙湖<独墅湖<湖西<玲珑<双湖
其中白塘板块因白塘景苑拉低了均价，独墅湖因翰林院海德拉丁了均价。
这个4房挂牌和均价关系和当初板块设计户型比例有关系，刚需户型多，大户型少。一般置换都是在同区域内，跨越板块置换相对较多。
湖东板块的仅有8.8%的4房挂牌量，带看量百分比达到了145%。版块内骚动气氛浓厚。
随着周边唐宁府4房售罄，中海国社4房单价有纷纷挂上35000的趋势，在各大房苏州微信群里已经热议了。3.5W挂牌单价已经是常见的三房3W的15%的价差。在供求失衡的情况下，价格挂着挂着，卖着卖着就成真了。
还不是因为4房少，房东傲娇吗？买家又能怎么样？
| 园区4房在售分布图-房苏州 | |||||
| 板块 | 总套数 | 4房套数 | 4房比例 | 7天带看 | 带看比 |
| 白塘 | 169 | 16 | 9.47% | 190 | 112.43% |
| 车坊 | 53 | 2 | 3.77% | 17 | 32.08% |
| 东环 | 531 | 49 | 9.23% | 239 | 45.01% |
| 东沙湖 | 318 | 59 | 18.55% | 373 | 117.30% |
| 独墅湖 | 116 | 18 | 15.52% | 164 | 141.38% |
| 湖东 | 711 | 63 | 8.86% | 1034 | 145.43% |
| 湖东CBD | 708 | 99 | 13.98% | 603 | 85.17% |
| 湖西CBD | 381 | 70 | 18.37% | 421 | 110.50% |
| 跨塘 | 164 | 14 | 8.54% | 47 | 28.66% |
| 娄葑 | 358 | 47 | 13.13% | 142 | 39.66% |
| 玲珑 | 342 | 69 | 20.18% | 437 | 127.78% |
| 青剑湖 | 536 | 61 | 11.38% | 556 | 103.73% |
| 双湖 | 228 | 52 | 22.81% | 294 | 128.95% |
| 胜浦 | 29 | 1 | 3.45% | 5 | 17.24% |
| 斜塘 | 447 | 44 | 9.84% | 209 | 46.76% |
| 唯亭 | 0 |
现在500W想在园区买到一个称心如意的4房太不容易了。房子新的漂亮的觉得地段不好，地段好的觉得房子老户型不好，学区好的太破旧受不了去住。
学区+次新+地段现在500w还能挑一挑。现在500w不买，转瞬间下一波就是700W起了。不以意志为转移，就是这么残酷。
现在玲珑和双湖板块已经没有低于700W的四房了，500W总价的漂亮房子也在逐步消失。550W的在涨个10%就到600W了。
尊重市场，不以自己心中的价值去猜测价格。
有4房需求的给自己点勇气，有时间多看看房，感受下市场。
文末评论
你如何看待未来的4房市场。
生活是齿轮，买房是战役
披荆斩棘，乘风破浪
只为更美好的生活
来吧，我们在一起。赚钱的房子，值钱的房子
买什么样子房子，选择什么样的生活
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