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我看到深圳中学前几天发了一条消息，红彤彤的名单里，罗列着深圳中学被北京大学、清华大学录取的学生名字。
32个人，其中15人上了北大，17人上了清华，录取总数目前是全省第一。
我们知道，深圳高中有“四大”，深圳中学、深圳外国语学校、深圳高级中学和深圳实验学校常年霸榜。
目前从培养学生的角度来看，深圳中学完胜其他三所高中，妥妥的深圳高中Top 1。
不过，名单里有一个特别引人注意的细节。
一溜看下来，毕业初中一栏上，“深圳中学初中部”频频出现。
神奇的是，在这被片名校覆盖的热土上，却屡屡传出罗湖名校落寞，学区房也不行了的说法。
比如说这次的考上清华北大的学生，有20个是在深中初中部上学的，分别来自15所小学，还都不是初中部对应片区里的小学。
有人就说，深中初中部的地段生不行。随着点招的结束，深中要不行了，学区房也要不行了。
这样的质疑声，其实在疫情期间就有了。
据报道，当时有30%以上的罗湖名校学区房，下调了挂牌均价，这个比例比南山和福田的都要高。
还有人做了一张表：
图源深圳学位房攻略，于2020年2月22日统计，涨跌幅对比取2020年1月份数据
就有人跑出来说，罗湖名校没落了。
那么，深中初中部和它的学区房，是不是真的沦为没落罗湖名校的一部分呢？带着这样的问题，我特意跑了一趟翠竹片区。
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深圳中学初中部，江湖别称“大表哥”，体现的就是它的江湖地位。还有一称“凤凰木”，这是因为校园里栽种了很多凤凰花。
当我从田贝地铁站出来，看到周边都是珠宝市场。说实话，相比百花那种教育机构遍地的氛围，翠竹散发的更多是市侩的商业气息。
而且片区的小区大多属于老破小，除了新出的德宏天下华府，几乎都是上世纪90年代到2000年的房子，并不适合居住。还有的已经被列入城市更新的范畴了。
愉天小区，上世纪90年代初建成，楼梯房
不过，糯家的阿明告诉我，看不到教育机构，是因为附近的租金实在太贵了，像学而思这类教育机构多数聚集在翠竹路。
房子很破，但房源还是抢手的。
“5、6月份的时候，你都不知道那些客户有多可怕，一茬接一茬地来问，”阿明说，“业主也傲娇得很，谈好了，肯来合同就算很不错了。”
属于深中初中部学区房的有26个小区，但据我从贝壳上统计到的，目前挂牌在售的，还不到100套房源。平均下来一个小区在卖的还不到4套。
经常有的挂出来才几天，就已经成交了。
可以看出大家对深中初中部的认可度还是很高的。
不过，翠竹9.4万/平的报价，相比动辄一平14、15万起步的百花、报价破19万/平的深圳湾等，显得有点太平易近人了。
“这里的房价是比较低的，在名校学区房里算是洼地了。但是说它涨得慢，那就不对了，”中原的叶大哥说。
在2019年年底，翠竹有过一次猛涨。一个月涨了20%！不过那是得益于豪宅税的取消，以前要交的税，都算进房价里，进了卖家的口袋。
刨去这种碰运气的事儿，深中学区房今年以来还是涨了不少。
小户型，如愉天小区，35平报价在14.4万/平。而6月底成交时，480万，单价13.7万/平；去年年底成交398万，单价11.4万/平，半年实实在在的成交涨幅达20.6%。
大户型的金丽豪苑，94平的，虽然面积大，但是品质算是比较好的了。6月成交总价715，去年年底600万，半年涨幅19%。
比起深圳半年来约15%的涨幅，绝对是跑赢了的。
从更长的时间段来看，阿明说他在2017年花230多万买了一套35平的房子，现在卖到475万。就算除去给银行的利息，也能赚个200万。3年回报率接近100%了！
而同期的2017年深圳均价5.44万/平，现在6.62万/平，涨幅22%。
只能说，名校学区房果然名不虚传。
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总结
回到我们的问题：
1、罗湖名校真的都落寞了吗？
说实话，罗湖名校格局固化而且缩小。翠园中学初中部和翠园中学东晓校区不比以往强劲，罗湖现在只剩深中初中部一根独苗苦苦撑着。
说到底，这是因为深圳向西发展趋势明显，优质的人才和生源也跟着过去了。所以南山、福田、宝安的学校实力在加强。
而不管是数量还是质量上都没有太大进步的罗湖，自然逐渐变成小透明。
但要强调一点，深中初中部的实力还是摆着的，2019年考上“四大”、“八大”的比例达到分别29.59%和40.19%，放在全市来看，都是相对不错的。
图源深圳房帮帮
至少在罗湖区里，再难找到另一个来替代它的。
2、深中初中部以后怎么样？
虽然2019年罗湖区明令禁止通过考试、面试和竞赛等形式选择学生，直接切断了名校提前批录取优秀学生的路径。而且有传闻说深中初中部地段生很差。
我说过，成绩一看师资，二看生源。
随着掐尖的停止，深中中学初中和高中的师资是相通的，依然会很强，所以还是会得到热捧。只是翠竹片区房子老旧，对年轻人的吸引力确实在减弱，生源或许不是太好。
但是，生源、师资和学校实力不是固定的，会随着房价、资源等的变化进行改变。
至少目前来看，相比福田、南山等名校学区房，罗湖的门槛是相对低的。一些没办法够上其他学区房的家长，或许会选择这里。
加上周边旧改等规划，长期来看，生源或许会得到改善。到时，说不定罗湖会王者归来。
3、现在适合买进吗？
深中学区房的均价大概在8.4-14万/平，比起百花、后海这类的，是比较容易上车的了。
看总价的话，500以内买个名校学区房，在正在崛起的宝中、光明，也是比较难的。
这对资金没那么宽裕，但又想让孩子上一所好学校的家长来说，还是蛮有吸引力的。
那么现在能不能入手？
我觉得可以再等等。
以愉天小区为例。最近成交是7月底，35平480万，再往前的成交价也都是低于500万。而目前挂牌价，除了一套在490万，其他都破500万，还是偏高了。
之前的成交周期普遍很短，几乎都是在几天之内，现在呢，挂牌价格最低的3个月都没成交，更能说明问题。毕竟市场也不傻。
而且7·15新政对市场的影响还是很明显的，外资被拦截、购房名额减少近1/3、市观望情绪浓厚。
现在虽然业主心理还挺坚挺的，但就算是名校和旧改加持，还是不能免俗地要被整体环境裹挟。
不排除有着急抛售的，如果价格够笋，那就是可以下手的机会。