前段时间，楼市收紧政策之风盛行，市面上流传着一份广州各区限价的数据，认真看了一下，表格上显示，白云区有三个地方限价。
- 白云湖限价4.06万/㎡
- 石井街道限价4.05万/㎡
- 人和镇限价3.46万/㎡
白云是今年 广州楼市的大热门 ，以上个月的网签数据看，白云区都是当之无愧的销量增长之王。今年7月，白云区一手住宅网签套数同比增长超126%，网签面积同比增长112%，在楼市“降温”的七月显得尤为突出。
限价果真如此吗？为了满足大家的好奇心和需求，小编昨天特意前往8月白云区最有可能开盘的新项目——越秀天悦云湖进行考察，该项目正处在白云湖板块。
据案场销售称，越秀天悦云湖主推3种刚需户型，吹风价在4-4.5万（与之前放出的价格相差不大），不会低于4万。至于是否会突*网破**传的限价政策（白云湖板块限价4.06万/㎡），待项目 周末开盘 便可一清二楚。
看起来，越秀的这一项目还是很有底气的，地铁加持，又是湖景房，4万以上的价格，也大大提高了刚需客在广州成功上车的几率，毕竟增城都卖到3万了。到底值不值，一起来看看！
1、
地铁+湖景
4万起步置业广州北
去年9月27日，越秀以底价37.15亿元竞得项目地块，命名为天悦云湖，未扣除配建面积的拿地成本为1.18万/㎡，扣除配建的楼面价在2.35万/㎡，相比一街之隔的品实云湖花城项目的拿地成本（1.2万/㎡）要高出一截。
图为广州壹地产实拍
拿地三个月后，越秀官宣地块打造计划，分三期建设。资料显示，该项目总占地面积17万㎡，总建筑面积约45万㎡，规划2686户，新建 住宅24栋，人才公寓1栋及幼儿园1所 ，总投资为110亿元，计划2025年建成，将涵盖 75-125㎡全面积段 产品。
从效果图看，越秀天悦云湖位于白云湖西湖板块，据了解，白云湖是目前广州最大的人工湖，总面积207万㎡，相当于4762个标准篮球场这么大！
图为越秀天悦云湖效果图
白云湖周边环境较为舒适，即使是在当天体感温度超过36度的高温之下，走近白云湖时仍能感到丝丝凉意。
销售人员表示，越秀天悦云湖项目首期推出A1及A2楼栋，距离白云湖稍远（走路约10分钟），但靠近8号线亭岗地铁站（约100米）。
值得一提的是，小编亲历从琶洲磨碟沙地铁站坐到越秀天悦云湖所在的亭岗站， 耗时在1小时左右 ，但8号线能连接广州5大区（四个核心市中心越秀、荔湾、海珠，以及一个外围区花都）及佛山，是广州地铁的大动脉。
图为广州地铁8号线换乘地图
从亭岗站往万胜围方向，8站换乘5号线可抵达珠江新城，9站换乘1号线直通越秀区，14站可到沙园站换乘广佛线至千灯湖、祖庙等地。
因靠近地铁站，越秀天悦云湖项目还自带投资属性，未来还会存在升值的潜力和空间。
据称，越秀天悦云湖所在的 白云湖数字科技城 ，未来 对标天河的珠江新城 ，“政府投入1000亿在这里，希望再造一个珠江新城，已经完成招商7、8成了，很快就会有企业入驻。”
按照规划，这里定位为“数字中国”实践高地、粤港澳大湾区协同创新试验区、广佛同城数字经济创新示范区，重点发展高端软件、云计算、人工智能、新一代通信网络、物联网、数字创意六大主导产业。
据壹地产了解，近年来，白云湖数字科技城正加快土地收储和出让，截至7月28日，白云湖数字科技城已完成 11888亩土地征收 及 220万平方米建（构）筑物拆卸工作， 意味着，将来还将有很多土地入市交易，推动片区发展。
蓝图确实画得很美好，随着产业有序引进及落地，会带来人口和经济发展的红利期。越秀天悦云湖项目属于白云湖数字科技城的启动区范围，也被认为是首要建设的高地，周边真实的环境如何？首推户型产品又是怎么样的？
2、
首推刚需户型
周边旧村围绕，居住环境有待提升
先来看看户型，估计会让很多刚需客心动。
从首次推出的户型看，以刚需面积的户型为主，包括76㎡、87㎡三房以及102㎡的四房为主，且三种户型的 设计非常相似 ，且属于比较常规的设计，因此营销中心目前 仅开放了87㎡的样板间 。
图为越秀天悦云湖一期首推户型图
区别在于，76㎡的户型少了一个卫生间，阳台面积比87㎡的略小，而102㎡的户型则比87㎡多了一个次卧，阳台面积也稍大，厨房面积也因户型大小而有所不同， 总体格局相似 。
三种 户型都较为方正 ，均做到较好的 干湿分离 。一层 两梯六户 ，朝向上，76平的户型为东北朝向， 高一点的楼层还可以望湖 ；87㎡户型的朝向有西南和东北；102㎡户型的朝向为东南，由此可见，该项目没有正南或正北的户型。
图为越秀天悦云湖一期首推户型图
小编从案场销售处拿到越秀天悦云湖一期项目平面图，发现后期的A5及A4栋楼的户型结构应该是以大面积为主， 若考虑大面积的户型，购房者可以暂且先观望 。
销售还表示，此次推出372套单位，此前 冻结资金客户就有400多组 ，待正式开盘后，这部分购房者可优先选房。
图为越秀天悦云湖一期总平面图，红框非此次推售的楼宇
事实上，别说 亭岗-白云湖片区 新房项目少， 二手房更是没有过去更是无参考记录 ，原因很简单，过去越秀天悦云湖 周边基本为工厂和旧村落 。白云湖涵盖了白云区石井镇夏茅、环滘、大朗、滘心、红星、大岗等6个村。
这六条村的旧改进程，最早的也只有1条村是纳入了五年计划中，即前不久与区国属签约前期服务商的红星村，其余5条村落均为十年改造计划。
项目销售人员指着白云湖旁边的红星村，其表示，3-5年内会拆，建成居住、购物中心及办公写字楼等于一体的城市界面，重点引入科创产业，也会填补目前周边 商业空白 。
从上表改造计划来看， 少说也需要五年以上，白云湖周边的城市界面才能翻新。
此外，昨日（8月10日）住建部发文《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》当中表明， 严控大拆大建，抑制城市更新一味追求房地产化。
因此， 旧改进展不会一蹴而就 ，对于白云湖周边曾以工厂及村落为主的面貌，想要依靠旧改更新城市界面还为时过早。
越秀天悦云湖周边在建项目有 中建星光城（待开）、品实云湖花城（二期已开盘），首开保利云湖壹号（今年6月首开） 等，其中品实·云湖花城与越秀天悦云湖一街之隔，互为竞品关系。
对比起来，中建星光城离市中心稍微远点，是上述几个在建项目中最北端的项目，价格方面， 品实云湖花城 均价在4.1万/㎡、 首开保利云湖壹号 均价为4.15万/㎡。
事实上，越秀天悦云湖项目在 品实云湖花城 与 首开保利云湖壹号 的比较之下会更优，既有地铁站，又同时具备湖景资源，居住环境更为舒适。
若苛刻一点，越秀天悦云湖的居住配套提升空间还有很大，总体而言，项目周边的人气还不算旺，基本以工地民工及村民为主，且缺少大型商圈，最近的是庆丰广场、万民广场、石井城市广场等，在地图上直线距离约2公里左右。
不可厚非的是，越秀天悦云湖也配有项目底商，社区内配建3000㎡的商业区，体量不大。
总结下来，越秀天悦云湖好在有地铁和湖景， 8号线可直达海珠 ，未来的升值空间可以期待，但还差点意思，毕竟周边工厂及旧村较多，仍在建设中，且距离广州市中心有一定距离，商圈资源较少。
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