作者：翟一铭律师

北京市盈科（郑州）律师事务所

执行过程中经常出现，一套房产即有抵押权存在，又有房产被出租所产生的租金质押权存在，借款不能按期归还后，对于该房产所产生的租金收益，到底是抵押权所及效力优先，还是质押权所及的效力优先？

【案件基本信息】

1.裁判书字号

浙江省温州市中级人民法院（2018）浙03民终1694号民事判决书

2.案由：金融借款合同纠纷

3.当事人

原告（上诉人）：中国光大银行股份有限公司温州柳市小微企业专营支行（以下简称光大银行柳市小微支行）

被告（被上诉人）：佳乐电气有限公司（以下简称佳乐公司）、浙江振福电器有限公司（以下简称振福公司）、李某

第三人：杭州坤盛资产管理有限公司（以下简称坤盛资产公司）

【基本案情】

2014年11月10日，光大银行柳市小微支行与佳乐公司签订了借款金额为400万元，借款期限自2014年11月10日至2015年11月9日的《流动资金*款贷**合同》。同日，光大银行柳市小微支行与振福公司、李某分别签订了编号均为2014063S1670的《最高额保证合同》，为上述债务提供最高本金余额均为400万元的最高额保证担保；佳乐公司作为出质人以其依法所有或有权处分的位于乐清市柳市镇柳翁西路171号1层、2层办公楼租金向光大银行柳市小微支行出质，双方签订了编号为2014063S1670的《最高额质押合同》，为上述债务提供最高主债权本金余额为400万元的最高额质押担保，并办理了质押登记手续。

上述合同签订后，光大银行柳市小微支行依约发放*款贷**，截至2017年9月4日，佳乐公司尚欠光大银行柳市小微支行借款本金348.709379万元及相应利息，担保人亦未依约履行相应的担保责任。故光大银行柳市小微支行起诉要求佳乐公司偿还借款本息；振福公司、李某承担连带清偿责任；光大银行柳市小微支行有权就佳乐公司提供质押的乐清市柳市镇柳翁西路171号1层、2层办公楼租金优先受偿。

2013年12月13日，华夏银行股份有限公司温州分行（以下简称华夏银行温州分行）与佳乐公司签订了编号为WZ26（高抵）20130022号《最高额抵押合同》，佳乐公司以其位于乐清市柳市镇前街村的房产作为抵押物为其在2013年12月13日至2018年12月13日向华夏银行温州分行的*款贷**提供最高主债权本金余额为8003万元的抵押担保，该房产于2013年12月17日办理抵押登记手续。

2014年7月至2015年1月，佳乐公司向华夏银行温州分行*款贷**三笔共计4794万元，后因*款贷**逾期未还，华夏银行温州分行于2016年2月15日向温州市鹿城区人民法院提起诉讼。温州市鹿城区人民法院于2016年7月7日作出（2016）浙0302民初1674号民事判决：佳乐公司于本判决生效之日起十日内偿付华夏银行温州分行借款本金共计4794万元及相应利息；如佳乐公司未按期履行上述债务，华夏银行温州分行有权拍卖、变卖佳乐公司提供抵押的坐落于乐清市柳市镇前街村的房产，所得价款在8003万元范围内优先受偿等。该判决书业已生效。因地名变更的缘故，乐清市柳市镇柳翁西路171号的房产与乐清市柳市镇前街村的房产系同一房产。后华夏银行温州分行将该债权转让给中国长城资产管理公司杭州办事处，中国长城资产管理公司杭州办事处又将其受让的上述债权转让给坤盛资产公司（以下简称坤盛资产公司），故坤盛资产公司在本案中作为有独立请求权的第三人参加诉讼并依据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百九十七条第一款的规定要求确认其对乐清市柳市镇柳翁西路171号1层、2层办公楼租金的优先受偿效力。

法院经审理另查明，2012年11月，佳乐公司与中国光大银行杭州分行签订合同编号为20121115-1-2ABC的《房屋租赁合同》约定，佳乐公司作为出租方将乐清市柳市镇柳翁西路×××号1层、2层办公楼出租给中国光大银行杭州分行，租期自2012年11月15日起至2022年11月14日止。

根据光大银行柳市小微支行与佳乐公司就编号为2014063S1670《最高额质押合同》在中国人民银行征信中心进行应收账款质押登记中记载，出质人（出租方）佳乐公司 与 承租方（中国光大银行杭州分行）自2015年11月15日至2019年11月14日所产生的所有应收账款质押给光大银行柳市小微支行，包括但不限于合同编号20121115-1-2ABC项下的现有或未来应收账款，总质押金额不超过400万元整。因华夏银行温州分行的申请，温州市鹿城区人民法院于2016年3月3日作出查封裁定，乐清市柳市镇前街村房产（即乐清市柳市镇柳翁西路171号房产）于2016年3月8日被温州市鹿城区人民法院查封。坤盛资产公司在本案一审判决后向中国光大银行杭州分行送达了租金交付通知。

【案件焦点】

1.房产抵押与租金质押并存时，房产抵押权人与租金质权人对租金的权利主张何时产生冲突；

2.产生冲突后房产抵押权与租金质权对于租金的效力顺位又该如何确定。

律师观点：

执行过程中经常遇到要处置抵押的房产存在有租赁关系，处置抵押房产时，租赁关系如何认定？若即有抵押权又有租金质押权，对于租金收益，是抵押权所及效力优先，还是质押权所及效力优先？

1、根据买卖不破租赁原则，抵押房产上存在租赁关系的， 要看租赁合同的签订时间是在房产被抵押之前还是之后， 如果是房产抵押之前签订的租赁合同，租赁合同的效力继续有效，房产被拍卖后租赁合同的效力及于买受人，如果是房产抵押之后签订的租赁合同，房产拍卖时，租赁合同无效，法院有权要求承租人腾空房产进行处置。

合法的租赁关系需要签订有书面的租赁合同且租赁物已被交付使用，有支付租金的凭证。

2、在房产即设定有抵押又设定有租金收益质押担保的， 对于租金收益的优先受权问题，要看设定权益的时间，租金质权先于房产抵押权设立的，此时，租金质权设立时租金债权并没有潜在的抵押权负担，根据物权公示的优先权原理，租金质权对于租金的效力应优先于房产抵押权。

3、 租金质权的设定后于房产抵押权的，要分时段计算。

抵押权系非占有型担保物权，因抵押财产的使用而产生的孳息原则上应由抵押人收取，抵押权的效力并不及于抵押财产的孳息，只有当借款人不能还款，导致抵押房产被查封、扣押的，其效力才及于孳息。房屋租金属于法定孳息，而且需要抵押权人通知到承租人，否则其效力对承租人无效。

租金的质权优先受偿权应在抵押房产被查封、扣押之前，房产被查封、扣押之后，且法院或抵押权人通知承租人将租金交付法院或抵押权人之后，抵押权的优先受权及于租金，租金的质权效力在后。