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Q:提问: 京总您好！看到您的分析很令人信服，我自己在是否买房或换房这个问题想不清楚，特来请教。我名下一套103平的两室两卫在西城牛街，与父母同住、儿子国外求学不知未来会否回国。我一直对改善三居以上户型有渴望，但需卖掉此房，添加几百万，二环以外区域才能实现，又舍不得首都核心区的户籍。另一个可能是再买一套500万以内的小三居或大两居，位置在偏南偏东比较适合我家的情况，但又不确定多买这么一套房子是否有意义。最后一种可能就是按兵不动，不买不卖，那就轻松没有任何*款贷**压力，但不知是否又错过了这次政策利好的机会。想请您指点迷津，谢谢！
A:回答: 您好，感谢信任！1、如果没有更稳健的理财渠道，投资核心城市核心位置的房产是普通人目前抵御通胀最好的方法，在京投资房产只要选筹上不太烂，吃到板块红利很轻松，现阶段北京个别区域房价下跌一是市场分化，二是市场周期现象，任何一个行业都有波动性，房产也不例外，从长远角度北京优质地段的优质盘只会上涨，遇到大行情涨势过快会出现冷静期回调现象，然后下一轮行情会继续往上爬，导致房价上涨的主要因素是货币超发，建议阅读精华栏文章，08#史诗级通货膨胀,普通人的对与策。
2、牛街的房子保值属性还可，升值比较不错的盘是万和世家、凯迪尚府、枫华豪景、泰和嘉园，排名分先后，这几个盘比较稀缺，未来大概率会一直往上走，可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情;其它盘只能起到保值功能，论增值性可能不如产业资源集中的区域，北京的房地产市场是点状分布逻辑而非环线逻辑，而老房子是环线逻辑，二环优于三环，三环优于四环，但增值性的逻辑是资源集中辐射到的优质商圈优质楼盘。如果您要把现有牛街的房子出掉建议往资源集中的区域换优质楼盘，可通过预算按优先级选择，如果有中意的盘可进一步考虑，如果没有直接拿500在投资一套小户型也可，可补充完整信息再次提问，如出掉牛街+手中现金能到一个什么价位，期望大概什么位置？祝一切顺利
Q:提问: 京总，您好！我主要是想提问关于目前房屋置换的问题。家庭住房共两套：1套北京海淀的当代城市家园54平米的一居室；2套位于青年路润枫水上三居室。我的需求是：当代的一居室置换到朝阳去三里屯南路的学区房或者是西城的冠城名敦道。
我的想法如下：1. 当代置换到三里屯南路主要有以下原因：优势1.1. 重点学区需求，有白小+80中的学区，1.2. 三里屯南路周围的商业也很完善，离三里屯soho大概800米，楼下的对面大概是朝阳医院，周围生活气息也很好。1.3. 不想以房换租，以后孩子上学的话，三里屯南路离润枫也近，孩子上学的距离问题不会对一家5口人的生活产生很大的困扰，毕竟当代真的太远了。1.4 这个小区的房子我也看了，楼层的装修属于临近老破小里外观装修最好的，因为好像是前两年市政装修过，里面也很整齐，没有其他老破小里面楼道很乱，脏乱差的，都是自住比较多。
顾虑：三里屯南路是90年的房子，除去学区优势以外，我怕会不会贬值。2. 当代置换到西城的冠城名敦道，主要还是考虑到学区+距离润枫近两个理由;我主要想问，我这样的置换是不是还可以的，主要要考虑到孩子上学的问题，润枫自带的学校确实不行，还是需要一个好一点的学区。卖房后手里的资金，可以满足500万，其他的需要*款贷**。
A:回答: 您好,感谢信任!建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,理解文章核心投资非常简单,北京房价上涨的逻辑是点状逻辑而非环线逻辑，靠近资源集中型的区域每一轮行情都很好,在这种区域即便是老破小也能跟着区域的行情跑,而老房子是环线逻辑，二环优于三环，三环优于四环以此类推
当代城市家园、三里屯南路、冠城名敦道这三个小区,如果按照优先级排序的话应该是当代城市家园和冠城名敦道并列,两个盘各有优势,当代受西二旗产业资源辐射,而当代的居住感还不错,价格也一直很牢靠,冠城名敦道属于广渠门商圈内品质商品房,流通性和保值性都很好,广渠门区域内大多的楼盘都为05年以后的,区域声望资源很好,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
而三里屯这个地方的定位是商业服务而不是居住区,这个地方商业比较繁华,但如果居住的话并不是一个很好的位置,并不是“热闹聚人”就一定是好位置,这种定位为商业的区域一是土地资源稀缺,很难再造出商品房社区,即便有也多为写字楼商改住,只有一两栋楼,独木难成林,靠一两个楼盘很难提升一个区域的品质,比如北四环的霄云路八号,楼盘再豪口碑还是一般,只能说这个位置的保值性没问题,论增长性,广渠门和上地的成长环境更好,如果换的话建议重点考虑广渠门,建议认真阅读星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝一切顺利!有问题再沟通!
Q:提问: 感谢群主的精华文章。之前看到群主在知乎提到不看好海淀北部永丰区域，可否详细说说理由？那个片区有永丰大悦城，故宫北院区，以及海淀重点规划，看上去似乎还行，您为什么反而不太看好？另外，我目前有上地东里学区房一套，95平。小孩今年刚上学，占六年学位。几年后上学小孩数量下降，学区房会不会价格大幅度下降？但又考虑到小孩要上初中的问题，所以在犹豫是不是要卖掉次房。请您给个建议？
A:回答: 您好,感谢信任!1、对于新城区投的是未来和预期，一个新板块的完整周期可分为四个阶段炒概念、炒地皮、炒配套和炒供需;炒概念阶段是新区最开始的阶段，炒供需阶段板块基本已经发展成熟，价格也基本已经高位了，在供需阶段如果区域内没有成熟的产业结构会严重导致区域购买力支撑不足,房子流通性变差,供大于需,房价随着也就不会太牢靠;
新区的最初始的阶段，也就是炒概念阶段，机会是最大的但风险同样是最大的，规划的再好，也有可能实现不了，或者说兑现周期拉长,现实例子很多的。比如现在的东坝和过去的丽泽;如果碰上这种情况，大概率就是万年站岗。然而现在的海北实际情况是还在概念阶段,但价格已经到了供需阶段的价格了,如果现在买入有很多不确定性,大悦城的本质是促进消费,而不是制造生产力,故宫北园区属于文化类,和房价没有关联!不是说这个地方的房价永远不会上涨,投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报;如有条件投资更好的位置,当然不考虑投资这个地方,这是出于“机会成本”的考虑;
2、关于学区房的未来,准确说全国所有的住宅都属于学区房，大家比较关心的应该是顶尖学区名校，也就是那些划片学校是“重点校”的房产。这个问题要从两个维度去分析：第一是顶尖校会不会消失，这个背后的逻辑是教育均衡的问题，目前除了北上深很多城市也都跟进在解决了，方式比较多样化，从房价的维度来看，这些组合拳对天价的顶级学区房冲击还是很大，跌幅肉眼可见。
二是学区房的本质，这里面涉及到了教育资源的均衡;现在教育资源的分配方式，本质上就是用户籍+房产证的方式进行分配，表现出来的结果就是房户一致优先入学。这是导致顶级学区房溢价过高的主要因素，这种方式造成的现象就是阶级固化和阶级矛盾，所以近几年一直在实施教改进行修补，比如单校改多校、增加一贯制学校、增加各种直升校，增加校额到校比例。但是，以房户为核心的入学现状依然得不到根本改善。到目前为止，对于优质的教育资源，我们依然找不到更合适、更公平的分配方式。
户+房=入学门票的现状，依然会持续一段时间。所以准确来说学区房是不会消失的，但重点学区房大概率会消失，最起码不会因为优质教育溢价让房价涨到很夸张的现象。国家想要控制住房价大幅上涨，势必先拿学区房开刀，学区房的价格稳不住，整体房价上涨的预期就稳不住。我看好的学区房不多,一些优质区域的品质盘还可,抛去学区因素,自身价值很稀缺可以考虑的,这种盘如果学区有变化,不会瞬间转移价值,安全系数相对高一些;学区房的涨势很可观,但下跌也比较严重,目前存在严重的溢价,投资最稳健的方式是回避学区;上地东里溢价比较重,从稳健的角度如果没有学区需求换为纯居住盘较为合适,回看精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,包赚!祝富贵!
Q:提问: 非常感谢京总之前的指点。由于现在置换房家里意见不统一，出现两个方案，不知哪个更优，请京总点拨。基本情况：计划今年在北京换房后另购房投资，现有西二旗智学苑3居1套，目前市值700+，计划再投入700+换房或者投资小户型。现有两个方案请教京总：
1、西二旗智学苑出售，另外增加500，买入橡树湾或者东湖湾、万和城两居，总价1200以内。或者追加杠杆到1700，买入这三个小区的三居室。关于智学苑，目前已确定西二旗小学调整为中关村一小分校，且今年有希望换物业，未来是不是有升值潜力？继续持有还是置换？
2、继续持有西二旗，另加700+买入小户型。可选奥森板块例如澳林春天一期或者二期两居室；或者望京东湖湾开间？橡树湾开间？纯投资，哪个方案更优？也可以考虑其他升值空间好的小两居板块和小区，恳请京总推荐。因为孩子上学方便考虑，近三年都会租房住。3年-6年后有可能整合资产再换房自住。以上，恳请京总点拨。叩谢
A:回答; 您好,1、原本小区不带学区,突然划入学区,有2种情况,1是划入普通学校,这个涨幅比较轻微,如果是划入的重点学校,涨幅比较明显,可以说是很夸张,短期(2-3个月)最高能达到50%;这个重点学校指的是同区域缺乏优质教育资源的情况下才能凸显,当价格短期到顶时会有一个冷静期,
智学苑的价值是价格低性价比比较高,在西二旗板块流通性属于数一数二的,但居住体验在同区域并没有特别大的优势,其次西二旗产业较多,居住楼盘较少,准确说不是产住结合的区域,整个区域的居住体验并不是特别好,更换物业和划入学校算是利好,结合这个盘在同区域由于价格优势比较凸显,应该会有一个不错的涨幅,预计15%-20%左右,处于机会成本可以留着观察一段时间
2、700+选择奥森板块的两居室很好,奥森属于纯居住板块，没有学区溢价，紧靠城市公园绿地，生态资源比较稀缺。整个区域居住的人群也都是企业高管，高校职工，央企领导;人文环境属于社会上层精英阶层;如果能加300预算可以看下上林世家、京师园、700+您看的盘尚可,三期也能拿下,比二期品质高点,同时可以关注下朝青板块的青年汇、华纺易城,望京东湖湾和橡树湾开间都可,但从居住上2居更有优势;选筹上可参考星球精华栏文章;祝一切顺利!
Q:提问: 您好，拜读了一段时间您星球的文章有一些感悟，但就换房的事还是想和您具体聊聊;我们现在有一套远郊的房子市价330万，想置换一下市里的房子，卖出现在这套加上手上的现金，能够620万左右的首付款，可贷200-250万，我家孩子5年后上小学，已有海淀魏公村一带的学籍，但没有周围的住房，有以下几种想法：
方案1:想换魏公村周围韦伯豪、悦园、友谊社区、厂洼、魏公村8号院一带的800～880万的房子，因为本人在魏公村一带上班，这样以后接送都比较方便，生活质量还能保证，这一带只有韦伯豪、悦园是2000年以后的，其它很多都是90年代的房子，这种还能不能买，过十年出手会不会有困难，或者魏公村周围方圆三公里的范围有没有预算合适又能跟上整个大盘的房子，请京总指点一下，谢谢
方案2:因为老公在西南五环上班，想置换北京西边或海淀范围能跑赢大盘或跟上大盘的房子，然后在魏公村附近租一套房子，不知道这样的置换该选什么位置比较合适，但考虑租房子住会不稳定，我们置换的目的是保证生活的情况下换一套起码能跟上大盘的房子，还请京总帮忙分析一下哪个方案更适合我们，以及对应每个方案中具体位置的选择，感谢
A:回答: 您好,感谢信任!1、魏公村板块的韦伯豪、悦园很好,韦伯豪的涨幅一直是区域内的领涨盘;孩子未来在附近上学,本人又在这一带工作,完全可以优先这个区域,海淀的核心位置是中关村一带向北延伸,西南部并不是发展的核心;不建议到西南方向做选筹;
2、关于2000左右的房子未来十年甚至二十年好不好出手,这个问题不能用单一的维度去考虑房子的价值,房子只是其中一项因素,真正有价值的是这所房子所占有的区域资源,尤其是不可再生的土地资源,商圈优质,而商圈内80%-90%的楼盘很拉垮,只有几个楼盘的品质还可，
品质指的是建筑年代、物业水平、小区环境、户型舒适度,那么这几个楼盘就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;如果地段内没有新的住宅供应,那么这类住宅产品的天花板会比较高;这个是微观市场逻辑,按照这个逻辑选房不会错;宏观市场相信房价一定会继续上升,上涨没有尽头,保持这种信念既能吃到行业红利,可阅读星球精华栏文章08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;祝一切顺利!
Q:提问: 请问亚运村180平米市值一千万左右98年老房想置换到北三环北影小区，该小区有二三幢2000年左右130平房，估计1500万，北影小区近几年或未来房价保值增值如何？因为在附近上班不知附近还有未来保增比较好的楼盘？另外从保增考虑奥森板块和北影小区哪个更优？1500到1600万奥森板块有哪些小区三居可考虑？或者北边离三环近些还有其它板块可考虑？
A:回答: 您好，感谢信任！北影小区这个地方不是住宅商圈，都是一些老社区，这些老社区最大的特点就是缺乏统一规划，没有商圈配套，这也是发展过早的区域留下的城市病，一个区域发展的特征就是房子的价值与公共服务的水平正相关：公共服务越好，基础设施越完善，房子的价格就越高，
同样的地段不同的配套，对应的是不同的阶层，会产生完全相反的效应，从板块价值上北影小区不如奥森，奥森属于纯居住板块，没有学区溢价，紧靠城市公园绿地，生态资源在市场上比较稀缺，整个区域居住的人群也都是企业高管，高校职工，央企领导;人文环境属于社会上层精英阶层;这个板块1500左右无论是纯投资还是居住都是比较合适的，涨幅很稳健！可以关注下世贸奥林花园、倚林佳园、京师园、澳林春天四期;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!有问题可再向我咨询
Q:提问: 您好，现在手里有资金380万左右左右，打算年内在昌平购置一套三居自住。我18年在大山子购置过一套老破小，所以这个算二套房，总价被限制在500万以内。孩子2024年上学，两口子工作地点分别在上地和望京，家里还有老人，无车。所以自住需要考虑学校距离，楼层，交通等诸多因素。看过立水桥，霍营，回龙观几个板块，基本满足要求的都是几个老破大，94到96年的房子，佳运园460万的96平三居，华龙苑南里500万110平的三居，龙华园500万100平的三居，等等，基本都能较好满足居住体验及学区和通勤需求。
看过您建议过的保值属性较好一点的北京人家，云趣园，流星花园，矩阵，溪城家园等，要么价钱偏高预算不够，要么高楼层上楼太困难，要么套内60多平的三居，居住体验实在太糟糕。请问，以上三个居住体验略好的老破大值得入手么，五到十年后会沦为不良资产难以流通么？作为刚需住宅来看，可以为了居住体验适当放弃一部分投资属性，还是应该为了投资属性，适当牺牲一部分居住体验呢？
A:回答: 您好,感谢信任!1、从您现持有的房产情况看,大山子的老破小行情并不是特别好,目前的市场可以说是楼市的下半场,投资客逐渐退出;同一个板块居住体验较差的楼盘从长期看金融属性和流通性会被弱化,从资产保值的维度考虑应该注重房屋的保值性,压缩面积上优质盘;越是刚需越要注重房子的升值性,现在外地断供潮沸扬;从经济学的角度解决断供潮加剧通胀,让房价再涨一波问题迎刃而解;长远看优质房产还会上涨;如果选择尾部盘会失去板块行情,
2、立水桥，霍营，回龙观都能享受到产业红利,区域排序应该是优选回龙观、其次后者;回龙观的第一梯队楼盘是金域华府系(优先排序:三期、二期、一期)、首开国风美唐系(优先排序:一期、三期、二期);第二梯队:公园悦府、融泽嘉园、新龙城、流行花园三区;第三梯队:北京人家、云趣园一区、龙泽苑东区、首开智慧社、龙博苑二区、剩余的基本上算是尾部楼盘,
涨幅平均值低于同区域涨幅,如果同比以上楼盘则很弱;回龙观当下和未来都会持续吸收市场上的购买力,西二旗非产住结合,所以才成就回龙观包括东侧的立水桥;500以内可以压缩面积看看回龙观的第二梯队;流星花园三区、北京人家2居室500出头,立水桥属于溢出区域,溪城家园保值性很好;但升值性不如回龙观;如果必须选一个三居室溪城家园尚可,如果有条件能选回龙观优先回;建议认真阅读精华栏的文章;08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策、81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!
Q:提问: 您好，京总，我家京户，孩子在读大学，刚有首套房票一张，目前家庭配置亚运村卧龙小区老公房2居，阳光新干线1居，天月园1套（自住不想出售），10年后退休。3套房龄均超20年，特别是老公房目前比较好出手，想用孩子资格，置换优质房产，目前工作生活在亚奥版块，请指点置换区域方向和置换思路。
1. 利用孩子房票，资产优化转移给孩子作为未来婚前财产，卖出卧龙小区老公房，留阳光出租补充养老。2.卖出卧龙和阳光2套，置换更优地段和物业。3.大学生接力贷额度不知道能最高能批多少需要提前做什么储备？4.奶西地块新房目前望京越，还有未开盘的中建辰园低密大平层，是否值得置换，能跑赢通胀？5. 从保值增值角度看，奶西，海淀永丰等一手新盘与市内二手次新盘如何选择？
A:回答: 您好,1、卧龙小区、阳光新干线、天月园这三套房值得继续持有的为天月、其次是卧龙,阳光在亚运村板块为尾部盘,卧龙小区从2019年一直处于上涨趋势,去年九月市场利好涨势很明显,近期有轻微下跌,2017年3月份之后处于横盘状态,虽然小区年代旧了些,但亚运村板块除了保利金泉一个品质商品房社区之外,其他楼盘均为老公房社区,所以卧龙这个盘保值属性还可,在市场上属于中上等水平;
阳光建成年代虽然比卧龙要新一些,但整体居住体验小区综合水平远不如卧龙,现阶段可考虑出掉阳光,保留卧龙和天月;以孩子名义进行购买;后期二次置换时可考虑再次出掉卧龙;如果考虑一次性到位卖出卧龙和阳光2套，置换更优地段和物业也可;2、关于*款贷**请私信;
3、奶西地块望京樾是目前新房市场比较值得买的,从楼盘的位置以及后期可开发程度都还可;但空白区域兑现总需要时间,期间存在规划落地的不确定性,优势是楼盘新,成熟后在市场上更具备竞争力,二手房的优点是建成时间较早,所以位置较好,可选择的范围比较大,基本上想要买什么位置什么类型的都会有,其次配套较成熟,优缺点肉眼可见,确定性更强.房产交易后可以马上拿到房子和产证,一旦拿到既可出租几个月后可以贷到一些相应的*款贷**,来解决未来的月供问题.而新房前几年会失去金融属性;如果以长线投资注重居住感可考虑新房,如果对未来几年并没有什么清晰的规划,或者期间会有不确定性,如工作变故;那么二手房更灵活,从保值增值性上二手房前几年也优于新房.建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利!
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