前两天，十九届五中全会通过的“十四五”规划建议明确提出实施城市更新行动。
今年政府工作报告中也多次提到了实施城市更新行动。
作为大湾区的增长极，广州及海珠区紧随政策导向，全区城市更新项目正在全面提速。
五凤、康乐、鹭江之后，海珠瑞宝最近也传出了最新的动态。
经了解，近期海珠瑞宝村正在启动意向合作企业招商程序，多家房企跃跃欲试。
|瑞宝旧改宣传标语
不过，要想参与瑞宝旧改，并没有那么容易。
按照最新发布的政策要求，如果没有300亿以上资产，没有北上广深城市更新经验、强大的产业运营能力和 海珠本地纳税贡献 的，就连瑞宝村意向企业报名的门槛都进不了。（《广州市住房和城乡建设局关于印发广州市城中村改造合作企业引入及退出指引的通知》、《广州市海珠区旧村庄更新改造项目公开引入合作企业及合作意向企业工作指引》）
区位优越，瑞宝改造意义重大
毕竟，海珠瑞宝村优越的位置，太容易激起人们关于这片土地的想象力。
2021年开局，海珠一共就有四个旧改项目成功招商，而东风村、三滘村也公布了基础数据成果，预计近期也会启动并完成正式合作企业的招商工作。
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项目 |
改造面积（公顷） |
改造投资额（亿） |
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石溪村 |
102 |
177 |
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红卫村 |
128 |
195 |
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康乐、鹭江村 |
112 |
347 |
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五凤 |
89 |
229 |
| 数据来源：广州公共资源交易中心
摊开海珠地图，如果你仔细梳理一番，便会发现，无论是红卫村、康乐、鹭江、五凤，东风、三滘等旧改，都是围绕海珠“ 一区、一谷、一圈 ”三大功能区徐徐展开，打造经济发展新引擎和新的增长极。
而瑞宝，就是 中大国际创新谷核心区 。
在中大国际创新谷最初的方案设想里，其示范区 90%的计划用地都在瑞宝 。
|海珠中大创新国际生态谷
这里将依托新港路沿线中山大学、中科院南海海洋研究所、南海水产研究所等众多科研院所资源，全面推动 环中大、环湿地区域 城市更新、产业升级，实现生产、生活与自然*界无**共生。
当中，保利提前介入的东风村、三滘村城市更新项目，就环绕在侧。
当然，旧改更新，不是简单的大拆大建。
它能够带来城市新基建的机遇，支撑传统产业向5G、网络化、数字化和智能化发展。
其内涵包括城市结构、功能体系以及产业结构的更新与升级，高效利用土地打造高质量发展新引擎的历史机遇。
| 海珠
一旦环海珠湿地的瑞宝、三滘、东风村等城市更新项目，进行整体开发联动，再凭借中大国际创新谷平台的聚焦效应，环海珠湖片区将直接成为对标“ 华为松山湖 ”的海珠新引擎。
对标松山湖，并非纸上谈兵。
目前，中大国际创新生态谷新港路沿线聚集了10余家科研研究所，包括中山大学、中国电器研究院股份有限公司、中国电子科技集团第七研究所、中国科学院南海海洋研究所等高端研究机构。
龙头上市公司中国电研和致景信息（百布）、巴图鲁、有车以后、智伴科技等为代表的科创板上市企业与独角兽企业，也在此落户。
这为中大创新谷，环海珠湖经济圈的高质量发展打下了坚实的基础和源源不断的人才支援。
|海珠产业空间结构图
其中，以保利发展提前布局海珠的 保利·1918 智能网联产业园 ，更是孵化了 万城万充、广东紫光 等多家本土独角兽企业，成为海珠区乃至广州市人工智能与数字经济领域的领头羊。
中大创新谷，环海珠湖经济圈 是广州参与大湾区城市群竞争合作的重要支点 。
如此重要战略高地的打造，只有具备强大的实力、背景和社会责任担当的企业才可胜任。
江山如此多娇，你看现在海珠湖有多美？
十里红云一湾水，八桥画舫十六亭，坐落于海珠湖畔的广州文化馆即将亮相。
不久的将来，这里将成为“小蛮腰”之后，广州新中轴线南端，最具广府文化代表的地标。
|来源：广州海珠发布
雄关漫道，瑞宝改造并非易事
蓝图愿景很美好，但瑞宝旧改实施起来，并没有想象中的那么容易。
其位于中大纺织城的黄金商圈，周边有地铁2号线、10号线、11号线东晓南站、五凤站（在建）环绕，寸土寸金。
|瑞宝村区位
依托广州中大布匹市场的纺织商圈，近年来，成百上千家的制衣作坊在瑞宝村落户。
这里是广州最大的纺织专业市场，每天有无数服装面料、辅料发往全国各地，带动了周边无数作坊工厂，也带来了庞大的外来就业人口。
纺织经济蓬勃发展，瑞宝集体收益能达 4-5亿 （2020年度），瑞宝村民“叠水”程度，让周边几条村十分羡慕。
|我们也想知道，瑞宝居民究竟多有钱
现实问题是，瑞宝和广州大多数城中村一样，密密麻麻的“握手楼”，部分楼宇过于老旧，头顶电线参差交错。
虽然中大商圈纺织服务业发展平稳，村民有稳定、可观的租金收入，商户也有较好的经营收入。
但低端的产业业态、混乱的村容村貌、落后的配套设施限制了村集体经济的升级和更高水平发展，亟需疏解与改善。
此外，和海珠大部分城中村一样，瑞宝土地产权分散，各方利益纠葛，碰撞。
|瑞宝村现状
由于有较为优越的经济基础，对于改造， 瑞宝村民都抱有相当高的期待 。
如何确保改造之后，在提升村容村貌、优化周边配套的同时，集体收益和村民分红大幅增长？
什么样的企业，才能有实力有能力去统筹片区的整体发展，满足各方利益诉求，推动并实现可持续发展的改造目标？
这是摆在所有企业面前的难题。
即便如此，随着海珠“十四五”中大国际创新谷规划的提出，海珠瑞宝村旧改启动，已是潮流所趋，势不可挡。
城市扩张，产业进阶，酝酿多时，瑞宝终于迎来了飞跃发展的历史机遇时刻。
今年2月初，瑞宝联社召开旧村庄更新改造意愿表决会议，最终以99.6%的表决同意率，迈出关键的第一步。
|表决结果公示
城市蝶变，瑞宝迈步超越
瑞宝启动意向合作企业招商，事关中大国际创新谷的*局破**。
作为“十三五”规划中，少数未能推动的重点项目，在广州“十四五”规划和远景目标中再次被高频重点提及，重新升级定位为 粤港澳大湾区国际科技创新交流合作枢纽 ，促进创新创业、产学研协同创新及成果转移转化中心。
政经、规划站位非常高。
今年2月，海珠区“十四五”规划（征求意见稿）中，关于中大国际创新生态谷的表述，一共出现了 13次 ，重要性不言而喻。
|中大国际创新谷
未来中大国际创新谷，将充分利用优质科研资源、着力推进纺织商圈转型升级，走向数字化、规范化、高端化、品牌化和时尚化方向发展。
所以，我们看到，瑞宝村所属的瑞宝街道，在2035产业规划中，重点产业为新一代信息技术、科技服务、高端商务、都市型工业、生命健康以及现代商贸会展。
只有瑞宝+中大国际创新谷规划，两者的结合，才能真正释放核心土地的价值。
未来，“产城融合、职住平衡”将是瑞宝发力的重点，实现新跨越。
从城市更新产业圈层来看，瑞宝村位于“第一圈层”， 产居比60:40 。
瑞宝作为老城区，公建配套严重不足，依照广州“1+1+N”城市更新政策培育产业，引入优质学校、医院等配套。
看似巨量的蛋糕，承担的是超高的土地承载量，中大国际创新谷的高额投入，实则考验的是企业的资金供给能力、沟通能力、团队经验、操盘实力以及社会责任。
|广州市城市更新规划建设管理圈层示意图
众多开发商，谁敢横刀立马？
究竟怎么样的企业，具有这样的雄心与实力？还愿意承担这样的社会责任？
|2020年广州房企销售排名
数据来源：克而瑞
面对蜂拥而至的开发商，村民如何选择开发商，也是最大的悬念。
其实在瑞宝，城市更新最好的案例，就是直线距离约10公里外的琶洲村。
说一个众所周知故事。
2010年改造之前，琶洲村内主要产业为集体工业厂房，有做印刷、喷绘、展览、摩托汽配的，改造前琶洲村集体收益基本是海珠倒数。
但是，经过四年改造，村集体物业包括写字楼、酒店、商场、商铺等业态，陆续聚集了金融、办公、科技、消费、娱乐等高端业态，每年村集体收入翻了10倍，并与周边产业融合共生，形成集聚效应。
随着旧改项目的成功运作，其社会效益不断持续展现，就在去年，广州又把人工智能与数字经济区这一重磅国家规划落子琶洲村，引领羊城未来黄金十年。
|琶洲村航拍
旧改更新，从来都不是小打小闹，是一盘棋思维。
其关乎城市运营，关乎城市进阶升级，关乎人口的流入，综合专业门槛非常高，对企业资金、改造经验、团队专业能力，也有极高的要求。
没有立足湾区，立足海珠谋篇布局，与城市发展共舞的雄心，没有央地资源运作的能力，没有持续性投入和雄厚的资金链、没有丰富的改造经验和团队，强大的产业运营能力，根本无法抓住瑞宝村改造的美好历史机遇。
纵观广州旧改进程，哪一个不是“路漫漫其修远兮”？
而在海珠瑞宝，这片珠水之畔祥瑞宝地，唯有“咬定青山不放松，立根原在破岩中”的坚毅军旅精神和“稳如泰山”的企业实力支撑，才能实现蓝图与梦想。