| PART 1 |
▲天荟效果图
申花终于又有了洋房了。天荟洋房昨天登记结束，预示着沁园之后又会有幸运的一批洋房天选之子了。
很多的粉丝在后台咨询房叔，对比高层天荟洋房价格高吗？房叔认为看价格的高低不能忽视的是价格和价值的对比关系和购房者的认可。
其一，洋房产品更接地气，楼间距、得房率、舒适度都高，一般高层得房率75-80%，洋房可以达到80-85%，天荟约85%得房率，如果加上拓展面积得房率就更高了。最小楼间距达到约30米，采光无忧，景观也有更好的腾挪空间。
其二，7层洋房与高层的价格系数一般为1.2，8层价格系数仅1.1左右要低于7层，拿*龙云黄**起例子来看，高层约5.8万，洋房约6.8万，洋房和高层的价格系数是约1.2，天荟高层约5.4万，洋房约6.2万，本次开盘洋房楼王略高，而其他楼栋洋房价格系数约是高层1.1，天荟8层洋房与高层价格系数要明显低于7层洋房，而得房率和舒适度8层和7层却相差甚微，天荟洋房价格更合理。
其三，申花板块土地价格从2017年沁园地块出让开始，基本坐实3.8-4万楼面价；二手房是新房价格的晴雨表，是否有倒挂也是证明楼盘价格是否跟价值相符的标尺，而申花和天荟仅800米的锦绣之城高层约6.5万+成交价和天荟洋房对比也有价差，申花新房、二手房区域价格体系已经广受认可。
其四，产品是否稀缺，房叔初略盘点了2018-2019年杭州土地出让，容积率低于2.2的不超过10块，而在核心地段的也就天玺、天荟少数几块，在申花也就只有天玺、天荟有洋房产品，稀缺就意味着价值会随着时间的流逝而越来越珍贵，桥西碧玺洋房7万+二手房如今一房难求的场景可见一斑。
其五，产品考量价值的另一个因素是精装，有人会说天荟的精装备案价并不高，但确是房叔见过约4500元标准，最实诚的装修配置，我们来看天荟的精装配置：
▲洋房约188㎡样板展示间实景
厨房电器博世油烟机、煤气灶、蒸烤一体机、冰箱（洋房双开门）四件套，诚意实在可见。
▲洋房约188㎡样板展示间实景
主卧瑞士劳芬智能马桶，奢华酒店凯宾斯基、豪宅上海黄浦湾、云栖*瑰园玫**等才能见到。
浴缸和次卫马桶、台盆，统一德国奢华品牌唯宝，龙头花洒统一德国高仪，橱柜统一德国品牌柏丽。
▲洋房约188㎡样板展示间实景
3M前后端净水即使6000+装标也没谁在用。全屋墙纸，东芝中央空调、松下新风系统、林内地暖锅炉、海尔空气源热泵。
这样的豪华配置即使拿到6000+阵营一样毫不发憷，而这也是九龙仓做产品的诚意和实在的地方。
| PART 2|
九龙仓是一个稳健的港企，投资方向大多是中心区域的活力地段。
经常去香港的游客肯定会去尖沙咀的海港城及铜锣湾时代广场这两个地方逛逛，这也是香港购物天堂的两张名片，在这里可以尽情感受下东方明珠的港式文化。
九龙仓在大陆和杭州的非中心不立的投资理念依然没有变化，从杭州武林中心的君玺、运河文化核心桥西的碧玺、联合绿城开发钱江新城核心的蓝色钱江、国际滨核心钱塘明月、柳岸晓风都是一个个区域核心。
▲申花实景
有人说申花是杭州的“徐家汇”，与徐家汇相同的是都是紧邻大学的综合性商业区域，而不同的是申花是杭州公认的“CAZ”中央活动区。
而如果给申花一个标签：就是“CAZ”和活力，“CAZ”第一个提出的是伦敦中心区，金融、特色零售、旅游和文化产业集中而繁茂，吸引全球精英人士定居、生活。
▲伦敦CAZ实景，图片来自网络
与钱江新城CBD相比，这里更倾向于对原居民的服务，产业、配套服务、居住、教育空间多元化，居住人群因此青春四射，从而成为整个杭州能够持续保持经济活力和城市吸引力的魅力区域。
于是乎，当城西文教区在高校搬迁潮后，区域城市界面和城市高级配套明显跟不上时代的脉搏，高端人群的高端居住需求开始外溢。
而高端人群首先的选择就是申花这个杭州活力四射的“CAZ”。
| PART 3 |
▲天荟洋房效果图
天玺、天荟的择址申花依然遵循同样的逻辑。
申花“CAZ”是九龙仓最钟情的杭州城市活力区域，在珑玺之后持续深耕，才有了更核心的低密天玺、天荟陆续上市。
天荟东约800米是大悦城，集全龄段、首家店、旗舰店情景购物中心、滨水街区、地标商务融于一体的“商业驱动型”网红打卡型城市综合体。
▲大悦城实景
而西面约400米是另一个城西标志性综合体，城西银泰城，200余家知名商家，业态丰富的主力店和国际化的美食荟萃，体验式的服务类项目整合与一体，是多年城西人群的聚会目的地。
再远点约2公里处，乐堤港“时尚”、“艺术”、“乐活”综合体也等着你。
而直线距离约800米的运河亚运公园，我们似乎都可以看到乒乓球和曲棍球两项赛事主赛场的赛事预演和亚运会之后的商业运营场景，家门口的亚运和家门口的体育馆都没问题。
▲运河亚运公园效果图
1公里步行生活圈，2公里三大综合体簇拥，左右都是繁华。
更值得一说的是申花南一直缺乏教育配套的短板，在天荟东侧一路之隔锦绣育才旗下的名校育才登云小学出现，教育这一劣势瞬间变成优势了。
仅100米的距离，步行2分钟便是甲级幼儿园锦绣幼儿园，而距离1公里左右，便是甲级的申花实验幼儿园。
项目旁边还有一个杭州民办名校—锦绣中学，公民统招后，民办中学入学几率也大增了，而大学可以选择浙江大学紫金港校区，全龄段的名校教育在这里可以全部闭合。
天荟也必将是九龙仓杭州的新一代的标杆代表作。
所以，价格不要再问高不高了，摇吧，买吧。至于产品和户型吗？能够得着的还是选洋房，得房率和空间、拓展面积都不错，自住完全没有问题，今后价值也可以看得到。
以下是本期天荟的选房指南。太多的粉丝问，房叔，我摇中了该怎么选？希望能给你们提供一份直观、有用的选房参考。
天荟选房指南
| PART 1 |
摇号信息
▲天荟鸟瞰效果图
摇号房源：152套
主力户型：高层约119方三房、约139方四房、约158方四房，洋房：约155方四房、173方四房及五房
无房户倾斜比例：20%
均价：高层均价约54169元/㎡、洋房约62685元/㎡
车位价格：约50万/个
验资门槛：存款证明100万
| PART 2 |
规划配套
▲天玺/天荟区位鸟瞰示意图
定价情况 →
开发商：龙景房地产（杭州）有限公司
拿地时间：2019年2月2日
拿地楼面价：27923元/㎡
| 周边二手房售价 |
2019年7月锦绣之城精装高层127.57㎡，成交均价65602元/㎡
2019年6月武林邸精装高层107.67㎡，成交均价62135元/㎡
产品介绍 →
项目体量：约18.7万方
项目规划：高层、洋房
交房时间：预计2022年
户型：约119方三房、约139方四房、约158方四房，约155方四房、173方四房
物业：九龙仓物业
物业费：约2.75元/㎡（不含能耗）
车位配比：高于1：1.3
梯户关系：2梯2户
容积率：2.2
绿化率：约30%
配套介绍 →
| 周边城市界面 |
东：学院北路
南：登云路
西：东园路
北：棠子桥路
| 公交交通 |
潘埠桥站144路等
李家桥站63路、793路等
| 轨道交通 |
地铁5号线萍水街站约400米，地铁5号线和睦路站约800米
地铁10号线隐秀路站约1km
| 周边商业购物娱乐配套 |
城西银泰城直线距离约约500米
太合商业中心直线距离约400米
大悦城直线距离约800米
远洋乐堤港直线距离约2公里
| 周边学校 |
锦绣幼儿园
锦绣育才登云小学
锦绣中学
| PART 3 |
户型介绍
▲建面约119方户型示意图
高层约119方三房两卫中间套→
优点：
①约10.5米南向大开间，三开间及两室朝南，南向采光好
②大三房两卫功能性较好，拓展面积大
③约3.9m大面宽客厅和阳台，舒适度好
④主卧套房，兼具功能及私密
⑤客餐厅一体，空间阔绰，U型厨房设计合理
⑥进户玄关，仪式感和功能性强
缺点：
无明显缺点
▲建面约139方户型示意图
高层约139方四房两卫边套→
优点：
①三房朝南，南面一阳台，两飘窗，边套户型，三面采光
②入户双玄关设计，仪式感和功能性强
③四房两卫功能性强
④主卧带卫生间、浴缸套房设计，兼具功能及私密
⑤客餐厅一体，空间阔绰
⑥厨房U型设计，动线合理，利用空间高
缺点：
无明显缺点
▲建面约158方户型示意图
高层约158方四房两卫边套→
优点：
①四房两卫带独立储藏间设计
②三房朝南且全带飘窗设计，采光实用兼具
③约6.7米超阔阳台，客餐一体舒适空间
④主卧走入式衣柜、卧室衣柜双柜设计，双台盆、浴缸套房设计，兼具功能及私密
⑤南向约7.1m超宽阳台
⑥约近10㎡U型厨房，宽敞下厨空间
缺点：
无明显缺点
▲建面约173方户型示意图
洋房约173方五房三卫边套→
优点：
①五房三卫设计，满足三代二胎需求，四开间、三房朝南，两房带飘窗设计
约12.4米超宽南向采光
②客餐厅一体化与约6.6米阳台形成超大空间
③U型厨房，宽敞下厨空间
④双套房设计，主卧走入式衣柜，双台盆、淋浴、浴缸双浴设计套房，奢华感强
缺点：
无明显缺点
洋房约173方四房三卫中间套→
优点：
①五房三卫设计，满足三代二胎需求，三房朝南，两房带飘窗设计
约14米超宽南向采光，
②横厅与约6.8米阳台形成超大会客空间
③U型厨房，宽敞下厨空间，紧靠厨房为独立餐厅，餐客分离仪式感强
④双套房设计，主卧中轴式布置，走入式衣柜，双台盆、淋浴、浴缸双浴设计套房，奢华感强
⑤北面两个房间都有拓展面积，空间利用佳
缺点：
无明显缺点
▲建面约155方户型示意图
洋房 约155方四房三卫边套→
优点：
①三室朝南，朝南两室带飘窗，南向采光，空间利用优
②边套户型，三面采光通风，通透感强
③边约6.7m面宽阳台，舒适度高
④厨房U形布局，空间利用率高
⑤客餐厅一体化与约6.7米宽阳台形成超大空间
⑥双主卧都带走入式衣柜和卫生间套房设计，舒适度、选择性较好
⑦各功能区空间宽阔，舒适度高
缺点：
无明显缺点
| PART 4 |
一房一价&噪声测评
噪声测评：请加房叔微信索取。
一房一价：
| PART 5 |
选房建议&选房逻辑
▲天荟效果图
选房建议：
1.城市精英瞰景高层
建面约119方选房建议 →
考虑因素：
所处位置、采光因素、噪声因素、价格因素
本次房源全部为21#中间套房源，南面为8层洋房，1楼为架空层
选房建议：
第一选择6-22楼
第二选择2-6楼
第三选择23楼
建面约139方选房建议 →
考虑因素：
所处位置、采光因素、噪声因素、价格因素
本次房源全部为21#东边套房源，南面为8层洋房，东面20#高层，1楼为架空层
选房建议：
第一选择6-22楼
第二选择2-6楼
第三选择23楼
建面约158方选房建议 →
考虑因素：
所处位置、采光因素、噪声因素、价格因素
本次房源全部为21#西边套房源，南面为8层洋房，1楼为架空层
选房建议：
第一选择6-22楼
第二选择2-6楼
第三选择23楼
1.城市稀缺央景洋房
建面约155方洋房选房建议 →
考虑因素：
所处位置、采光因素、噪声因素、价格因素
本次房源为6#、11#楼房源，南面为登云路
选房建议：
第一选择3-7楼
第二选择2-3楼
第三选择8楼
其中1楼带花园，对庭院和墅居感觉有偏好的可以优先选择
建面约173方洋房选房建议 →
考虑因素：
所处位置、采光因素、噪声因素、价格因素
本次房源为13#楼房源，位于整个小区中心位置，南面8层洋房，景观及静谧度最佳，分两种户型，根据个人喜好选择
选房建议：
第一选择3-7楼，先边套，后中间套
第二选择2-3楼，先边套，后中间套
第三选择8楼，先边套，后中间套
其中1楼带花园，对庭院和墅居感觉有偏好的可以优先选择
边套四开间三房朝南，户型舒适、采光佳，东西边套按照个人喜好选择
-END-
文/渔舟 编辑/渔舟