近日，云南房网有幸与东原集团云南区域总经理沈苏进行了深入的交流，带领大家共同了解东原，也共同展望昆明房地产市场的未来。
东原集团云南区域总经理沈苏
云南房网： 如果我们没记错的话，东原集团进入昆明市场已经有三年，所以能否请您先简单回顾一下昆明东原这三年的发展历程？
沈苏： 不错，从2018年开发东原璞阅到现在，东原进入昆明已经三年多，如果用一句话概括这东原这三年的发展，那就是一步一个脚印在做事情。
我们首先在昆明东市区开发了东原璞阅，这个项目上我们运用了西南区域比较前沿的精装理念以及“童梦童享”社群运营理念。所以璞阅在一年内就拿下约16个亿的销售额，算得上前几年在东市比较受瞩目的楼盘。
东原璞阅“童梦童享”社区游乐设施
迈出第一步之后，我们对昆明市场有了一定的了解和信心，所以又在2019年7月份开发了东原·启城。
启城是当年空港片区的地王，楼面价从1500拍到了3500。而之所以我们会坚定不移地拿下这块地，第一是因为它本身的规模够大，而且这块地还拥有持续开发的可能性；第二是因为昆明城市的发展方向是往滇中新区靠拢的，所以我们判断它的位置会有一定的发展机会。
东原启城位置示意
后来启城的市场表现也印证了我们当时的判断，即便在去年市场下行的时候，启城也能保持一个稳定的去化状态。
去年12月29日东原启城1200套全装集中交付，实现了约96%的到访交付率，并做到了交房即交证，可谓让业主吃下了一颗定心丸。
东原启城交付现场
来到2021年后，我们拿下了印江山项目。
印江山的规模在西北新城算是比较大的，所以这个项目既保证了东原在昆明的货值储备，同时这块地的规划条件也让我们能够做出一些差异化的产品，让东原的产品理念和品牌力得以体现。因此我们在这个项目上引入了TOP级产品“印”系。
东原印江山售楼部实景
总的来说东原在昆明这三年，并没有着急去冲规模和销量，也没有盲目地加杠杆，而是在每个项目能够具体呈现的时候，才会去按部就班地推进下一个项目。
云南房网： 如您所说，3年时间东原在昆明只开发了三个项目，可谓一步一个脚印走得非常稳健，这种相对保守的发展思路与其他一些激进扩张的房企形成了鲜明的对比。所以能否请您介绍一下，这种低调稳健的作风，是否属于东原的企业文化的一部分？以及东原究竟是一家怎样的公司？
沈苏： 总体来说，稳健一直是东原集团的战略大方向，而东原的这份稳健具体要分几个点来细说：
第一个点是区域深耕，东原在每一个城市都没有抱着打一枪换一个地方的思路，而是打算持续的做项目。
第二个点就是长期主义，东原并不是一家短视的公司，不会图一时之快，也不会一上来就把项目、规模或者是负债做到很大，而是更重视一步一个脚印地稳妥发展。
第三个点，东原对于品牌的塑造很重视，比如在公司运营层面我们一直很看重老带新，一直希望把老带新的转化率能够维持在比较高的状态，这也是因为老带新对于品牌口碑有很强的推广作用。
第四个点，东原一直信奉“所见即所得”，比如印江山项目，投入的重点都在社区会所，市政公园等方面，这些东西都是未来能够持续发挥价值的场所。我们从来不会在项目里搞一些网红打卡点之类的噱头，因为这些东西或许短期内是能够吸引到关注和流量，但等到项目开发完，业主来接房的时候发现这些网红建筑已经拆掉了，这样的话无形中会对开发商品牌和口碑造成损伤。
东原启城实体展示区
第五点，东原一直在追寻的是一种“中而美”的境界，所谓的“中”指的是我们整体规模不能太大，不会为了规模去加杠杆导致自己骑虎难下，但也不能太小，如果太小的话可能会被资本市场淹没，所以为什么我们一直以来在房企中的排名都是徘徊在40到50之间，就是为了诠释“中”这个字。
至于“美”，第一个当然是指尽力去把产品做得好，只有产品做得好，大家才会认可你这个公司；第二个是指我们物业，东原物业赛惟测评连续两年都是全国第一；第三个是我们的社群运营比较好，在全国数一数二，而且因为社群运营的存在，为业主提供了情感交流和联动的平台，而社区运营一定程度上又反哺了物业和产品，三者共同构建起了东原的品牌力。
总的来说，东原是一家稳健之余也不失亮点的公司。
云南房网： 在昆明城中村改造一直是一个比较棘手的问题，以往人生地不熟的外来房企很少会涉足城改。但我们听说东原启城已经和空港经济区签订了战略合作协议，准备将项目规模扩大至一千多亩，而且该项目还涉及到了许多城中村改造的工作，能否请您详细介绍一下东原启城2.0项目的情况，以及东原为什么敢于接下城中村改造这个烫手的山芋？
沈苏： 好的，其实所谓的东原启城2.0，也就是我们计划打造的一个迪马智慧生态城，它的位置就在空港片区大板桥、西冲一带，东原启城的旁边，规模大概有1000多亩，也确实涉及到两个城中村的改造。
迪马智慧生态城效果图
在一二级联动方面，东原的能力确实不能和本地一些专精于城改的企业相提并论，但可以看到我们是在启城的旁边去接了城改，而不是贸然去主城核心区做城改项目。
之所以会做这个选择，一方面也是因为已经开发了启城，我们对空港经济区比较熟悉了解；另一方面也是基于政府的支持于信任及东原的一些综合能力，让我们有信心把这个项目做好。
至于东原有哪些综合能力，其实也需要分几个点来说：
首先是东原的商业运营能力。
在开发迪马智慧生态城之前，我们就请了空港管委会和滇中新区的领导，去重庆、成都、南京、上海走访过我们的商业项目。在实际展示了我们的商业项目之后，我们的商业运营能力，尤其是打造特色商业的能力得到了空港管委会和滇中新区领导的认可。
其次是东原的资源整合能力。
目前整个空港经济区存在一个空白就是没有中学，教育资源的断档一直都是空港难以聚集人气的原因之一。
而东原过去在重庆、成都的一些项目，在教育配套资源整合方面做得还不错，所以这次我们打算在迪马智慧生态城打造一所初中和高中，为空港经济区补上教育配套这一短板，也让片区的居民能有更多的选择。
迪马智慧生态城教育配套规划
然后就是在创新型城市更新方面，东原其实一直在努力探索。
我们一直在尝试一些崭新的城改方式，不一定就会选择大拆大建，而是要在*迁拆**的基础上做好一些微改造和微更新，避免劳民伤财。在一些微改造方面，东原可以充分发挥自己在商业管理、物业管理、社区运营管理的能力。
比如说东原重庆后堡项目、两江片区的The Oval一奥天地，就是我们创新型城改的典范。
The Oval一奥天地改造前后对比
所以总的来说尽管城改不是东原最擅长的领域，但我们既然打算要深耕昆明，那么就必须去提升自己在一二级联动方面的能力和经验，毕竟昆明80%的土地都涉及到一二级联动，如果东原做不好一二级开发，那“深耕昆明”就变成一句空谈了。
后续东原也希望能够发挥城改的综合能力，打造更多的成功项目，得到政府更多的信任。
云南房网： 去年4月份东原在西北新城落下入昆以来的第三子，并且也将旗下的TOP产品系带到了昆明，随后市场也就流传着“东原要给西北新城提提档次”的说法，请问您怎么看待这个说法？东原印江山是否真能让西北新城实现提档升级？
沈苏： 要给一个区域提档升级，这个大话我们东原不敢说。西北新城在区委区政府的耕耘下，成为了近期昆明拥有最成熟配套和地产开发最热的片区之一，也有许多非常优秀的企业参与，并开发了大量不错的项目，东原并不敢说要在这些优秀企业之上再去提升区域的档次，也做不到。
只能说过去西北新城的许多地块，本身容积率比较高，所以产品单一是在所难免的。而印江山因为地块自身具备比较出色的条件，所以提供给我们更大的施展空间，能够给市场带来一些差异化的产品，填补一些市场的空缺。
印江山项目位置
当然，东原对于这块土地也做了充分的准备和钻研，才有机会在西北新城甚至在整个昆明呈现出不一样的产品。
具体来说，比如之前有人问过我，说印江山2.6的容积率和3.0其实差距也不大，以前西北新城也有容积率接近的项目，为什么别的项目没能实现差异化的产品？
实际上东原在去年底研究这块土地的时候就发现了一个细节，除了2.6容积率之外，这块地的建筑密度条件比较宽松。
一般市场上常见的3.0容积率的土地，如果是纯住宅用地，它的建筑密度大约只能到20%左右，这就意味着开发的产品只能是高层住宅。
而印江山这块地其实是由4个地块组成，4个地块中，有三块地的建筑密度都可以到40%，这就给了我们实现高低配，开发叠拼产品的硬性前提。
印江山地块详细信息
所以如果不是发现了这个点，可能东原也会选择放弃这块地，但也正是因为这一点，足以支撑东原来打造出比较高端的产品系，所以我们果断出手拿下了这块地，也才有了现在的印江山项目。
云南房网： 市场对于东原·印江山的情况非常关注，尤其是项目的叠拼产品热度很高，请沈总简单介绍一下东原·印江山，包括叠拼产品会在何时开盘？以及叠拼产品有哪些特点和优势？
沈苏： 东原在做产品的时候，不是简单地为做产品而做产品，而是更多地考虑让家的每一个平方，都能有新的功能出现。所以东原叠拼的优势在于功能性以及崭新的生活理念，让大家能够生活的更加舒适。
至于这些特点和优势具体如何体现，等到我们产品亮相的时候大家自然就会知道。叠拼产品不出意外的话应该会在本月内就推向市场，届时欢迎大家来参观。
印江山叠拼产品效果图
其实印江山项目的细节很多，也不只是叠拼可以拿出来说，比如我们高层103㎡户型，在这个面积段其实是很少见的，不但拥有中西厨的设计，而且规划中就提*考前**虑了封阳台，包括儿童房的设计理念也比较超前。
印江山103㎡户型图
很多常规户型的儿童房，尺寸极小，空间憋屈，采光也不好，而印江山103㎡户型在规划阶段就提*考前**虑到这一点，我们打算把生活阳台改造为儿童房，这样一来不但户型的赠送面积大大增加，而且也实现了尺度充裕、采光充足的儿童房设计。这一设计也是在兼顾舒适性功能性的同时，把自己的产品逻辑体现出来。
云南房网： 我们都知道，去年下半年以来楼市已经陷入了持续低迷，不过如果从土地出让和新房供应的情况来看，市场的拐点也已经隐隐浮现。那么作为资深的房地产从业者，希望沈总能从您个人观察研究的角度谈谈昆明楼市今后的走向，以及您对未来东原和昆明的合作有怎样的期待？
沈苏： 现在昆明的市场确实是有压力的，但东原并不会只看当下，当东原选择进入昆明的时候，就已经在考虑行业未来的格局和变化。
总的来说，在对西南区域做了大量调研之后，我们认为昆明房地产市场的发展机会更大。
第一点：从云南自身的发展来看，云南未来会成为国家对外经贸经商一个比较核心的区域。近期昆明高新区、滇中新区已经吸引到像闻泰科技、京东方这种比较厉害的企业进驻，一个边陲地区能吸引到如此量级的企业，这在以前是难以想象的。而之所以这些企业愿意过来，也是因为云南的战略地位已经有了很大变化，如今云南是国家面对东南亚贸易的陆上口岸。现在云南每年能组装2000万部手机，未来会到1亿部，甚至2亿部，如果能达到这种规模，那必然会对云南的产业带来结构性的变化，对人口导入、税收都有很大帮助，所以在国家层面加大对东南亚贸易的趋势下，云南桥头堡的地位在不断凸显，这就意味着未来人、财、力等各方面的资源都会朝着省会昆明倾斜，而这一个倾斜我们是关注到的。
第二点，从公司战略来说，我们也一直在找寻这样一个有机会的城市，以前东原的城市布局一直是沿着长江在走，从重庆一直发展到了上海。但是现在除了这些成熟区域之外，我们也需要去找寻一些新兴的城市，那么昆明不但有政策资源的倾斜，同时气候条件也比较宜居，就理所当然成为了东原的重点目标。
第三点：公司在调研西南区域的时候，在其他几个城市身上看到了一些问题。西南其他几个城市，要么市场起伏比较大，要么操盘逻辑有问题，要么竞争压力很大，基本都是一个短期内很难发展的状态。而东原想要找到一个短期内就有机会，且也可以持续深耕的城市，综合看下来昆明就是这样的城市。
第四点：昆明市场还有一个关键机会就是去年一年没怎么供地，这个状况如果持续到一定程度，肯定会造成供需关系变化，再加上昆明十四五有着冲刺1000万人口的规划。如果人口不断引进，融资层面也不断放松，我们预计到今年三四季度，市场的机会就会浮现。