近日，江北南工大板块新盘 新城云际水岸、卓越云曜 已经先后在领销许，开盘在即。有购房人在问：这两个盘值得摇吗？跟长江时代3456和大华万科花语们相比又如何？
一切都缘于一个差别： 这两个片区一路之隔，前者在核心区外，后者在核心区内。但因为靠得近，都自称为：南工大板块 。
江北核心区以江北大道快速路为界
两者价位上也有差异： 核心区的南工大板块毛坯限价在3.15万元/平，首付8成 ；而一路之隔的 南工大外溢板块（我们暂且取这个名字以示区别）毛坯限价为3万元/平，首付5成 。
南工大和南工大外溢板块究竟差别多少？南工大外溢板块作为一类板块的外围，和第二核心区“城南中心”又该如何比？这问题几乎能问倒猫家！幸亏开发商之前在土拍的时候已经对这三大区域投过票，河西也有类似板块可对比……
这可是几十家开发商、数百投拓精英、房企拿几十个亿投票的结果，仅供各位参考！
01
南工大外溢板块土拍“不到顶”：与主板块至少相差2000元/平
新城水岸云际即南京新区2020G18地块，2020年10月28日出让，11.5亿，价格未触顶，触顶的土地楼面价为22574元/平，其实际成交 土拍楼面价21279元/平，毛坯房价限价30000元/平 。
同批出让的新区20220G17地块即如今的首开万科江悅光年，直接触顶摇号， 楼面价23322元/平，毛坯限价31500元/平 。
看起来南工大核心板块房价高出1500元/平，已经拉开梯度。但实际上两者一个触顶摇号，证明多数开发商认为其有超越触顶价的价值；而不触顶的南工大外溢板块，则是多数开发商认为其价值还低于现有成交价。两者一上一下， 实际悬殊应当在2000元/平上下 。
再从成本来看，南工大正核心板块，房价楼面价相差8178元/平，这就是留给开发商的建房成本，含利润在内。而在南工大外溢板块，建安成本+利润达到8721元/平，难道外溢板块的开发商还能比南工大核心板块更挣钱？那为什么开发商还争相往核心板块挤呢？只有一个可能，开发商判断： 南工大外溢板块的房价其实到不了土拍预计的那么高。
简单说： 土拍不触顶，房价就应该到顶吗？
卓越云曜所在的2020G21地块也是类似，2020年12月14日出让。土拍楼面价21604元/平,房价毛坯限价30000元/平，土拍未触顶。
同时拍卖的2020G20就是南工大保利与新希望合作的“和光锦棠府”，触顶摇号。土拍楼面价23385元/平，毛坯房价31500元/平。
两次土拍皆如是，板块的梯度基本受到地产界公认。
02
南工大外溢板块性价比也不如城南中心：城南中心土拍也触顶摇号！
或许正因为如此，南工大外溢板块的 两盘的首付门槛为：五成 。
卓越云曜还放出消息： 买包的话，还能“降”为三成。
但实际上，南工大的外溢板块首付五成、房价毛坯3万/平，这仅仅是南京市有关部门在运营该板块时给出的“定位”。但开发商的对此的市场反应并非如此：实际它还没有毛坯限价2.8万元/平、首付三成的 城南中心 “抢手”！
还是来看土拍市场。江北城南中心四大楼盘，块块触顶摇号，摇到号的开发商，如滨江、星河，无不如同“中奖”。其开盘现状最多2000多组摇号，目前已经应验： 城南中心基本是不愁卖的节奏了。
城南中心房价比南工大外溢板块还低了2000元/平。综合性价比从土拍摇号来看，热度高于南工大外溢板块。实际就是： 开发商测算出的性价比，城南中心还超过南工大外溢板块。
03
健康城外溢板块毛坯房价也达30755元/平？南工大外溢也“真香”！
那为什么不如南工大核心区板块，也不如城南中心，开发商依然花了这么多钱拿地呢？因为开发商拿地也跟购房人一样，摇不中核心区，也只能“退而求其次”……
而且随着江北新区主力板块的“普涨”，南工大外溢板块到了今年下半年，可能也就不算贵了。
为什么？本月即将开始的土拍，同样是江核外溢板块，健康城外溢板块的多幅土地毛坯房价已经达到30755元/平， 还在小涨 ！
第一批次就是今年4月出让。
新地块位置在世茂荣里边上。
从地图上可以看到，健康城外溢板块位置还不如南工大外溢板块呢！房价也差不多， 还贵了755元/平 ！
虽然新城水岸云际、卓越云曜这两家楼盘目前竞争力不如南工大核心盘和城南中心，但等到今年年底，健康城外溢板块的这些新盘上市，这新城卓越的位置仍稍好于健康城这几家外溢盘，到时，大概率又要上演“真香”事件！
总结一下：
1、目前是 南工大、城南中心性价比更合适，购房人优先选这两个板块。 特别是城南中心板块，目前还没有达到热度峰值，真心蹲点摇号，还是大概率能买到的。
2、 南工大外溢二盘开发商能力都不错。 在江核南工大板块摇不到的情况下，如果要考虑这两盘，应该着重看一下其产品做得怎样。景观、外立面等等配置如何。毕竟不是核心区，品质超群方有竞争力。
同时，两盘的精装包目前 新城水岸云际精装包2000元/平，卓越云曜报到了2500元/平。而长江时代的精装包仅1514元/平 。购房人可以仔细比较它们的包，和长江时代比性价比究竟如何。
总之，就是从楼盘品质、精装包价值等维度去衡量，自己所要登记的楼盘究竟值不值现在的价钱。
3、就外溢板块和正核板块远期房价的差距， 这在核中核、南工大、健康城都有这样的“正副”之差。 我们参考河西奥体板块银城西堤国际和金马郦城的差别。链家系统显示前者核心板块6.8万元/平，后者外溢板块6万元/平上下，大约将来会有10-12%左右的差距。当然现在的买入差也有5%左右，请购房人做好心理准备。