昨日，位于上海陆家嘴的正大广场内，空降500余只纸雕塑大熊猫。这是正大商业地产作为世界自然基金会（WWF）“2022国际熊猫日”推广合作伙伴，与“一个地球自然基金会”的落地联动所带来的 “1864大熊猫巡展上海站”。

“1864大熊猫巡展上海站”现场

由中国著名艺术家韩美林设计的这组熊猫宝宝雕塑，将与大量展示野生大熊猫生存现状的展览一起，唤起寒冬中的人们，对于自然界与生物多样性的关注。 而这也是正大商业地产关爱自然生态，积极践行可持续发展理念的又一次全新尝试。

作为一家开业于2002年的“老商场”，正大广场可谓是中国购物中心蓬勃发展阶段的亲历者，也是商业环境、消费习惯巨大变革的见证者。同时，能在这急剧变化的20年中屹立潮头，更可谓是 “商业可持续”议题的多方位践行者。

本文将从内容、空间、理念三方面，复盘正大广场20年的持续发展之道，给存量时代的商业发展，带来更多启示与信心。

01 业态焕新，客群扩充：消费内容可持续

2002年到2022年，商业地产已经从快速扩张的增量时代走向了精耕细作的存量时代；主力消费人群也从70、80后，变为了90、00后；再叠加这三年疫情带来的实体消费的全面滑坡，都使得当下的行业标准、消费偏好与20年前比，发生了革命性的变化。

客观地说，正大广场近25万平米的超大体量，在疫情时代游客减少、品牌拓店意愿急剧下降的背景下，是对招商巨大的挑战。但也给了正大广场以“多功能生活场所”为定位，容纳更丰富的品牌组合，吸引更复合多元客群的空间。

正大广场的巨幕LED

2019-2021年间，正大广场共开设新店 302家，其中有103家是中国首店、上海首店或浦东首店。而在被疫情截半的2022年，截至10月，其新开店铺也达到了42家，其中首店占比达40%。

除了数量的直观体现，在品牌导入的着力点上，也彰显出了正大将消费趋势与自身优势结合的思考：

如立足于自身一线临江的极佳景观资源与周边丰富的宴请招待客群，在既往的餐饮竞争优势上，实现餐饮档次提升，与品类覆盖拓宽的双向强化。

今年引进的品牌中，既有清迈风情餐厅花谷兰泰上海首店、逸荟集团旗下江景顺筵全国首店、哲平鳗满等大批浦东首店等大餐饮，也有趁热集合HOTCRUSH全国首店、好利来旗下全国首家Holiland Travel主题店等迎合当下年轻客群审美与口味的网红甜品店。

其中，江景顺筵则以4.9分口味评分，位列陆家嘴粤菜口味榜探花，而前两位的客单价几乎都是它家的两倍之高，“曲高但不和寡”，成为项目的排队人气王。

江景顺筵包房图

好利来Holiland Travel主题店以极具视觉冲击的沉浸式空间主题、充满创意的产品设计，自开业伊始就成为小红书的热门出片地， 开业前三日销售额靠蛋糕卖出30余万元销售额；至今仍高居陆家嘴面包甜点热门榜第二名，也充分体现了正大广场在餐饮选择中的“又稳又准”。

好利来Holiland Travel主题店

同时，正大广场对新消费趋势的探索并不局限于轻餐甜点这一传统“舒适区”。 抢在高达立像落脚的“大本营”啦啦宝都·上海金桥之前，抢下日本超人气IP官方旗舰店——THE GUNDAM BASE高达基地的海外首店，并先后引入阿里旗下潮玩“锦鲤拿趣”、综合潮玩游戏体验店NINTENASOBI任天游等品牌，都大幅加强了项目的娱乐体验属性，让更多年轻潮流客群选择到此打卡。

NINTENASOBI任天游体验店

而2021年先后在一层东区引入ICICLE、迪桑特、始祖鸟、丝芙兰四大品牌双层旗舰店，则反映了整个项目在年轻化发展方向中对品质调性的拿捏。其中，丝芙兰带来了全国首个设有高端护肤品牌CHA LING茶灵SPA体验的空间。

丝芙兰双层主力店

在这批门面担当的焕新基础上，包括Saucony索康尼中国首店、匹克态极上海首店、李宁浦东首家旗舰店等品牌的陆续揭幕，以及梵音瑜伽、JUMP舞动工作室等品质运动业态的开张， 进一步丰富了正大广场在“运动时尚化”“运动潮流化”趋势下的人气品牌矩阵。

02 同富贵、共患难：品牌经营可持续

尽管由于市场和竞争的变化，大量品牌会被时代所汰换更新，但我们在盘点中发现： 竟然有超过30家品牌，与正大广场携手走过了10年之久。 这其中既有优衣库、adidas等零售界的常青藤，也有小南国、俏江南、张生记等江景餐厅。

汤姆熊

长期合作的理由，最核心的，自然是商户始终能赚到钱，体现的是商场招商精准性和引流的有效性； 比如十多年前就进驻正大广场的玩具反斗城和汤姆熊，至今仍然保持着年销售额破千万（2021全年）的优秀业绩；进驻17年的小南国正大广场门店的销售额也保持着连锁店前三。

但我们也能看到大量陪伴商场度过培育期的门店，在租赁到期后因为续约条件谈不拢而一拍两散。 因此，项目和品牌的关系，是更接近生意，还是多一份情谊，也是双方合作是否“可持续”的重要影响因子。

在2020年疫情爆发初期，正大广场就即刻出台租金减免等帮扶政策，共计投入约 1.08亿，与商家共渡难关。针对今年疫情的反复封控，许多购物中心由于收入压力，无力帮扶之际，正大广场仍然选择了与商家风雨同舟，为未能正常营业的商家减租超过7,000万元。

而在经营过程中，正大与商户之间的沟通也非常密切。在和玩具反斗城的沟通中，他们多次提到了与项目间高频高质举办的多个系列活动，如：2009、2011、2014、2017年的变形金刚电影玩具首发仪式，2013年的圣诞慈善亮灯仪式、2014年的星球大战媒体日、2016年的十周年庆等等……

玩具反斗城钢铁侠活动现场照

这些活动的联合开展，不但提升了双方品牌影响力与消费者粘性，更加强了彼此的背靠背信任。也正因此，当2019年，正大广场对儿童业态进行改造扩容，创立全新IP主题Kids' 3rd Home之际，玩具反斗城选择了积极响应，并将店内购物环境及硬件设施上做了大幅提升，为儿童业态区域镇场引流。

携手十多年的小南国，也一直陪伴着正大广场迭代焕新，三次搬*都迁**伴随着品牌升级、环境提升。而正大广场一路经营，也获得了小南国董事长的赞赏。

都说商场如战场，那这种在长期磨合中建立起来的“战友情”，成为了正大广场扛过疫情的底气；也能成为更多品牌在市场悲观期选择与正大合作的信任基础。

03 装扮颜值、塑造体魄：空间运行可持续

如果将内容比作精神，空间当属于身体。20年的运转经营，无论人还是项目，都不可避免会出现机能的老化。只有定期体检、规律锻炼、才能让机体持续保持健康的身体状态。

经营期间，正大广场坚持对场内的休息区、中心台阶、跨层廊桥、直梯、扶梯等公区进行定期维护、升级与翻新。包括对全馆直梯轿厢的全面翻新和内装升级；对扶梯设备零件、电机装置及扶手的全部更新。

玩具反斗城钢铁侠活动现场照

以及对公共空间的人性化提升。比如，对2-8层11个母婴室进行装修升级，保证了每层都有哺乳换洗空间，让新手妈妈能安心游逛；同时对卫生间进行了空间色彩、灯光、洁具等内容的大幅更新，带给顾客耳目一新的感受。

母婴室空间

去年，正大广场对19年高龄的停车场进行了改造升级，将空间整体提亮，并选用了绿色环保无味的环氧地坪材料，保证顾客的健康体验； 值得一提的是，改造后特增设了16个超跑车位，让原本仅仅作为交通空间的地下车库，成为了超跑俱乐部“超酷”的互动社交空间。

焕新改造后的停车场

结合车库焕新首次亮相，正大广场还举办了一场 “车库派对”，将DJ秀、车盖市集、冲浪滑板、动感单车、街头打击乐团等搬进停车场，打破了停车场的传统功能认知，展现改造成果的同时，也为空间活化“打了个样”。

2021年正大广场举办的车库派对

而在顾客难以感知的界面，正大对于“可持续”的实践也并未停步。项目团队告诉我一句话： “对环境的尊重是业务运作的重要考量”。 通过燃气锅炉的代碳改造、照明灯具的LED改造、污水器具和冷却塔的更新替换，楼宇能源自动化管理系统的上线，这些年来，正大广场虽然身体的外观没怎么大动刀子，但内在的运作系统，正变得越来越绿色，越来越低碳，越来越轻盈。

04 战略锚定、实践落地：理念可持续

如果说空间、内容都是可持续理念的显性呈现，那正大集团一直以来秉持的可持续发展理念则是显性表征之下的内在基因。

蝉联2022福布斯泰国富豪榜榜首的正大集团， 始终致力于在实现经营业绩的同时，竭力平衡生态环保与经济效应之间的关系。

早在2020年，其就率先响应联合国的可持续发展目标，发布2030可持续发展战略方向及目标， 并宣布计划在2030年完成“成为零垃圾及零废弃物的企业”、“成为零二氧化碳排放的企业”两大目标 ， 展现出其对于全球环境的社会责任感与担当。

2022年2月，正大集团因在社会公共领域的突出贡献被标准普尔列入了《2022年可持续发展年鉴》。 在11月的进博会上，正大集团作为连续五年参展单位，也是本届进博会食品及农产品展区最大的参展企业之一，在500平米的大型展台中，带来了涵盖植物基产品、休闲零食、宠物食品、泰国酱料、冷冻猪肉等品类的110余款产品，其中的植物基仿造肉产品凭借其“口感逼真”“环保绿色”的特色，成为展会爆品，引来多家媒体报道。

进博会上正大集团展台

后续这些产品也将通过正大广场等多元渠道，进入中国市场，“展品变商品”的同时，也将正大集团的可持续理念，进一步传播给广大消费者。

此次“1864大熊猫巡展上海站”活动的落地，便是正大商业地产作为集团旗下重要业务板块，全面推广可持续理念的最新实践。1864是第四次大熊猫调查得出的野生大熊猫数量，而纸雕塑材质的选用则是 “环保”“循环经济”意识的体现。整个展期将持续11天，以公益赋能商业，拉近品牌传播与顾客感知之间的距离，实现“寓教于乐”“寓教于消费”。

05 结语

瞬间万变的商业市场，时间是最好的试金石。疫情阴影下的正大广场，也和上海的所有商场一样，都走得很坎坷。 但在经历了20年的风吹雨打，仍然能在行业内外，有如此高的知名度和关注度，这本身就是其地位和标志性的体现。

前两天， 和媒体朋友聊到各大商场场所码的扫码数量，正大广场在十一月下旬高居上海前十。 在来沪返沪人员5日内不能进商场的考验下，对于过往以游客为最主要客群的正大广场，这一独特排名极具意义。

这显示了在开业后的第20个年头，面对不断老化的硬件、不断激烈的市场、还有迟迟未能恢复的消费热情和消费基数，正大广场正在走出一条穿越荆棘、逆势上扬的“活力之路”。

这种穿越二十年的活力，既离不开对于客户需求的动态关注，对于商户成长的持续陪伴、共同成长，对于环境、社会的极强责任感，更离不开支撑这一切的“可持续发展理念”的精神内核。

正大集团荣获“年度可持续商业地产集团”荣誉

上个月，正大广场获得了由The Best BANG Awards 2023 SHANGHAI颁发的 “年度可持续商业地产集团”荣誉，我觉得：实至名归。

出品：Mall先生 | 编辑：小栗子 | 照片：正大广场