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Q:提问: 我目前居住在丰台区六里桥 房山万科新里程三居一套闲着，想趁着春季置换到亦庄或者亦庄外溢，先生在亦庄上班每天通勤很辛苦（it行业，这次给了股权 应该会干5年以上），我居家不用上班，小孩马上上大学了。我平时不开车希望有地铁，孩子未来在沙河高教园的可能性极大，所以还考虑她周末方便回个家。这次置换的目的主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增值。这样综合下来 我看中了润枫领尚和万科城市之光（不是东望，在地铁17次渠北）。
问题一：值得更换吗，如果考虑通勤也可以租的。新里程有龙湖天街，有十二中朗悦，在房山也是学区房了，后期往上空间还有吗？问题二：如果下决心置换，那选润枫还是万科？润枫离17地铁近（北神树800米），23年贯通相当方便呀 ，孩子周末回家都能解决，我回丰台也还行，就是房子内部结构差，得房率低，买入得大改 小区绿化楼间距没问题，就是物业不算好，人车半分流，听说有教育用地，有商业规划，还有即将拍的地块。它1.5公里外的董村有个综合处理厂生活垃圾，网上新闻偶尔听说有臭气泄露的，我也很担心。
万科的好处是设计到位，房子住的也舒坦不用重新大改动，但是其实楼间距不行，需要高层才能避开遮挡，另外离得地铁远，（1.7公里到次渠北，也是17号线）板块发展差不多了 没啥空地了小区域，不知道有没有教育规划，目前学校不咋样。剩下的还看了南海家园和德茂的新房，觉得贵了 可能已经溢价太厉害 还想再看看瀛海的回迁房，这些倒是相当便宜。我的想法太丰富，又想学区加持将来好升值，又想通勤方便，又想地铁，来回纠结没了主意，望您解惑，选哪个，还有更好建议吗？
另外家庭资产情况是通州果园还有一套闲房，04年的世纪星城，一直不舍得卖。21年在昌平南买了澳海明月限竞，如今每个月还*款贷**2.6万，也不想再*款贷**了，这套是想投资留给孩子，所以这次置换就想平换 不想添钱了。关于这些资产您有什么调整建议
A:回答: 您好，你们当下的重心应该是尽快清仓远郊资产，参考星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;房山万科新里程，世纪星城，这两个盘都是要考虑调仓的目标，房山本地是没有产业链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存,良乡大学城一带未来的成长很慢，如果说房山有预期的位置应该是长阳，丽泽的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多
其次通州北苑的世纪星城，这个位置属于通州的西大门，朝通交界处，朝阳的重力不在东边，通州的新城规划全部是围着运河整体向东，未来通州的行情也都是跟着规划走，新区新盘新资源会把原本没有什么资源的区域品相一般的盘甩得很远，如果不做调仓优化一直买，即便是再买1套，还只能买像次渠这些次级板块的位置，澳海明月已经被锁死了几年的流动性，如果不把现有的2套做升级未来成长很难，出完货之后你们的换筹方向要往核心圈挤，不要看溢出或者画大饼的区，现有的好资源就是最好的选择，亦庄本地有很多好盘就很适合你们，无论是保值性还是未来的成长空间都有保证，一切带有不确定性因素的东西都不适合你们，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问: 您好，我目前有两套房产，一套是位于双井九龙家园，95平北向两居，主要用于出租。一套是富贵园三居，主要是居住给娃上学。九龙花园想卖掉，换一个大平层，手头有400万现金，可*款贷**，有没有好的投资建议？我看过大红门中海和金茂府和旧宫建发新盘，品质都OK，价格高，怕站岗。中海兴三，也看了，大平层。但是旁边的德贤公馆一直没涨，感觉没底。瀛海的铁建和园叠拼，8号线几百米，总价1300万左右，但是这几年也没有涨。这几个盘哪个有投资价值?如果都没有的话，有没有其他推荐的？
A:回答: 您好，你看的这些盘站岗不说是绝对性的，90%以上吧，总价超过800布局到丰台南部，及大兴的次级板块都属于错配了，1300流通性和保值性更是没有保证，买新盘你要看同区域品质差不多的二手行情，很多人都会认为开发商又调价了，不管是多少钱，这都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，而真正意义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍;这个折价率是很明显的指标;
像南部一些比较差的板块，差不多要打到7折左右，有的更多,这些区域的房子买过来就是溢价，站岗是大概率事件，这些位置没有什么好的资源，未来的预期也很低，参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/新区避坑;你从九龙花园和富贵园换过去方向上一定是错的，如果你喜欢大平层建议适当控制一下面积，你把面积提那么高，在哪个区踩坑的概率都不低，如果你比较注重居住体验，可以看看亦庄金茂系列的大四居，160平户型社区品质不比新盘差，重要的是区域有资源，未来是有预期的，流通性以及保值增值性都有保证，祝顺利！
Q:提问: 京总，您好！持续关注您很久，拜读了您的文章，也从您的见解中受益匪浅。实际操作中遇到些困惑。个人情况：上地枫润家园110多平的大两居的学区房，为上学12年购买，现不用学位了想置换一套三居。另国美第一城有90多平的两居，出租，做投资用。对周围比较熟悉，最近看了领秀新硅谷、上林溪、上地MOMA、燕尚园、莱圳家园、橡林郡几个小区的房子，除此我们还比较关注融科橄榄城。我们想长期持有三居。投资房可接受一居或两居;但要保值增值性好，海淀朝阳均可。
我的问题是：1、未来长期持有的话，领秀新硅谷、上林溪和莱圳家园哪个小区保值增值更好，麻烦排个顺序。2、上地MOMA的物业、环境以及楼房本身明显好于其他楼盘，能接受没有阳台，户型也还可以接受，家人比较喜欢，但发现该楼盘的增值一直属于区域里比较靠后的。长期看，是否能缩小和区域内其他楼盘的增值差距。3、两个方案哪个更合理，更保值增值，想海淀和朝阳各一套1）把上地的换到融科一个小三居（130多平）；再把国美的两居增加少量资金换成海淀两居，或者等价值置换，换成一居也可。2）把上地的房子换成莱圳的三居，再把国美的房子增加资金够到澳洲康都的2居。也请您帮忙推荐下这种操作下性价比更合适的楼盘。
4、像这种换房，目前是比较合适的时机吗？目前是这波行情的什么阶段？我们怕这波调整完，后面有一个漫长的回调，不小心站岗。从未来看，上地的学区房还会在后市上涨的情况时还会有比较好的表现吗？5、麻烦京总，根据我的情况，推荐一下合适的方案，谢谢！出于保值增值的角度，您觉得哪个更可行？也希望获得您更好的建议，谢谢！
A:回答: 您好，1、你们现仓位上地的枫润和朝青的国美都属于板块内的刚需上车盘，保值性及流通价值都不错，置换升级的话你们现在不应该考虑具体的楼盘，应该精算资金+是否适用杠杆看能匹配到什么样的盘，枫润按照1300算，国美按照650，合计2000算不适用杠杆，如果布局2套，只能一套核心圈头部盘的小户型+一套次级板块的小房子，这样的布局效率并不是很优，像你提到融科好一点的户型大概都在1600往上，你第二套就很难了，除非2套都将就一下，但这种将就置换就没意义了，我建议是如果不使用杠杆的情况你们把2套合并为一套，选一套大盘保证面积和户型上的优势，其次再保留一张房票，吃2-3年行情之后再做第二套的布局，莱圳，领秀新，上林溪都很好，但不适合你，无论是你出哪套换到这些盘上面都效率都一般，你关注的点应该是头部盘，像橡树湾，世华龙樾，这个才是你的方向，朝阳也一样。关于置换建议阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换
2、关于置换时机，北京的行情一般分为短波和长波，短波是每年春节开始一直持续到五一左右;长波则是从前一年的九十月份一直持续到第二年的五一左右;这也是真正的牛市;涨幅最猛的这一波都是春节前后这一段;这一轮的行情其实从去年的10月份已经开始蔓延了，只不过现在的涨价逻辑都是点对点的涨，并不会出现全市渗透，可以参考星球精华栏文章81#市场凉热规律,对于置换的家庭，如果要往强资源区换，那最好的时机是淡季或者涨后的冷静期，准确说现在一些位置已经开始放量了，你们现在动怕是比较被动，可以走一步看一步，多看房子，如果有合适的可以考虑先买后卖，你的2套流通性都很好，出货周期可以完全放心，祝顺利！
Q:提问: 京总，你好！很幸运能看到您分享的文章。关于我的家庭购买房子的情况需要向您请教，可能写的有点多，感谢您的耐心。我现在有两套房子，一套在火星园全南两居（大概1350万），一套在北七家别墅麦卡伦地（大概2000万），我们两个孩子，因为老二的问题，我们需要去海淀的健翔培智学校读书，加上老大的学习，我们考虑在海淀的海淀学区内购买一套房子落户，今年6月份之前完成，剩余的钱再购买其他的房子作为投资。目前正在操作出售火星园的房子。
关于在海淀学区的房子，因为对房地产未来趋势无法判断，我们面临着选择的困难，初步有两种方案：一、因为我们一家六口人，因此需要买一套大一点的三居居住，中介公司推荐了“新起点嘉园”的156平和“西屋国际”的176平，价格都在1760万左右，想请教您关于这两套房的建议，对于我们是比较大的投资，还是担心他们未来10年的保值问题，比如：新起点会不会有学区变动的风险？或者您建议购买其他小区？
二、我们购买一套最小的户型，然后租房子住，租房子住心理感觉不够好，这种方案主要是担心海淀学区的房价未来风险很大，感觉经济发展和人口增长都是不乐观的趋势。关于第二套房子，我们目前也没有想明白，我们家庭有两种意见：一、由于立汤路快速路改造预计两年内就会动工并完成建设，认为奥北别墅区会有一波上涨（不知道会不会？），所以先出租，然后过两年再考虑卖。但是这样我们买海淀学区的房子还是有一定经济压力。二、把别墅卖了，去买其他地方的房子，根据我学习您的文章，比如考虑买一套望京的房子做投资。以上想请教您的意见，万分感谢！
A:回答: 您好，1、关于购置海淀学位有2种思路，第一种是以最低总价最小面积获取学位，这种思路的好处是可以规避学区的变化风险，如果以后学位调整出现下跌，可以将损失降到最低，这个思路适用于西海名校溢价比较高的学区房，整个西海学区房的价值逻辑，品质较高的次新小区学区风险相对较低，综合资源稀缺性越高，学区风险越低，如果小区的综合资源相比同区域其它盘都很优质，即便是有很高的学区溢价也可考虑，这类盘抛去学区因素,自身品质本身就很稀缺，如果学区有变化,不会转移全部价值,或者说这类盘的学区价值只占10%，安全系数相对高一些，可以参考星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
其它居住体验一般的学区房，居住体验越差风险系数相对越高，原本这类房子价值只有10万，但附上名校价格就变成了13万15万，政策一年一变,学区的概念人为干预因素太强，新起点就是属于附上名校之后开始一路上涨，如果你考虑万柳学区的话，新起点这种盘最好是买套小的，想买套大的可以自住最好是往西走，阳*光春**大或者沿着河那一排，需要压缩面积了，这些盘学区风险相对较低，新起点如果取消学区下跌的概率90%以上，这个盘属于商住混合，有部分办公群体，小区虽然新但特别乱，不建议买大面积，西屋国际同上，这种盘户型越小保值性及流通性越好，大户型不说保值性，以后卖的话都比较难。
2、关于出货情况，火星园的盘很好，可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;如果两套出一套你应该考虑出北七家的别墅，别墅的价值从来都不是交通所导致的，比北七家交通方便的很多，但涨幅也很一般，别墅这种盘谈不上投资,只能作为改善看个人喜欢的程度，一般买这种盘都是5套以上，底仓很足，价格超级笋的情况下才入，祝顺利！
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