前几年央视有个莫名其妙的采访——
你正在路上啃包子，突然一个话筒伸过来
毫无征兆地问"你幸福吗？"
大部分人都是一脸懵
但这个问题如果问幸福湾业主
他们一定有很多话说
哎呀啥都没做，就被天上掉的馅饼砸中，好烦
原本想安安静静做一个刚需盘
岁月静好、守护工地
谁想到，平地一声惊雷
嗷~一嗓子，这里居然毫无征兆地
化身武汉第四镇，作为武汉未来50年的发展担当
2年过去
当我们逐渐从亢奋中恢复
终于可以冷静地再想一想——
你幸福吗？长江新城到底改变你什么？
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01
2017年以来，武汉楼市被打了两管子鸡血。
一针叫长江主轴；
一针叫长江新城；
虽然时至今日，这里依然比较荒芜，大部分武汉人仍然不清楚长江新城是什么，但知道他牛逼，是张大饼子，就足够。
房地产么，要的就是预期。
武汉的建成区面积约为586平方公里。长江新城500平方公里的远程控制区规划，意义已经不止于再造一镇，而是"再造一个新武汉"。
长江新城的定位，是武汉未来30~50年的发展预留空间。
很多人问，为什么是未来30年的发展空间呢？
因为这里目前啥都没有啊。
全靠你后面填，发展空间多么巨大。
像什么黄浦路、中北路，说实话过于成熟，可颠覆空间不够。
以前也说过很多次，房地产最激动人心的时刻就是——野鸡变凤凰。
打造新城，是很多城市都走过的一条路，也被证明是行得通的。
遇到特别难*迁拆**的板块怎么办？
跳过去啊，在更远的一张白纸上创造，只要有地铁，距离不是问题。
上海、广州、深圳、成都等城市，在新城成型之后，都带来了经济的飞速增长。武汉，一直以来建成区很大，但极度缺乏一个高规格、布局长远的新城。
这就是武汉打造长江新城的初衷。
02
以前做过一个预测，武汉楼市下一个风口，在谌家矶。后来的神助攻，是ZF纳入谌家矶规划出长江新城。
这个板块距离汉口主城区极近，有大量可供开发的地块，城市化的水，溢都能溢过去，为啥长期没有动静？
有几大难点：
1、连接主城区的江北快速路，10年修不好，断头了；
2、区域内铁路纵横交错，割裂了；
3、新城运营水平，疑问了；
第1点不用再说，因为2018年这条武汉的"青藏公路"就会拉通。
江北快速路
至于第2点，就是我们投资不动产的认知。
经常有人说，这个地方啥都没有，2000块我都嫌贵。
为什么嫌贵呢？因为2000块都没有。
武汉不是没有啥配套都有的楼盘，问题是买不买得起。
"守工地"是买房子的基本修养。
一个板块发展不起来，如果理由非常明确，反而是可知风险。
也就是说，突破点非常单纯。
一旦解决，万事无忧。
相反，一个板块总感觉不好，理由又模糊不清，才是最可怕的。
至于第三点。
客观地说，如果没有"长江新城"，也许谌家矶会发展更好。
有这个百年大计，反而束缚手脚。
根据规划，长江新城将分三期建设。起步区约30到50平方公里；中期发展区100平方公里，远程控制区500平方公里。
幸福湾，就在启动区核心。
地图标注
美好的愿景和规划，对于看好城市发展潜力的朋友们，无疑是一个好消息。
常规想法应该是——
如果错过了10年前的光谷，错过了5年前光谷东，错过了3年前的四新，眼瞅着轨道交通21号线已经开通，江北快速路也马上要通车，长江新城似乎是一个不能再错过的机会……
朋友，还记得大明湖畔的夏雨荷吗？
你万一没错过15年前的曹妃甸、10年前的滨海新区、5年前的天府新区……恐怕现在已经套牢至死吧？
不要带着"上帝视角"，回到1979年的深圳，你以为是"抄底"，也许是30年的"套牢"。
历史的方向、战略都没有错，差异是执行。
是一个新区的战略运营能力，甚至还有历史、时代的选择。
巨大时间成本，让"躺赚"的想法成为笑话。三五十年的长远规划，"功成不必在我"，也许走了10年，都还是山脚。
虽然堵在风口，但不知道风什么时候才能把你吹起来。
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03
区域利好的释放，不会是一次性爆发，也不可能是全面爆发。
但白纸阶段，倒也未必无迹可寻。
深圳最早崛起的区域是罗湖，原因就是因为罗湖口岸，是连接香港的门户。
在长江新城规划中，我们会看到，有一个起步区谌家矶-武湖，横跨三环内外。但看规划，不能割裂地看。
汉口国际滨江商务区规划示意图
如果大家把汉口国际滨江商务区的区位规划图和长江新城起步区示意图放到一起，就会发现，起步区几乎贴着滨江商务区北边。
长江新城起步区，最关键的就是它在三环内，与汉口国际滨江商务区相连的那片区域。
这里是未来的长江新城通向汉口中心的门户，直接决定了长江新城起步区的起点下限。
长江，是武汉最稀缺的资源。这一点，在长江新城和长江主轴规划中是一致的。
长江之畔，位于长江二桥和二七长江大桥之间的汉口滨江国际商务区，是武汉市重点打造的国际总部型商务区，也是"长江主轴"的核心段。
瑞安、华发、绿城、万科、中信泰富、新世界等多个实力开发商在这里集结，形成聚焦效应。目前看来，这里似乎只有"豪"的标签。
但豪宅并非汉口滨江国际商务区的全部。
整个区域内规划有商务办公、创意办公、酒店、文化商业等业态；其中包含国际标准甲级办公、总部办公、创意办公等办公占比约51%，服务于核心区的商业配套占比约16%，酒店规划约4%，各形态布局完善后，真正留给住宅的用地只有约23%。
从另外一个指标上也可以看出，这里不是一个光"卖豪宅"的区域。
武汉长江大桥
根据政府统一设定的招商报名条件，后期，在这里将入驻1家以上（含1家）国际性金融服务企业的中国区域总部，2家以上500强企业（含2家）的区域总部，1家世界500强中的金融机构的区域总部，多家全国性、区域性金融服务机构、区域总部等。
从硬性招商数据指标要求上不难发现，未来这里将是武汉世界500强最密集、金融资本最集中的区域。
较高的招商门槛、最密集的金融资本，都意味着更大的城市发展潜力和值得期待的价值空间。
汉口国际滨江区域的潜力兑现是会远远早于长江新城。对于长江新城启动区，最为现实可靠的价值加成也源自汉口国际滨江商务区。
所谓背靠大树好乘凉，未来无论长江新城推进的怎么样，起步区下限注定不会低。
就是大水倒灌，也会第一个灌到这里。
就像是汉街出现后，复地东湖国际"躺着"成了豪宅。
04
在武汉，很多区域的价值/潜力价值，与房价是割裂的。
从同样是豪宅标杆区域的中北路楚河汉街，乘坐4号线往北走5站，两地的均价比值（毛坯34000/20000）还不到2；但是从二七路出发，1号线往北坐5站，达到长江新城起步区，这个比值就远大于2（毛坯37000/147000）了。
虽然，前者还在二环内，后者已经在二环外。但是，一样是10几分钟的轨道车程，物理距离上并没有很悬殊，反映在房价上却云泥之别，也就是说后者的价值潜力并没有溢出到房价上。
前面提到的毛坯14700的项目就是幸福湾。
效果图
在长江新城起步区内，幸福湾是一个标志性的项目。
地铁21号线在这里有一站直接以项目命名，叫做幸福湾站，够标志性吧；另外1号线腾子岗站距离项目也很近——这是一个双地铁盘，也是一个让人颇有惊喜的项目。
这是一个隐藏在三环内，体量超大的项目，最近才开始发声。幸福湾整体规划建面约400万方，其中产业用地建面约267万方，商业规划用地建面约36万方，商品住宅用地建面约110万方，业态丰富。
这个超大盘，在四年前首开的时候，毛坯出售，价格也就8000左右。
这个价格变动，完全属于行情使然，坐拥"天上掉馅饼"的两大利好加持，一点也没有反映到房价上。三环内，双地铁盘，这个价格在整个汉口来看，性价比是很高的。
项目目前在售为K7星澜组团，占地面积约11万方、总建面积约35.57万方， 其中含33.88万方住宅、1.42万方的商业，主要由15栋住宅组成，可容纳3211户，预计入驻10275人。组团一共设有约2488个停车位，其中住宅停车位约有2380个。
效果图
社区容积率3.29，这个容积率在三环内的项目算是不错的；绿化率超过35%，公摊在23%左右，这两项则属于优秀水平。
目前幸福湾·星澜三期10/14号楼，建筑面积约74-123㎡的两房至三房全城热销中。
在很多项目患上了"大房癌"的今天，幸福湾这期产品是最让人惊喜的。
约74平米左右的两房，加上相对较低的单价，对于"上车"级的刚需，实在是再合适不过了。
这个户型也依然做到了动静分区，而且每个功能间都有窗户，保证了采光和透气。
户型图示意图
最大也有约123平米的三房户型，南北双阳台，通透性好，整个户型空间尺度都很足。这也意味着改善型需求只需要付出较小的代价，完成在汉口三环内的居住升级。
户型图示意图
总的来说，这是一个高性价比的刚需友好项目。
05
承载起了武汉国际化大都市城建创新使命的汉口国际滨江商务区，不同区域规划各有侧重。
北以商业商务为主，包括周大福金融中心、泰康在线总部大楼和中信泰富滨江金融城等项目；
南则以住宅为主，主要是几大豪宅项目。
前文中我们提到，汉口滨江只有23%的土地是住宅规划，再加上南边的豪宅不是人人都能承受得起。
在不久的将来，越来越多的人涌进汉口滨江及周边区域，更多的居住需求只能外溢，这个溢出的方向只能是往北的长江新城。
效果图
这应该是汉口滨江商务区带给长江新城的最大红利。
对长江新城起步区而言，离北边商业商务规划更近当然也是利好。在配套上，几乎可以说商务区的配套就是项目的配套。
长江新城，短期内还是只能是个有名无实的"第四镇"，无法和光谷掰手腕。其起步区，目前还属于价值洼地。
正是因为汉口国际滨江商务区的存在，起步区价值潜力兑现的速度，却会比新城规划展开来得快。
项目本身定位是以刚需为主，我们不能去期待，像楚河汉街之于复地东湖国际那般的效果。
不过，拥有价格和双地铁的优势，幸福湾对于刚需刚改而言，都是一件幸事，值得大家关注。
幸福湾·星澜10、14号楼，建面约74-123平准现房全城热销。
咨询热线：027-82900000
注：
因文章涉及到规划以及周边教育、交通、商业、医疗等资源的介绍为截至2019年2月14日的情况，仅作转述，具体以实际落地情况为准。