钟深 洪楼News 今天
【楼盘测评】是洪楼News的主力版块，我们将在未来相当长的时间里，精细踩盘，客观评价，将你想要的楼盘信息，准确传达。并从一个更加专业的角度，分析当下南昌市场中的各个主流楼盘及其优劣势，提供给购房人作为决策参考。
今日测评楼盘：洪大新力合悦滨江
01、看点预览
1、南昌县热门置业板块——象湖滨江
2、大户型比小户型更受欢迎
3、出门即上快速路，邻近地铁站，通勤便捷
4、产品等级比预想中低一些
02、简评
2019年11月，洪大联合新力拿下了南昌县沿江片区E4、B3、E2、B2-1、A1-3、B2-36宗地，根据拿地要求，将建设超300米写字楼/公寓/办公/住宅等，其中E4地块为商住用地，该地块案名为 洪大新力合悦滨江。
不论是出于地段因素、还是此区域的未来规划，这块地自开拍以来就备受瞩目，且持续有热度。对于这个项目，大概对其的第一反应便是：象湖滨江、一线江景、中高端产品、邻近新洪大市场、不限购......洪大新力合悦滨江虽然案名中带“悦”，但并非新力“悦系”。
当初在朋友圈有一波疯狂的“招聘广告”转发，对置业顾问的要求非常之严苛，要求对马术、奢侈品在行。引起了不小的关注，不得不说新力这一波营销非常之6。
不明就里的吃瓜群众一看置业顾问要求这么高，这卖的房子必定不是“等闲之辈”了，一下子拉高了群众的心里预期。小成本，撬动大价值！
话不多说，看看项目吧！
03、测评主体
01、通勤时间
新洪城大市场：自驾4分钟，2km
南昌西站：自驾15分钟，9.2km
地铁大厦：自驾16分钟，13km
八一广场：自驾21分钟，12km
02、地段概述
洪大新力合悦滨江位于南昌县沿江南大道与东岳大道交汇处，处在赣江的东南岸——象湖滨江片区。
在昌南片区的新城规划中，象湖滨江算是南昌县主力规划的区域，符合南昌一江两岸的规划诉求，前几年建设比较快，路网也比较新，现在也有不少楼盘交付了。
不过这里由于村子较多，所以未来的开发进度上可能不会再向以前那么快了，免不了一些*迁拆**压力。曾经被江湖人称“朝阳南”，最热的时候一度要对标朝阳新城了。
不过九龙湖限购之后，才发现它的天花板并非朝阳新城，而是九龙湖新城。在九龙湖限价之后，这里明显受到了赣江对岸的压力，所以最近的市场都比较理性了。与九龙湖之间也会新建过江大桥，未来的联系也会更顺畅一些。
未来的发展，还是可以有些期待的，南昌县融入“一江两岸”这个趋势应该是比较明确的，而且南昌县也没有太多的其他方向，这里还是主流的置业板块。
03、项目基础信息
1、占地105亩
2、总共1288户
3、地面停车位242个（非销售）， 地下停车位1538个
4、13栋高层，1栋公寓；楼数为23层-26层
6、容积率2.5
7、绿化率35%
8、新力物业，物业费未定
04、产品信息
洪大新力合悦滨江，共有5个户型，分别是102m²、105m²、118m²、128m²和142m²。
其中142m²的户型是西端户看江，但这个户型的样板间还没做起来，我只参观了102m²、118m²、128m²这三个户型。这是一个刚需兼改善的项目，完全摒弃了“一卫”的设计，没有90以下的选项。但是总体的面积段也比较可控，属于刚改的范畴内。虽说小面积户型才是刚需首选，但合悦滨江的置业顾问告诉我小户型没有128m²户型（3+1）那么受欢迎，说明改善力量对楼市的推动更大了。
102m²（三房两厅两卫）
这个户型相对来说比较规整，三开间朝南，大面宽阳台，整体采光会比较好；属于比较主流的中间户设计，对于中间户来说没啥槽点，挺好的。
118m²（三房两厅两卫）
比较中规中矩，和102m²户型的布局比较，不会有过大的变化，面积上不会那么紧凑，稍微宽裕一些，再就是餐厅的设备平台上开了窗，实现通透性。
128m²（三房两厅两卫）
我是看完118m²户型再看这个128m²的，视觉差距感真的不要太强，虽然只是大10m²，但视觉上会感觉大了很多。说实话，换作是我，我应该会为这10m²买单。
大出来的10m²用在了客厅，增大了客厅面宽，别的房间面积基本不动。如果家里人口多点，那也可以在客厅东侧再隔出一个空间，实现四房。
142m²（四房两厅两卫）
我到售楼处时，142m²户型的样板房还未建成，所以并没有实地看过这个户型，但作为看江户型，还是得放出来给大家看下。
此户型比较狭长，两个卧室朝南，阳台朝西看江，其实要说看江，其四个房间都能看江，只不过阳台和书房比较直观。朝西的户型一直比较受争议，有说夏天西晒太热，有说冬天西晒暖和，只能说各有利弊吧，得看个人习惯。
这个户型就是在江景与户型之中进行妥协，能否接受看自己吧，它发挥了长板的优势，所以在户型也要妥协一下。
再说精装，样板间不让拍照片，大致没有什么明显嘈点和弊端，房子都是带中央空调和地暖交付。精装的配置是还可以，不过确实没有之前那种“高端”定位的感觉。项目当时起势有些高，虽说后来澄清并非“悦”系，但是心中还有一丝较高的预期，还是稍许有些落差的。但相比周边的配置，有一说一，还是高的！
04、周边配套
1、学区配套
小区自带幼儿园；
附近有 莲塘一中 和 洪新学校；
2、商业配套
1、新洪城大市场（今年8月份搬）；
3、周边自然环境
项目西侧一路之隔便是赣江，可以通过沿江南快速路上的天桥到达滨江外滩公园，如同现已有的赣江市民公园、滨江月季园。
不过，这个赣东大堤的南延公园还未建成，属于未来的景观与休闲配套。
4、未来规划
1、政府将斥资27亿，在项目南侧1.5km左右（东莲路连接九龙湖抚州大街）打造一条九龙湖过江大桥，今年年底开始动工；
2、东莲路桥头处（滨江板块）将规划打造一个5星级酒店；
3、洪大在象湖滨江板块拿了6块地，这块地做住宅，还有一块地做5a级的超甲级写字楼，高度超过300米，或将成为象湖滨江的新一地标。
05、总结
优势：
1、项目占据一线江景，满足江景房爱好者
2、属于南昌一江两岸的规划范畴，南昌县的热门置业板块
3、交通方便，出门即上快速路，小区200米左右有地铁
4、不限购
劣势：
1、学区不够优势
2、邻江的楼栋同时也邻近快速路，低楼层噪音可能比较大
3、周边的面貌还有待改善，这是这个板块的共性。
适宜人群
价格还没有出来，案场说价格大概率比南面的海德公园更高一些。关于这一点，我们也认可，无论是品牌、地段还是配置上都更高。
我们就这么一拍脑袋，预估判断在1.4w上下，这个真的是我们预估的，做不得数。具体可以等待项目的官方公布。
如果说价格偏高，与九龙湖新城之间的价差较小，客户容易往赣江对岸流动。所以这比较适合昌南这边，在赣江东岸生活的改善人群。无论是面积改善，还是品质改善、或者是地段改善。
结语：之前有听说这个项目的定位其实挺高的，亲测后，虽没有大家口中的“小洲悦”那么厉害。但在同板块中，也算是定位偏高的。
整个小区基本采用智能化，出入小区都是刷脸；社区内的规划也还可以，园林中会做会客厅、宠物乐园等等的内部配套设施，可以满足各龄段的休闲需求吧。
主要是还能享受到一线江景，出门跨一条路就是江滩公园，不管怎样，只要此板块发展够好，长线来说这个项目居住起来还是可以的。
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