宁波主城区，姚江畔，95.72平，起价208万，成交价242.5万。比同小区同户型的市场价格优惠了50万，而且还不限购，就问你心不心动？
好吧，其实这是一套新近成交的法拍房。
说到法拍房，你会想到什么？是晦气、便宜还是风险高？
法拍房在宁波还不算很热门，大多数人都没有关注过这种买房方式，但在限购严格的城市，比如杭州，这就是曲线获得房产的高人气选项了。
今天，我们就来谈谈法拍房，及其背后的奥秘。
01
拍卖数量同比下降，
成交占比上升！
首先，我们来看看宁波整体法拍房市场。
阿里拍卖房产拍卖数据
对比去年同期阿里拍卖的数据，18年9月已结束的住宅用房拍卖共298宗，成交203宗，流拍95宗。
而今年9月共计已结束住宅用房拍卖245宗，成交208宗，流拍37宗。
整体来看，9月宁波整体的法拍房市场拍卖总数有所下降，但是成交占比较去年同期有所上升。
而在这245宗里，市六区的拍卖房源才不过70宗，跟二手房市场比起来，甚至比不上鄞州区每天的成交量。
9月份，面积464.74㎡，起拍价1900万元，壕到没朋友的维科上院姚江府第一次拍卖时，却遭遇了流拍。
维科上院姚江府
当时的热度不错，有9582人围观，毕竟楼盘位于和青林湾一期位置相邻，整个小区只有6幢楼，都是大面积，无租赁人群，还是海曙外国语学校的学区房，配套也醇熟，是条件较为优越的房源。
但大家都比较默契，只吃瓜不发言……
有网友可能已经注意到了，该房产相隔20天，又迎来了第二次拍卖，这次起拍价打了八价，直接底价成交，1520万元，比第一轮低了380万。
所以说适时的沉默有助于还价……
优惠如此多的毕竟还是少数，那普通房源又如何呢？为此，这边找了最近几个成交的法拍房，初步了解一下宁波法拍房市场的价格优势。
02
成交价低于市场价50万！
热门房源竞买次数多！
我们挑选了两套宁波市区的住宅，一套是10月11日拍出的锦悦湾花苑，位于鄞州南商，北门不到200米就是鄞州客运总站和地铁3号线，总层高18层，房子是5幢806室，楼层也不错，建筑面积约110.88㎡，挂出来的起拍价是222.5万。
同时，法院还提供了一个评估价317.7万，通常来说，房屋价值就以评估价为准，常常稍低于市场价。
锦悦湾花苑拍卖数据
锦悦湾花苑第一次拍卖即成交，11017人次围观，13人参与竞拍，经过70次竞价，最终以308.5万元成交。
它的二手房市场均价约3.0万元/㎡，从贝壳找房找到同小区同等面积房源在今年7月19日的交易，成交价为327万元！总价低了20万左右，还是相当划算的!
青林湾东区拍卖数据
另外一套是10月9日拍卖的青林湾东区，同样是首次拍卖即成交。面积约95.72㎡，起拍价208万，经过23次竞买，最终以242.5万成交，低于评估价50万。
小区均价约30000元/㎡，二手房市场同等面积的挂牌房源价格约295万，和评估价格相当，利润确实极为可观。
以上两套房子当然不是个例，法拍房，本质上走的就是“捡漏”路线，通过竞拍的手段获得优惠房源。
你是否也对法拍房心动了呢？先别急，注意看下面！
03
法拍房存在的隐患，
实地探访必不可少！
相信有不少初次参与竞拍的小白是在看到起拍价远低于市场价时，就一时冲动，参与进游戏里面。
按照正常的思维逻辑来说，法拍就像清仓，是应该让利给优惠的，可惜实际并非如此。
只要多看几页宁波目前的法拍房成交，不难发现，在宁波，有大量房源的成交价格是超过评估价的，甚至与市场价持平或者高于市场价的情况也时有发生，这和宁波的楼市环境有一定关系。
阿里拍卖房产拍卖数据
捡漏是没错，但殊不知，在紧张的氛围中，最后的成交价超过市场价，恐怕竞拍人自己也是没想到的。
这个时候再想悔拍，后果就是没收可能多达几十、上百万的保证金了，悔不悔，都亏得慌。
而除了成交价格超出预期外，法拍还有以下几个问题，在参与之前，就要做好考量。
欠费
纠纷
竞买公告中一般都有注明标的物存在的瑕疵，不要认为条款看过就OK了。注意一定，一定要实地看盘，因为法院是不承担拍卖标的瑕疵保证的，一切以实物现状为准。
一是看清楚土地性质，若是划拨，过户可能需额外缴纳土地出让金。
二是明确所欠物业费及水电费以及后续需缴纳的税金，法拍房经常存在欠费，具体多少却在公告中未有明确，而这最后是要买受人承担的……拍下后再发现有巨额欠费，那心情别提多酸爽了。
三是确认房子的腾空情况，我国民法规定买卖行为不干涉租赁，房源虽然被法院执行，但若有租客或房主居住，将来在交接中难免会有麻烦，这类买了房住不进去的新闻更是一搜一箩筐，因此这类腾空不明确的建议是不要碰。
四是能不能申请*款贷**，整体来说，大部分法拍房并没有开放*款贷**，是需要全款购房的！
一键*款贷**详细
但以阿里拍卖平台为例，目前平台和一些银行有合作，部分法拍房在界面上显示有一键*款贷**功能，但实际操作需要等到竞拍后，且流程会比较麻烦，还有其他收费等不定因素的风险。
因需在法院规定期限内补足余款，建议备足款项，会更有保障。
看到这里，恐怕这法拍房的水究竟有多深，大家多少应该有点概念了。
买到就是赚到？这不一定，在具体的拍卖过程中，从竞拍开始要一直到过户拿到房产证入住，才算成功。
总体来说，买到优质房源和花钱买纠纷的案例都不少见，如果想买这类房产，一定要谨慎，做足充分的准备和选择。多实地探访，和物业、邻居、中介多了解情况。
法拍房的流程虽然稍显复杂，需要摸索，但如果真能买到一套便宜的优质房源也是不错的，希望正在研究法拍房市场的朋友们都能买到理想的房子。
如果你也有法拍房经历，欢迎在评论区留言分享。
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