我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：雕叔早，想请教您万科城市花园和黄埔雅苑怎么选？万科有套三房带主套中层南向单价3.65简装过二，黄埔有套三房带主套高层南向单价3.71豪装满五唯一，纯投资考虑哪个略胜，还是说价格可以再谈。除了盈彩（没货淘或不够笋）加上以上两个盘外，鱼珠金融城老黄埔400万纯投资还有哪些盘可考虑？谢谢，祝您幸福！

回答：如果纯投资的话，建议老黄埔的优先，毕竟鱼珠这边热度有点高，而且房源确实在减少，好货卖一套少一套，真的是这样子 整个老黄埔区域来看，如果纯投资，有几个关键词：地铁、次新、好物业，只要是在老黄埔这“7字”箴言一定管用 从这个角度看，万科VS黄埔雅苑比较来看，万科略胜，从中观层面来看，万科的胜算是稍微大一些的，这个咱们都别抬杠 从微观房源来看，每一套房都有自己的特点和属性，包括装修保养、赎楼与否、过五唯一与否、户型是否方正等等，交易时间长短等等，如果从中长期来看 这两个盘都问题不大，雕叔隐隐约约的觉得老黄埔的盘，除了悦涛雅苑、金逸雅居、怡港花园1-3期除外，其他的次新、花园社区、地铁口物业，差不多不出3-4个月就会价格全部去到4万或者以上 你说的这两套房源我都知道，业主情况也知晓一二

提问：一般情况下 佰利山三房一厅375万 黄埔三房一厅355万 三到五年周期 哪个收益高 佰利山390万以内投资选什么户型

回答：单说潜力，很明显是黄埔花园那边高于佰利山，相当于老黄埔vs 万博 万博其实已经算半成熟品了 老黄埔的临港经济区目前还只是个概念，很多产业还没落地，一旦起来，万博是比不了的 所以如果不怕辛苦就来黄埔花园， 觉得麻烦了就直接去佰利山买也不差， 另外佰利山你能买到的面积会大些，相对套利空间也不小 买佰利山的话，考虑回避靠近南大干线那几栋 如果回避不了，尽量控制入手价格尽可能低一点， 3.4左右为宜

提问：雕叔，之前一直听你说老黄埔、万博、科学城，对我们小白就像一盏明灯，分析让人思路清晰，黄埔现在限购放松，刚办好入户，请问天河东圃车陂金融城板块，250w左右总价，首付100w以内，打算持有5年后行情来了卖出，出租抵月供，月供可承受6000-7000，有没有我可以选择的楼盘？求推荐几个

回答：明灯到说不上，但是起码不会带大家入坑 金融城固然是个潜力股，但不是什么价格都适合对吧。比如你在金融城只能买一个50平的，但是去老黄埔可以买到一个70平的，如果行情来了，金融城涨了1.5万，老黄埔涨了1万，你想想最后是哪个盈利多？ 懂我意思吧。 你这个预算 如果看金融城，就去天朗明居找找 鱼珠毫无疑问就是金碧世纪花园 老黄埔的话就是金逸，黄埔雅苑之类的 科学城的话就是万科东荟城，中海誉城那些。

提问：雕叔，我这边600万在金融城很难有的选了，有同事给我推荐新盘富颐华庭做投资，说是第二CBD的核心区，你觉得咋样？

回答：我觉得不是很好，富颐的位置其实很偏，地铁都没有，距离广园又很近，噪音不可忽略，这个盘后续要崛起只能看学位，关键是学位还是未知数，对吧，充其量能成为下一个华景新城，但都是很多年后的事了

提问：雕叔，预算1500万，深圳和广州均有房票，纯投资，是选择深圳还是广州，广州买哪里比较好呢？

回答：目前时点看，肯定100%首选广州，深圳715新政至少把深圳打趴下3年 1500万肯定百分之一万首选珠江新城中区、东区，以及保利天悦

提问：雕叔，请问工行（同福中行）提前还按揭款，现在需要多长时间走完流程？组合贷，商贷9万公积金62左右。谢谢。或者有什么办法加快？谢谢

回答：需要几个月时间，比较慢的！ 你在工行办理业务（比如你卖房，买家在这个银行申请*款贷**，或者你提前还清，你在这个银行办理*款贷**），可以快一些，或者付费找人加急 我们每天去这个银行，不过现在提前还款比较难一些的

提问：雕叔你好！兰亭盛荟你好似也研究过吧，地段和花园都比较喜欢，但噪音导致比较纠结。现货量不多，还是想买天河一手，自住为主方便上班。目前二期五八栋还有几套北向顶楼，79，2+1户型，单价4.85w，望到高速有点吵，三期还有16栋尾货也比较吵就不考虑了，还有14栋02，130方单价5.2w，最后13栋整栋没开卖，不过西北角靠近垃圾压缩站，01-03单位相对影响比较少。个人比较喜欢二期整体配套比三期好，且现楼，但三期可以望江，要明年一月收楼，你觉得这个楼盘几年后顶楼西北向出手会不会折价比较厉害？三期130方在该盘算不算是错配，值得倾家荡产去买来自住吗（首付要融资）？还是等13栋开卖选个好点的楼层和户型？

回答：如果想选择新的一手楼，在天河就没啥可选，要不就兰亭盛荟，要不就保利天汇，反正都是在东环这一条线上的 兰亭盛荟的顶楼就不要考虑，顶楼是硬伤。如果130房的单价5.2，总价680万，总价680万在这个位置买一个四房单位 首付200万，*款贷**480万，月供2.5万，从投资上来看，横看竖看都不太行的，如果是自住，比如13栋的，以后可以望到江也可以 投资：坚决不买了 自住：倾家荡产也可以买

提问：雕叔，下午好，早上问您没回复，可能信息太多，遗漏回复了。看过宝中房子，凯旋城(宝安实验9年制中小学，新安地铁站500米)，西岸观邸(宝安实验9年制中小学，新安地铁站500米)，第五大道(海韵学校9年制中小学，宝安地铁站300米)，鸿荣源尚都(滨海小学，海旺中学，宝安中心站750米，壹方购物中心800米)，这4个盘差不多都是07年，价格也差不多，准备买总价800-900万的. 凯旋城和西岸观邸是宝安实验学位最好，但楼盘品质，景观和物业感觉尚都好些，个人喜欢尚都，现在惠州工作，3-5年后打算去宝中生活小孩要用到学位了，如果在宝中片区选这几个盘，您觉得哪个盘更合适些？谢谢！

回答：在宝中选800到1200万的三房四房，是一道超难的选择题，因为没有对错，只有抉择。 凯旋城和西岸观邸，学位更好一些，居家氛围也更纯粹，但是凯旋城物业一般，在宝中风评不高。 西岸观邸的鸿荣源物业加高赠是优势，但也有12年楼龄，价格去到了十万多，和对面九万多的海纳公馆一比，有点三十美少妇仍以为自己青春十八貌美如花的赶脚。 第五大道户型方正合理，但是一期外立面老旧，总让我有点耿耿于怀。 尚都是均衡型选手，各项指标都能打八十分，无功无过。 怎么选，难啊！ 来来，我们运用排除法，不考虑学校，我会先排除西岸观邸和凯旋城，这两个盘价格已经不低，离海纳公馆太近，以后会受海纳二手压制，涨幅会受影响。 第五大道和尚都，我个人其实喜欢尚都多一点，但是尚都位于宝中核心区位，周边同质竞品盘太多，价格彼此形成压制。 最后是第五大道，区位，产品，户型都算中上，周边除了幸福海岸没有竞品，海韵学校优于海旺略弱于宝安实验，上升势头明显，你又有娃要读书，综合评判，就选第五大道吧。 PS：每天后台咨询问题的很多，我做事又死板认真，恨不能每个问题都论文式回复，只恨自己时间太少，无法做到每问必答，如果有漏答的，还请星球粉丝见谅。

提问：雕叔你好，看了老邝佳兆业天墅的视频，单价7W5，250平复式，总价2千万左右，在白云同和地铁口附近，开车去珠江新城二十来分钟。这样的豪宅是否和该地段错配了？后续是否会跑输大市？新房开发商有溢价，吃掉未来两三年的涨幅，是否可以看作这个盘未来两三年都不涨？ 豪宅涨幅的逻辑是什么？ 这个盘什么样的客户群体会买？

回答：1、这个盘是豪宅盘来的，一期开盘去看过，看过那种复式产品，反正就是贼贵贼贵的那种 2、这个项目没办法，因为地价和佳兆业自己的原因，硬是定位为豪宅，所以才有了“大复式、顶级豪装、房间数量少、顶级物管、高科技配套、高单价、高总价、限量88套（类似说法）”之类的 3、豪宅盘的特点就是贵，几乎没有流动性，丧失流动性，而且如果2000总价，第一选择是猪心东区，而不是其他区域 4、买得起2000万的房子，至少资产是8000起，甚至10000万起，这个层级的人是厌倦了每天飞机赶场高级研讨会、小鸟高尔夫球场、各种红酒会的生活，看透了行业格局、掌握了行业核心资源和人脉，每天大批大批的去收割乐此不疲的韭菜的人，无论怎么分析，他们一定是企业金主、行业翘楚、仕途*官高**

提问：雕叔好！纵观楼市行情，国庆节后楼市价格比几个月前已经涨了一轮，放盘量也少了，可供挑选房源不多。目前总预算1200万，感觉上半年可上车的楼盘到现在已经上不了了。请教两个问题：1.是否必须年前上车？ 2.三房及以上，投资为主，根据目前上涨一轮后的市场行情，1200预算现在可重点考虑哪些版块及具体楼盘？多谢

回答：两个观点： 1、楼市的上涨方式由“一步到位”猛冲猛打式的，变成“脉冲式”的上涨方式，整体上涨周期可能是10-15个月，分为2-3个小阶段 2、第二就是2020年都是买入的好时机，不能因为6-9月份涨了一小波就收手，要看到更远更长期的未来 1200万的预算，优先考虑珠江新城中区、西区，以及天河公园的好货

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