FANGDONG ｜ 房东俱乐会
撰文：南宫言 美编：小樱 校对：塔夫
郑州人，你2020年赚了多少钱？你是否活得更爽？这一点真不重要。
不妨从头说起，周末，我和焦作的老友相聚。
一夜降温，选了火锅店，两瓶茅台王子，四个人，一杯浊酒喜相逢，古今多少事，都付笑谈中。
酒过三巡之后，谈到敏感的收入和热血的投资。
某大佬说过，三四线城市的体制内人，是最幸福的人群之一，此言不虚。
2020年以来，这些老友的收入没有任何减少，健身打牌喝酒，照样滋润。
我深知，他们手边的有效资金，甚至超出了不少郑州工薪族。
中年不惑之后，人多半有一些资源和一点技能，多少能有一些额外收入。
更现实的是，他们甚至没有买过商品房，三四线城市里，拥有一套两套甚至三套的大面积福利房，谈不上高难度。
因而，他们可以随时支取的现金，都是百万起步，高者不限。
可以这么说，全款拿下一套郑州城区的地铁房，按揭拿下一套郑州的改善房，谈不上伤筋动骨。
饶是如此，谈到投资，这帮兄弟依然眼红耳热。
没有人能保证，未来自己还能赚多少钱、全家还能小康多少年？这是他们的软肋，无可回避。
其实，大家都明白，未来的生活，取决于拥有的房产和股权。
所以，我席间放了一个消息，王伟刚刚在郑州 怼了 一套房，这些人立马嗷嗷叫了。
他们都买得起，但都没有买。
1
房子，你买我不买，都有理
1、买一套房子，用了500多天
王伟也是我们的圈中好友，作为一个小有名气的医生，收入不低。
他只有一个独生子，在郑州唯一的211大学就读。
儿子大三那年，他突然想通了，要到郑州买房子。原因简单粗暴，如儿子在郑州就业，这就是立足之地；如他去一线城市，郑州房子卖掉做首付或租掉当补贴。
哪曾想到，买一套房子，用了500多天。
其间转变九曲回肠，颇有玩味。
最少89平小三房
王伟初期这么想，简单买一套老城区的两房，只要居住方便好出租。
可以理解，他没有买过真正的商品房，也没有投资过超一百万的资产。
即使能轻松拿出200万，也有一点舍不得。
我强烈建议，一定要买最少89平的小三房，必须大品牌，最好是新房。
这个逻辑简单有力， 一是未来更好置换，89平以下的两房，是阉割户型，不好转手；二是新房不仅价格稳定，而且软硬件更上档次；三是大品牌支撑，既不会掉到沟里，未来还有溢价。
必须在发展主轴
王伟历时一年多，跑了东西南北中数十个项目，更有中介打来的无数诱惑。
高新区郑大附近，好出租有地铁，但距离东区太远。
常西湖地铁附近，未来有市府红利，但现在有点荒。
南三环南四环之间，要么无地铁要么无高大上的配套。
东区核心枢纽，一是价格真的不低，二是几乎没有新房。
既然这么挑剔，我就如此建议，必须在发展主轴，郑州目前有三个中心无可替代，北龙湖、CBD、东站。距离上述三者，无论自驾还是地铁，尽量在15分钟之内，最好不超过20分钟。
王伟最终选择了大北区， 一是距离北龙湖和金水区还好；二是北区人气不低；三是不愁出租。
一定要有地铁
名校、地铁、商业中心都是优质资源。
问题是，名校可能是山寨的，也可能未来会随政策而变动；商业更是价值越来越边缘，网购普及和新商业中心四处开花，更催化了这个趋势。只有地铁永远不会改变，且越来越便捷，毕竟未来地铁越来越通达。
结论简单， 一定要有地铁站，务必在1000米以内，最好是1、2、3、4、5号线，最差也应是未来5年明确开通选址确定的线路。
好房子真不好找，更不好买
选房400多天后，王伟才相中了某央企的地铁盘。
位置、地铁、价格、品牌，他都满意。看中这个盘后，其他项目再无半点兴趣。
2020年首次开盘，他竟然没有买到。
一点都不奇怪，好像是认筹金交得晚，他是第二批选房者，等他入场，所有看得上甚至有点看不上的房源都一扫而光。
王伟头大了，问我，以后该如何？我回答，等，下次开盘务必早入场，万一不开盘或者买不到，买转让的房源，大不了加点钱，不过这种可能性不大。
不管以后了，合适就定下
天道酬勤，该项目再次开盘，市场更冷了，他斗智斗勇后，终于选到合适房源，当场定下。
开盘前，我们长谈了一次。
当时他还有一点犹豫，因为后续可能还开一栋楼，他更满意。
我这么说，后续楼栋或许略好一点点，其实也未必，如果这次能选到好楼层好户型，不妨当场定下，一是这件事总算收尾了，以后不用再操心了；二是现在的价格，已算良心，往下调整的空间很小；三是买房子不必刻意追求完美，大逻辑不错就会有中长期回报。
2、想来想去，现在还是不买
周末酒局之后的三天内，列席者都联系我，诚挚表达了郑州买房的想法，定下了来日详谈的计划。
然而，再次聚会，他们的态度却180度逆转，想来想去，现在还是不买。
看似情理之外，其实意料之中，无外乎以下理由。
不愿意花100万、200万
作为过来人，我完全理解这种想法，更没有半点贬义。
绝大多数人，100万、200万的现金，绝不是大风刮来的，三五百元吃顿饭小菜一碟，百万级的投资提心吊胆。
第一次这样的手笔，如果没有特别的压力和动力，确实需要一点勇气。
不一定能赚钱
理性而言，房产投资赚大钱的时代已告一段落。首付三成之后，加上按揭，目前行情之下，大部分是赔钱。
然而， 大价值不能太短视。
一是按照未来五到十年的周期看，郑州城区的品牌地铁盘，应能赶得上通货膨胀。
二是百万级现金买了房子，可以不掉到其他坑里。只要你有钱，就会有人惦记，无论是好心还是坏意。
等等可能更便宜
买涨不买跌，是大多数人的心理。
郑州房市调整以来，不少人总想再等等，最好等到最低点。
历史多次验证，最低点是可遇而不可求的，即使等到那一刻，大部分人也是无动于衷。
不妨换个视野看。
一是长期而言，目前的郑州房价，已是价值凸显，无论是相比全国同类城市，还是相对于河南18地市，按照长线投资，应值得出手。
二是发展来讲，好区域的好房子毕竟有限，你可以等，甚至可以等到更低的价格，但是你中意的区域和房源，恐怕再也等不到了。
现在比较爽
这几位老友算不上有钱有闲，但真的比较爽。职务不高，压力不大；收入不丰，工作不忙。每天健身，周末有酒，难得糊涂，日日开心。
这一切或许背后有这个支撑，百万级的现金资产，保证了安全心理和轻松心态。
这些资产一旦转化为房子，至少在短期内会影响心态，所以他们不愿意改变。
只要现在爽，人都不愿意改变，人性使然，无可厚非。
其实，这几位仁兄，都长期投资了股票或基金，且有所盈余，所以他们对郑州房子本质上不咸不淡。
2
买股票不如买基金，你不信我信
1、股票真的可以赚大钱，不过属于少数人
股票真的可以赚大钱，至少我的朋友圈里有，一二十年的跌宕起伏之后，收获了数十倍的收益，已实现财务自由。
茅台、五粮液、恒瑞医药、长春高新、爱尔眼科、腾讯的长期持股者，也不是凤毛麟角的稀缺。
但是，股票的高风险，至少有两大痛点。
一是某具体公司可能会进入发展瓶颈期，提前结束高速成长期，甚至会暴雷，结果就是多杀多血流成河。
二是不少人经常换股操作，常在河边走，怎能不湿鞋。即使你前面十年，赚了十倍的利润。全场买入一只问题股票，不仅前功尽弃，甚至跌入深坑重新归零。
因此笔者的建议是， 不是超级选手，买股票不如买基金。
2、买股票不如买基金
基金是一揽子股票的集合，至少没有个股暴雷的巨大风险。再者，基金的消息、渠道、调研，总比个人更专业。
据说，市场上4000多只股票，8000多只基金，选基金其实难度更大。
如何选呢？
指数基金还是主动基金？
不少学院派人士老生常谈，绝大数主动基金，跑不过宽基指数基金，美国多年市场就是例证。
笔者并不认同，国内近20年尤其是近10年的数据显示，明星主动基金的涨幅，远远超过了上证50、沪深300、中证500等大中小盘指数。
道理很简单， 一是宽基指数中，金融业及传统行业比重过大，难以跟上发展红利；二是优秀的主动基金，长期持股顶级蓝筹，享受了躺赢的财富奇迹。
行业基金优中选优
其实，兼具指数基金和明星主动基金优势的是优质行业基金。
过去10年，未来10年，笔者继续看好消费、医药医疗、互联网三大行业。
消费的背后是白酒和家电，茅台、五粮液、泸州老窖、洋河股份、山西汾酒、格力、美的、苏泊尔的长期走势，既动辄惊艳天下，又相对稳如泰山。 中国的天量人口就是消费的潜力，中高端人士的剧增更支撑着品牌升级。
绝大数小白，当首选消费行业。
医药医疗的逻辑是永续和刚需，医保的普及惠民和科技进步，推动着行业的长牛，黄金有价药无价，恒瑞医药、长春高新、华兰生物、爱尔眼科、通策医疗的表现，足以改变投资者的命运。刚刚兴起的CXO行业，更是催生了泰格医药、药明康德、凯莱英等超级牛股，涵盖了创新药研发生产试验等全过程。
尽管医药医疗受到定期集采的影响，长期逻辑依然支撑长期价值。
互联网已显著改变了生活，腾讯、阿里、美团、京东、拼多多等大佬，早落地开花，成为生活的必须和依靠。
即使近年来死水微澜的港股市场，腾讯的长期表现也让人叹为观止，美团的2020表现更让人尖叫不断。
不止一次说过，笔者长期跟踪的场内标的是， 159928（消费ETF）、512010（医药ETF）、512170（医疗ETF）、513050（中概互联ETF） ，分别对应上述三大行业，有心者不妨查证他们的持股及长期表现。
金牛奖和晨星奖
金牛奖和晨星奖是数千只基金颇具含金量的奖项，每年获奖名单均可以网上查询。
据说，有人统计过，每年这两个奖项的获奖者，获奖后立马买入，都会有不错的收益，有缘者不妨验证一下。
以往文章中，笔者多次列举一些基金，也是上述大奖的熟客，再次说明如下：
005827（易方达蓝筹精选）、110011（易方达中小盘混合），二者的基金经理都是张坤，懂者自懂。
110022（易方达消费），长期持股白酒和白电。
易方达是中国投资股票规模最大的基金公司，其综合实力首当其冲，其明星基金，自然是笔者心爱之物。
180012（银华富裕主题混合），前段时间，有人回测，是近10年累计涨幅最大的基金。
上述看法，仅仅一家之言，无任何利益和合作，读者仅作参考。
定投的技巧
基金定投虽尽人皆知，但不必每月等额投入。
最简单的智能定投是，假如每月定投1000，逢上涨，减少为800或500，甚至不投，幅度自己定，逢下跌，增加为1500或2000，甚至5000+，幅度自己定。
结合过往，更建议长期定投，至少要走过一个牛熊周期，也就是五年左右。
基金长期赚钱，基民大多不赚钱，其根本原因就是短期操作追涨杀跌。
其实，2016年房市大牛之后，上述基金的走势，远远超过了房市。
一句老话， 机会永远有，就看你有没有眼力。
其实，那个周末的聚会，火锅涨价了，分量少了，价格高了；茅台王子酒不仅货源紧俏，更是大幅涨价，据说，茅台系列酒的涨价幅度，已超过50%。
2020年，这几位老友的收入，虽没有减少，也没有明显增长，远远跑输了王子酒。
未来呢？
五到十年内，他们要考虑儿女的男婚女嫁。十到二十年内，他们要考虑自己退休养老。
核心只有一条，到那个时候，他们还能赚多少钱？还能这么爽地生活吗？
这些让人揪心的结果，或许取决于2020、2021年他们投资的房子和基金。
推而广之，郑州人，2020年你赚了多少钱并不重要，重要的是，现在你如何布局，未来能赚多少钱？
