昨天，一个朋友问我，中新国际城推出了一批教师节特价房，毛坯小高，135㎡和138㎡户型，单价12500元/平方米，是不是可以趁机抄底。
确实，这价格还是挺有诱惑力的，去年年底的时候，中新国际城搞过一波特价房，当时精装高层价格是12500元/平方米，趁着年底，一个月卖了几百套。
单价还是12500元/平方米，只不过房源从精装高层换成了毛坯小高层，价格还可以，要说到底，我觉得还没有。
壹
到底不如合适
其实，要想真正抄底，非常困难，到了自己的心理价位该买就买，因为谁也不知道是否是真的价格底点，合适就好。
比如去年错过中新国际城特价房的，今年同样的价格只能买四期，位置更靠北，而且交房还要晚两年；中新国际城的邻居中新锦绣天地，去年年底同样搞过促销，高层单价11000元/平方米出头，到了今年，大部分房源价格已经涨到了12000+。
同样，去年年底，华山组团的中海华山珑湾、云著的高层，价格下调到了13000元/平方米，今年已经全线上调到了15000元/平方米，而且，现在基本上也已经售罄了。
去年底，龙湖春江郦城清仓特惠高层12000元/平方米，很快售罄。现在想买龙湖春江郦城的房子，只能买二手房，价格同样是12000元/平方米，但是要加10万左右高税，还有中介费。
对于真正想买房的客户来说，可以选择几个项目作为目标楼盘，随时关注项目动态，等到合适的时机，该出手时就出手。
贰
主动权在客户手中
今年的市场，主动权还是牢牢掌控在客户的手中，目前，济南的几个低价大盘供货还是比较充足的，比如中海华山、中新国际城、中新锦绣天地、万象东方、文旅城等。
这几个楼盘体量大，而且价格相对比较低，今年这几个楼盘的供货充足，明年就不好说了，按照目前的销售速度，有几个楼盘明年可能会迎来清仓阶段。
与这几个超级大盘相伴的竞品都特别头疼，拼价格拼不过，只能做价格的追随者，赔钱也得硬着头皮上，盼望着，这几个大盘赶紧卖完，自己的项目才可能有出头之日。
所以对于刚需客户来说，现在可选择楼盘很多，各种花式促销动作频出，长期来看，到明年年中之前，价格都不会有太大变化，等到明年下半年，几个片区价格压舱石项目售罄之后，被欺压已久的部分楼盘可能有探头试图涨价。
叁
土地成本不断增加
长期关注济南土拍市场的朋友，可能会发现，济南的楼面地价，几年间，已经被抬高到了一个很高的水平，并且居高不下。
以今年为例，孙村绿城那块地算是比较低的，但楼面地价也在5200元/平方米左右，郭店新东方地价在4600元/平方米左右，龙湖工业北地块综合成本达到9000元/平方米以上。
济南四建刚在机场旁边拿的地块，楼面地价只有2000元/平方米左右，但是是定向出售的；两河区域那块地的楼面地价也是2000元/平方米左右，但是非常偏僻。
靠近市区的土地成本就更高了，雪山、唐冶周边土拍价格想低于7000元/平方米，基本不可能，目前中新国际城和锦绣天地能卖这么便宜，主要原因是地价仅为1700+元/平米，打起价格战来底气很足，很有优势。
工业北片区也是如此，作为片区大佬，天鸿当年拿地特别便宜，所以在价格战中一直引领风向，其他楼盘都得看天鸿的脸色行事，比如大悦城首开定价就是以万象东方的价格为对照。
近两年，在工业北拿地最便宜的当属中建和中粮，一个楼面价格7000-8000元/平米，另一个楼面地价7000+元/平米。
等到天鸿卖完了，片区格局和价格或发生变化。
肆
小结
房住不炒的时代，投资需求越来越少，市场在往健康的方向发展。在真实的需求下，市场是很理性的，这时候是供需在影响房价的走势。
接下来的几个月，又到了开发商频繁促销的季节，建议想要购房的客户，选择好自己的目标楼盘，然后等待时机。
一般情况下，在各种节假日，开发商都会搞促销，除了女人之外，开发商最喜欢过节的，大节小节都要过，都要找理由促销。合适的时候，就要给他们机会，只要他们有诚意，可以考虑果断出手。
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