引言：买卖不破租赁是专门处理租赁关系和物权变动关系的特殊规则，在案件办理过程中如果需要排除买卖不破租赁规则，需要有充足的理由。
一、案例索引
在英联视公司与恒华嘉辉公司与豪力投资公司其他合同纠纷申请再审一案（(2014)民申字第215号）。
二、诉讼争议焦点归纳
1.涉案《房屋使用权抵债合同》的性质认定；
2.英联视公司对涉案房屋所享有的权利能否对抗恒华嘉辉公司的物权。
三、最高院裁判要旨
1.关于《房屋使用权抵债合同》的性质认定问题。
房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。可见，《房屋使用权抵债合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此，一、二审判决认定英联视公司与豪力投资公司之间签订的《房屋使用权抵债合同》为债权债务合同关系而非房屋租赁合同。
2.关于英联视公司对涉案房屋所享有的权利能否对抗恒华嘉辉公司的物权问题。
根据上述分析，英联视公司与豪力投资公司之间签订的《房屋使用权抵债合同》为房屋使用权抵偿欠款的合同之债而非房屋租赁合同，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。此外，根据合同的相对性原则，英联视公司与北京豪力公司之间签订的《房屋使用权抵债合同》仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。因此，英联视公司申请再审称其对涉案房屋所享有的权利可以对抗恒华嘉辉公司的物权，理由不能成立。
四、笔者的分析
笔者认为最高院的该份判决从其角度出发最大程度了抵押权人的权益，但完全忽视在先的租赁权人的权利，违反了合同法、物权法的一些基本原理，有待商榷。具体理由如下：
1、《房屋使用权抵债合同》属于房屋租赁合同。
（1）关于合同的性质一般是由合同的主给付义务决定的。
根据本案的合同约定，双方之间分别存在两对主给付义务关系，一个是关于房屋租赁的移转房屋占有、使用权的给付义务以及另一方支付租金的义务；另一个是双方将互负的债权、债务相抵消的义务。因此，《房屋使用权抵债合同》实际上是由一个房屋租赁合同和债的抵消合同混合而成。而根据混合合同的法律适用原理，应当各自适用其固有典型（或非典型）的规定，即房屋租赁合同的规定。
（2）二审判决将《房屋使用权抵债合同》的合同目的认定为是将房屋使用权抵偿借款，忽视了合同中双方约定的房屋租赁的内容。
民法学是研究民法主体间的权利义务等法律关系的部门法，而法院的判决直接用合同的目的笼统的概括了这两对双务合同的给付义务，并且用合同目的来划分合同的种类，不符合民事法律关系的分析方法。（类似的例子可以参考占有改定等观念交付行为的法律关系，虽然标的物在现实中没有转移，但在占有改定完成之时在民法的世界里我们必须当作完成了交付，如此才能厘清其中的法律关系。）
本案中，双方在《房屋使用权抵债合同》中明确约定了关于豪力公司将涉案房屋的租赁给英联视公司。在合同签订后豪力公司也按照合同约定将房屋交付给英联视公司占有、使用。之后，基于此租赁关系，豪力公司享有一个收取房租的债权。既然是债权，豪力公司当然享有再次处分该债权的权利，比如本案中双方约定的将双方互负的债权、债务相抵消。
（3）买卖不破租赁规则的设立原因是旨在保护在物权变动中处于弱势地位的承租人。
历史的经验雄辩的证明房屋的承租人往往是社会上的弱者，他们没有能力取得完整的物权，而是以租赁的方式有偿取得房屋暂时的占有权、使用权。在发生物权变动后，物权的继受者往往不待见其前任签订的租赁合同的承租人。若不保护租赁者的合法租赁权，他们很容易再次流离失所。如本案中，英联视公司租赁涉案房屋后，以此形成的稳定的经营关系也是买卖不破租赁规则立法所保护的对象。而且，相较一般的租赁合同而言，英联视公司在《房屋使用权抵债合同》中无法选择以更优惠的租金支付方式，例如分期交付房租，更显其弱势地位。根据举轻以明重、举重以明轻的原理应当认定《房屋使用权抵债合同》为租赁合同关系。
（4）《房屋使用权抵债合同》中关于房屋租赁的部分符合租赁合同的特征
英联视公司和豪力公司签订的《房屋使用权抵债合同》中明确约定有关于租赁物的租赁期限，以及租金、缴纳期限和方式的合同条款，合同约定将租金一次性抵给英联视公司，是双方关于合同履行方式的约定，是豪力公司对于收取租金债权的处分，不等于豪力公司因此丧失了收取租金的权利，该履行方式不影响租赁合同的实质性权力和义务关系。因此，《房屋使用权抵债合同》仍然符合租赁合同有偿性等特征。
2、豪力公司已将涉案房屋交付给英联视公司占有、使用，英联视公司的占有具有合法性、公示性。
（1）根据物权的变动规则和债权的转让规则，任何人不能转让大于自己的权利。
恒华嘉辉科技有限公司主张已经通过房屋抵押合同及抵押登记手续取得涉案房屋的抵押权。恒华嘉辉科技有限公司取得房屋抵押权的方式是继受取得，而根据物权的变动规则和债权的转让规则，任何人不能转让大于自己的权利。豪力公司是房屋的物权所有人，其有权处分其房屋的占有权、使用权。豪力公司在将房屋抵押之前，已经将房屋租赁给了英联视公司，该处分合法有效，英联视公司对于豪力公司成立有权占有关系。而合法的占有权具有对世性，任何人不得以法律不容许的私力剥夺他人的合法占有权。占有权的有效保护是社会稳定的基础，若不保护占有权，我们将可能面临一场“所有人对所有人的战争”。
（2）按照交易习惯，恒华嘉辉科技有限公司在办理不动产抵押*款贷**时应当对不动产的所有、占有情况进行核实。
因为在先房屋租赁关系会严重影响抵押物的价值，因此房屋的租赁情况、占有情况是必须核实的内容。恒华嘉辉科技有限公司和豪力公司在签订房屋抵押合同之前，豪力公司就已经将房屋交付给英联视公司合法占有，这是可以查证也是应当查证的。恒华嘉辉科技有限公司在明知抵押物之上存在债权的情况下仍与豪力公司签订房屋抵押合同，视为对于该债权、债务关系的认可，符合合同法的自愿原则。即使在之后申请强制执行实现抵押权时，也应当由房屋的购买者概括承受成立在先的债权债务关系，英联视公司的有权占有延续到房屋的继受人。
（3）执行法院在执行裁定中要求英联视公司腾房的依据实际上是来自于现物权人的返还原物请求权。
但根据物权法占有的连续规则，从所有的前占有人一直到现占有人，有权占有一直延续，不曾中断。占有的连续中，基于债权的成立的有权占有，可以突破债的相对性，对其债务人之外的第三人也成立有权占有。物权的所有人是不能要求基于有权占有的连续而合法占有房屋的所有人返还房屋的。因此，本案中英联视公司的有权占有是来自于其与豪力公司签订的租赁合同。恒华嘉辉科技有限公司在后和豪力公司签订房屋抵押合同而享有涉案房屋的抵押权，即使以拍卖的方式实现抵押权后，该房屋的购买者仍是以继受的方式取得房屋。因此，英联视公司对有权占有的链条上人均成立有权占有。因此，英联视公司对房屋拍卖后的购买人也成立有权占有，法院或房屋的购买人无权向英联视公司主张返还原物请求权，不能要求英联视公司腾出房屋。
3、一审、二审法院在适用法律时不能向一般条款逃避。
买卖不破租赁规则被规定在《物权法》第一百九十条、《合同法》第二百二十九条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，其被规定在《物权法》、《合同法》的分则当中，是仅调整租赁关系与物权变动关系的特殊规则，不及于其《物权法》、《合同法》全部。且买卖不破租赁本身就是合同相对性的例外。与此相对应，合同的相对性及于合同法整个部门法，是合同法的基本原则之一。而根据法律适用的基本原则，因为在适用法律的基本原则时虽然赋予了裁判者更多的自由裁量权，但因为裁量标准不一，容易造成判决之间的矛盾。因此，若已存在更为具体的一般规定，裁判者必须首先适用，不能向一般条款逃避而适用法律原则进行审判。二审法院适用合同的相对性原则作出判决而不适用买卖不破租赁规则，是明显的法律适用错误。
（作者目前就职于广西的一家律师事务所，之前曾在广西两个检察院工作十余年，同时具有丰富的职务犯罪侦查经验以及公诉案件办理经历。擅长刑事、刑事和民事交叉、刑事和行政交叉的案件，曾办理数件级别为正处级、案值一千万元以上的职务犯罪案件。欢迎以私信的方式作者交流有关问题或者进行咨询。）