文 / 星酱
根据日本国土交通省（MLIT）2018年的标准地价（基准地価，Kijun Chika）调查，这是自泡沫经济以来的第一次正增长。日本全国土地价格的主要增长动力是入境旅游热潮，影响了众多的酒店和商店的建设。
日本国土交通省官网截图
7月1日，调查结果表示，日本全国约21,675个调查点，涵盖了日本全国各地所有类型的土地。
以下是调查的主要内容：
住宅地价总结
日本全国的平均住宅地价下跌0.3％，主要是因为车站周围的住房需求稳定，降幅有所下降。
在东京，名古屋和大阪的地下铁周围，住宅地价连续第四年上涨0.7％，大阪地区三年来一直保持不变，最终在本调查年度中微升0.1％。
日本的四大城市（东京，大阪，名古屋和福冈），住宅地价平均了上涨3.9％；而受当地经济的大力支持，冲绳的住宅地价增幅最高（4.0％）；在日本东北秋田县的商业和住宅地价分别下跌2.6％和2.4％。
最昂贵的商业用地
位于东京银座购物区的Meidi-ya Ginza大楼，连续13年在调查中位列地价最高。价格达到4190万日元/㎡，超过了前一年的3890万日元的高位。
东京，Meidi-ya Ginza 大楼外观
以下是四大城市的土地总结（东京、大阪、名古屋、福冈）
东京首都地区
在东京首都地区，有2,098地方的价格上涨，总体增长率为1.8％（商业和住宅用地），而2017年的增长率为1.3％。商业用地价格上涨4.0％，拉高了整体平均水平。
与商业地段的强劲增长相比，东京首都地区的住宅地价上涨仅为1.0％。 23区上涨4.3％。荒川区东北部的增长尤其快速。这是因为2015年JR上野东京线的开通，使得该地区整体有所改善。
图中的日暮里，就是周杰伦新歌《说好不哭》的拍摄地
荒川区西日暮里站附近的一个地方的增长率，是东京首都区内所有住宅用地内最高的；川崎市住宅用地增长1.7％，埼玉县住宅用地价格同比增长1.6％。
2020年的东京奥运会，或许也是一个新的增长点。2008年北京奥运会已经过去11年了，这11年间，房价涨了，物价高了，人胖了，大家自己体会。
东京商业区
东京首都地区的商业地价，23区的价格上涨了7.2％，增长率在5％或以上的地区包括有：
东京市中心的千代田区和中央区以及墨田区；
板桥区和足立区等北部地区；
东京中部西部的城市，如府中市，日野市和稻城市也表现出大幅度的增长。
东京商业区
大阪地区
在大阪的住宅用地调查中显示，同比增长0.2％，这是十年来的首次增长。开发公共公寓开土地的需求不仅在大阪市中心，在大阪北部和堺市都有很强的需求。
大阪区域划分图，其中，中央区、天王寺区、浪速区、北区等，是投资大阪的首选区域
在大阪地区，商业用地价格上涨5.7％，超过去年5.0％的增长率。
大阪南部（难波/心斋桥附近）的商业地价特别高，入境游客经常来往此处著名的购物娱乐地区。
不要小瞧旅游的力量，既然日本“观光立国”政策说得出来，就能干得出来。后面还有*场赌**度假村、万博会这些利好加持。
游客必打卡的大阪·道顿堀
商业建筑Croesus Shinsaibashi在今年的调查中，以1680万日元/㎡的最高商业价格成交。
Croesus Shinsaibashi，位于大阪的心斋桥
其他地区
在京都府，住宅地价连续十年一直在下降，直到2018年才持平。京都人口迅速减少的地区（如北部）地价持续下跌，但京都市中心的土地需求却有大幅增长，以满足入境旅游需求。
京都府的商业用地价格在2018年上涨了7.5％，比2017年的5.7％增长许多。由于入境旅游需求大幅增加，京都府连续两年在全国范围内带领了商业用地价格增长。
京都，鸭川
在京都市，八坂神社附近的东山区的商业用地价格同比跃升了29.2％。这是今年调查中，京都市里增长最快的商业用地。
在中京区和东山区，以及下京区（JR京都站所在地）和上京区，开发商更有可能建造股份公司，供应适合酒店开发的商业用地供应紧张。
京都站
此外，兵库县的住宅地价下跌1.1％，但神户市上涨0.5％。
名古屋地区
名古屋的住宅地价上涨0.8％，名古屋市上涨1.6％。公共公寓开发的土地需求高涨。
在名古屋市外，长久手市和日新市也出现了持续的增长，分别为3.9％和2.9％。
除此之外，丰田市（丰田汽车公司总部所在地）和汽车产业集中的西川地区对单户住宅的需求也有增长。
名古屋市政厅
福冈地区
福冈地区商业用地价格继续大幅上涨，2018年增长11.1％，自2007年雷曼危机以来，价格上涨15.2％为最高增长率。
酒店和商业设施的需求不仅在福冈市中心，而且在福冈市东部地区也有需求。
福冈塔
在博多区（JR博多站所在地），面对外国游客的住宿短缺问题以及商业用地的需求持续增长。博多区的商业用地价格上涨了15.2％，超过了去年14.4％的增长率。
福冈博多站内，圣诞的节日氛围
商业投资反过来推动了福冈对住宅用地的需求，对市中心社区的公寓需求尤其高。在福冈地区大野市周边的车站沿线上的住宅用地增长率最高。
在北九州，住宅地价在2018年增长了0.1％，这是该市20年来首次实现正增长，许多投资者认为北九州市的投资收益率已经开始超过福冈市。
泡沫之后，更追求细水长流
关于房事，日本有自己深刻的认识。
泡沫经济时期，东京银座5丁目有一块地，当时的标价是1亿1千万日元/㎡，折合美金97万元，星酱被这个每平方米的价格吓到了。
这也是当时吉尼斯世界纪录的最高地价，也是从1986年以来蝉联“地王”30年的商业土地。后来呢？现在的价格再4000万日元/㎡，（约266万人民币）跌了2/3左右，但是真的合理多了。
也是那个时候，人们有钱到可以各种买楼，买到不能买了，就去买翻倍的欧洲代购回来的奢侈品，来体现自己的优越。（日本女性为何抛弃LV了？答案对中国人很有启示）
眼看着自己一步步走向了神坛，开始膨胀，而后经济的崩塌，几乎和“摔死”，没什么两样。
崩塌只在一瞬间
同时，日本自己也是一个克制，且长记性的国家，克制体现在连说句“我爱你”，都要用“今晚月色好美”来表达。长记性体现在，之后经济逐渐的复苏，再也没有让原来的虚假繁荣景象到来。星酱还问过家在福冈的日本朋友YUKI，她说日本不会再用房价来搞事情了，也可能是怕了。
看到这里，你可能会说：“那日本的房子就是卖不出去啊；没人买啊；房子就是还会跌……”，首先大家普遍都知道，日本人已经不太买房子了，即使成家立业也是租房子住。
所以不是没人买，只是日本人买的少了。
与去年相比，大阪的公寓价格连续上涨（来源：KINKI REINS,日本国土交通局指定统计机构）
这也是星酱要说的，为什么许多海外投资者瞄向日本了，就是因为赚的就是日本人爱租房子这个钱。
来看一组全球的租售比例图→
北上广深，基本在0.018左右
租售比，白话来讲：就是买下这个房子，单靠租金多少天能回收成本。
一般最理想的是，1：200或者300，说明没有明显的泡沫迹象，但现实情况是国内的北上广等一线城市，已经达到了400或者更高。
那为什么是大阪而不是东京呢？原因在于，同样作为主要城市，大阪胜在人口的稳定，那么租客就稳定；在土地价格低于东京的情况下，还能获得几乎相同的收益。
写在最后
关于海外置业的事情，对咱们国人来讲一点也不陌生，从美国到加拿大到澳洲，再到迪拜，泰国、越南也有很多，有的是为了身份，有的是为了那份向往的生活，最直接的是为了收益，也很诚恳地不回避热衷于投资房产这件事。
在某种程度上来讲，国内的房地产是拉动经济增长的一个点。同样也有人说，不动产本身就很容易出现泡沫。
没错，但泡沫的大与小，直接决定了是在所谓的神坛，还是市场经济下的合理存在。
对于国人去海外置业，你有什么看法呢？
欢迎评论区给星酱留言，让我看到你~