我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请关注公众号提问

提问：雕叔老师好，知园第二批次的楼盘选房应该按照怎样的原则选取呢？分别是4,7,8,9栋？这样户型的楼层应该怎么选择呢？（7,8栋有17层，4,9栋是18层），以及优选图上左边的B还是右边的B户型呢？

回答：首选南北通透的吧，7、8栋的B户型是可以的，其次4栋的B户型（实际是朝西北-东南）和9栋的B户型（同4栋，但是视野不如4栋）。然后再看不通透的户型，也就是A户型，依旧是先看7、8栋，然后4、9栋的就旗鼓相当了。楼层就尽量选择总楼层的1/3以上楼层，与此同时还要排除掉4、14、18楼以及顶楼这种。你算一下。优先哪种B户型，那就看该户型周边是否有楼栋靠近，遮挡，尽量选择宽阔无遮挡的（边户），比如7栋靠右，8栋靠左，9栋和4栋靠南的。

提问：请问帮忙分析龙潭寺TOD龙潭九章与二仙桥的新希望万科知园各自的优劣呢？谢谢！

回答：龙潭九章的优点是产品好，价格低，近地铁，缺点是地段偏僻，其他配套较差，板块成长性一般。万科知园优点是地段好，品质好，地铁环绕，综合配套好，缺点是单价稍高，有返迁户等，而且普通资格还不好抢到。详细说下龙潭九章吧，整体来说我的一句话评价就是有且仅有地铁配套的改善洋房，类似睡城概念。意思是从产品上来看，的确是当下流行的改善的纯洋房产品，很多楼盘都做不到这种纯洋房，而是至多高低配，不分区，所以未来它的纯粹度是要打折扣的，而龙潭九章这类完全是东西、南北通透的纯洋房，当今并不多见，大家都很认可。再加上价格上的确还算是比较有吸引力的，可以说虽然是清水，但是单价和总价并不高，门槛在200万级别，现在在三环内选个靠谱点的高层都很困难。九章的确比较适合有改善需求，但是预算又不太高的佛系群体，你对号入座下。是不是一定要改善，是不是预算只能卡死200万级别了？只能说需要取舍，看你侧重点，当下它的周边配套是不咋地的，或许在5-10年内都不会有明显改观，这导致人气也会迟迟上不来，类似一个燕郊的，仅有地铁的睡城概念。从配套上来看，等交房的时候地铁也差不多开始运营了，所以地铁概念无需重复，有地铁，去主城，去上班，都非常方便。但是TOD概念下的产业、商业、人气的汇聚，并不会很快很好地呈现，甚至是比不上龙潭寺老城区的，这一点务必要有心理准备，至于铁路什么的，倒没有实质性的噪音影响了，这里是安静不吵的大环境，铁路只是切割了板块，使得交往沟通往来，除了地铁，困难一些。也就是说，短期内周边的几个次新二手房你也看得到，仅靠零散底商维持商业氛围，远一些的购物生活需求要到龙潭寺，压力还是比较大，九章会重蹈覆辙。所以整体来说呢，如果你需要自住，而且特别看重洋房产品，且不在乎短期人气、商业的配套不足，那么佛系一些，住在当下也未尝不可。自己去上班的话，也可以依靠地铁，整体还是方便的，但是商业就得靠某宝某多了。再说万科知园，我们就简单说下，新希望和万科当年联合拿地开发的二八板块，成本不低，但却是成都首个呈现的双限地（限地价、限预售价）产品，吸引了很多人的关注，大家也对此寄予厚望，开发商在尽量压缩成本的时候，也保证了楼盘产品的质量。该楼盘位于二八板块，是目前成华区比较热门的区域，周边有已经建成的7号线和在建的17号线穿插而过，交通是真的好。但是开发商设定了个别大户型较低单价，想以此来拉低所谓的均价，因此其余的高层和洋房的价格偏高于预期的2.1万设定。所以高层的总价逼近了300万，而洋房的总价也达到了340万之多，对预算稍低的购房者来说，是有点失望的。此外万科知园的高层有较大比例的返迁，部分两梯四户的高层产品，每层1户是商品房，而其他3户是反迁房，引发了大家吐槽。还是需要你多番对比。

提问：老师你好，我上班两年，未婚，想在成都买房，流水不够 ，父母是事业单位的，可以担保*款贷**吗？

回答：按照目前的成都信贷政策，如果父母年龄不大（男60岁以内，女55岁以内），那么考虑到父母的工作属性是事业单位的（一般银行，事业单位，公务员，央企国企等比较好），是可以让父母予以担保*款贷**的。届时需要提供父母的收入流水和稳定工作证明给银行，具体的担保*款贷**流程请详询银行的个贷中心。

提问：雕叔大大，我想了解和中介和房东砍价的技巧，目的是促成交易不谈崩，预算虽然不多，可以说也是血汗钱了，能省点是点。

回答：怎么砍价，确实一门艺术，我有几点实战上的技巧，今天和盘托出：1、硬砍。先大砍一刀，磨出一个最低价来，然后再慢慢往上加，把对方的价格也一点点地磨下来。不过有个前提是要事先了解下正常的交易行情是怎样的，不能说单价2万的，你直接给砍到1万，那样双方就没得谈了，还有拳脚相加的风险。2、砍房产周边。比如税费谁来出，比如家具家电等砍，比如户型、朝向、楼层、容积率、装修好坏、墙皮脱落等砍砍砍砍，使劲砍，砍个几万是可以的。3、砍付款条件。跟房东说，比如你可以说全款买房，他回款周期快，但是你这边就要求便宜卖。然后如果要单价贵的话，那么就只能给3成首付，这样大头都是尾款，他也会很难受，一些着急套现或者置换的人，等不起，会好好考虑你的砍价需求。4、砍中介。当买卖双方的价格无限逼近的时候，你再砍房东就没意义了，此时就砍中介，你再说一个底数，让中介去砍价，如果砍得下来，你就多给一定比例的中介费，如果砍不下来，那么就让他们中介费便宜点，从中介费里扣除一些补贴。一般到这个时候，中介就会打了鸡血一样，猛地给你去砍房东。5、砍自己。哭穷，你去看房的时候，把破裤子，烂鞋子都穿上，尽量整朴素一些，让房东心生怜悯，此时再带个小伙伴，当做你的第三方亲戚、朋友，也说下你不幸的往事和局促的现实，然后本就赚够了的房东一时心软，就给你少个几千上万也不是不可能。6、砍机遇。这个就是自己要速战速决了，买房砍价是其次，本身还是对这个房子的满意度，不要为了砍价而去砍价，要是把房东砍毛了，最后愤怒之下不卖给你了，那可不就亏大了？主次要分清，切忌买房路上入戏太深，喧宾夺主。

提问：本人双流区顺2资格，想在双流购买一套套三新房，预算在160-180之间，二手，新房均可，希望周边配套设施齐全，请问有哪些可以推荐？

回答：双流的话，无非是有三个大的板块，一个是双流城区，包括蛟龙港等地，价格低廉，但是和南门衔接度不够。第二个是航空港，目前以二手房为主，稍微杂乱，房价也比较低，比较适合预算一般的偏南门的购房者。第三个就是华府怡心湖，这个区域二手房价格偏高，新房也水涨船高，顺位度不高，或者预算不够的话，一般不好买。整体来看你180万以内的预算，如果买新房的话，结合到你顺二的资格，是比较推荐去看看华府的，比如可以看一些刚需盘，如蓝光锦云天府、北辰鹿鸣院还有华府悦璟，因为偏刚需，所以价格还算中庸，而且你的刚二资格，大概率也是买得到的，可以多加关注。至于二手房，180万的预算在华府就很难买到了，建议可以转向航空港或者蛟龙港看一些地铁附近的次新套三，我推荐看航空港的温哥华南苑、空港晶座；蛟龙港（双流城区）的北大资源燕楠国际、燕楠国际云锦、远大林语城南庭等等。

提问：本人（高新社保满1年）在高朋大道附近工作，老婆（青羊社保满24个月）在省体育馆附近工作，首付预算70， 大成都范围内无房产，有正在老家读一年级小孩（7岁），希望购买距上班地方近一些的房子（如天府新区，青羊，武侯，锦江，龙泉驿，温江），总价在140左右的房子，二手房最好10年内或者五年内的房子，其次希望周边有公立小学或者中学校。必须购买三室。名下有省内地级市房子两套，其中一套有*款贷**未结清。

回答：你夫妻二人都没成都户口吗？你个人高新社保不满2年没有高新南的购房资格，你老婆清雅社保24个月，可以解锁除了高新南的所有区域。你们是青羊区的刚需第三顺位，但是全国联网查贷有一套*款贷**未结清，所以在成都买房，是按照二套房来*款贷**，也就是说，你首付70万的话，天府新区首付7成，只能买到总价100万的房子，而其他区域首付6成，也只能买到最多总价116万的房子。这个和你们设想的总价140万的房子，有所差距，存在冲突。假设，你们首付提高，然后确实能买到总价140万的房子，我们按照这个设想去分析，从新房市场来看，除非是三圈层的新希望东原锦官印悦（该楼盘近地铁，教育资源是龙江路分校，整体产品比较好，是新津为数不多值得入手的楼盘之一），否则在一二圈层是买不到新房的。那么按照二手房来买，10年以内的套三，而且限定你说的6个区县，那么我们只建议看看以下楼盘。龙泉驿大面版块的世茂城四期、天府逸家一期、炜岸城一期、四季映像和首创万卷山。其余的区县都没有合适的房源。

提问：你好，雕叔！我家是武侯区户口，成华区社保，现在房价比较稳，我有两套房在出租，不知道该怎么优化，或是继续持有不变，主要是怕跑不赢通胀或变成“不动产”，现在大环境不好，不好赚钱了，每个月家庭流水收支平衡，没有多余资金 一、1号线桐梓林地铁口03年交房的小高层电梯房，115平三房，每月租金5000 二、 4号线凤凰大街地铁口，18年底交房（湟普国际）141平4房，每月租金3200。

回答：目前来看，置换或者优化需要有两大前提，第一是有置换的底气，第二是有置换的必要。底气是指，你出售后，再重新买，一般是需要加杠杆加预算的，去博取更大的增值空间，这样一来，短期的一些税费、中介费以及长期的月供还贷，就需要你们有现金流来支撑，而目前你们是收支平衡，那么这就算是缺乏底气了。必要，是指你们的房产确实是劣质资产，需要快速逃顶等。但是我看桐梓林地铁口的电梯小高层，整体还算优质，租金也相当可观，虽然板块逐渐老化，但是没有更好的去处的时候，暂时可继续持有。而湟普国际18年交房的，目前应该还限售或者没下证吧？能交易吗？从租金来说倒也中规中矩，不是劣质资产。整体来说，你们置换再买，肯定是往改善一些的方向走，但是卖掉任何一套，再去改善，是需要持续投入的，会打破你们的收支平衡。而卖了去买纯刚需投资盘，这就需要看你们的总价预算了，另外还有每个月折损的租金，是否会造成新的收支不平衡？如果卖两套换一套，也不是不可以，需要你对两套房置换后的再买什么房子，总价、方位，或者说具体楼盘什么轮廓有一个清晰的认识后，我觉得才可以，而不是对未来都没有一个好的评估，就随便为了卖而卖了。

提问：本人在二环内有两套房，由于小区房龄20多年了，一个带学区，一个不带学区，但即使在地铁口也都基本不涨，也难卖出，不知是不是房龄原因，现在能卖吗？打算置换，又缺乏动力。

回答：成都老城区城市化有机更新速度放缓，次新房，改善房的需求会压倒上车刚需。现在房价被严格调控，城市不同板块之间的价差还并不太大，是比较不错的将普通资产置换成优质资产的时机。你要果断一些。如果你的房子一直不涨可能有以下5个原因：1.选错城市：房价就是城市的股票，影响房价80%的因素就是城市和区域，影响房价的100分里，已经丢了80分，剩下再怎么努力，结果可能都是不及格。2.区域错配：就是在刚需板块买豪宅，在豪宅板块买老破小，离区域的主流购买力太远，所以没有市场。3.产品硬伤：比如房龄老，没地铁，户型奇怪，朝向太差，周边环境太LOW，附近有厌恶设施（如垃圾站、污水厂）等等，这样的房子没人愿意住，涨幅自然也不咋地。4.没有利好：没有利好的盘，比较难吸引资金入场，一个看上去有美好未来的产品，才是好的投资品，而一个连利好预期都没有的产品，那很可能只是个普通消费品而已。5.涨幅透支：房价不是不涨，而是你提前以涨过之后的价格逢高买入，但下一个上涨周期却没有很快到来，那就等于提前被套牢在高位。

提问：听说鹤岗几万就能买一套房，国内还有房价这么低的其他城市吗？

回答：像鹤岗这么低的不好找，但确实也存在不少房子“白菜价”的城市。甘肃玉门、云南边境等地方，单就黑龙江省来说，很多城市的房价都挺低的。比如离鹤岗不远，有个叫伊春的城市，在这个地方，一套下来五六万的房子也有背负着沉重房贷压力的人或许不解：对于先后经历了两轮暴涨的中国楼市来讲，为何还存在如此便宜的房价？其实看下来，这些房子“白菜价”的城市，无一不是经济增长缺乏动力、人口持续净流出的“收缩型”城市。有些地方可能花了几十年的时间提高了城市化率，人口纷纷从农村流向省内的城市。但当越来越多的人口流入城市，但是城市又没有重要的经济支撑，或者原有的支撑逐渐消耗殆尽的时候，大家就都面临着无活可干、无钱可挣的局面。越来越多的人口向经济比较发达的城市流动，也就成了一个必然的事实。人口一直净流出以后，城市的经济就更没有希望了。更没有希望，年轻人就更不想回去了，即便学成回去，恐怕也没有什么用武之地。由此，形成了一种恶性循环。拿鹤岗这个城市来说，它原来其实是个以“煤城”而名声显赫的资源型城市，早已完成了高度的城市化。但这个城市的经济结构太单一了，当所依靠的资源逐渐枯竭，城市也失去了向前发展的动力，资源枯竭型的城市，除了鹤岗以外还有很多。都逐渐变成一个十几年来人口持续净流出的落寞小城。

提问：打扰了雕叔，有个问题困扰我很久了。目前成都楼市在频繁被调控的情况下,投资变得越来越难，调控与投资客导致的非理性萧条此起彼伏,我看到的是风险越来越多,楼市进入下行通道，但也有很多人看到的是越来越容易买到房子，应该适时抄底。我们怎么评判呢？

回答：1、政策是灵活的，我们自然会知道政策的松紧跟房价上涨的快慢密切相关，但预测政策是无谓的，更多的不多是嘴嗨多一句，然后真来了就自嗨一下，更多的人是追着新的政策去点评而已。2、要相信政策不是要堵死投资者，政策只是要放缓房价的涨幅，让其平稳发展而已。3、什么人能够进入呢，能够有能力穿越牛熊的在之前几轮已经大赚的朋友。政策的越发紧张，不过是为他排除更多的竞争者而已。真正痛苦的是仍旧没上车的刚需，或者是有点小钱，踏空了行情又想去吃一波涨幅的后知后觉者。他们的的痛点在于，涨幅不会是一下子就给他们了，而可能是未来的一段时间里一点一点地给他们，短时间拉涨快感不会太强烈。而刚需，还有即使是一点一点的涨幅也是他们不能承担的。所以建议刚需仍旧是做足准备，满足条件就上。4、等下一轮时机再进入，对投资者是合适的，对刚需是不合适的。对投资者是赚的少的风险，对刚需是成本更高的风险。

以上为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请关注公众号提问