住房租赁市场的发展与百姓安居息息相关，是构建房地产发展新模式、确保房地产市场平稳健康发展的重要一环。*党**的二十大报告指出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
2月24日，人民银行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），围绕加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道以及加强和完善住房租赁金融风险管理等三方面支持住房租赁市场发展。
业内专家认为，在政策的支持和推动下，银行业要进一步顺势而为，探索更加多元的支持方式，促进住房租赁市场平稳健康发展。“银行业作为国内金融市场的主体，是推进金融支持住房租赁市场发展的排头兵。商业银行要牢牢把握市场规律，完善金融服务，致力增进民生福祉，提高人民生活品质。”中国银行研究院研究员叶怀斌表示。
加快金融支持体系建设
金融支持为住房租赁市场的发展提供了重要支撑。“与商品房开发不同，首先，住房租赁房源筹集渠道很多，包括新开发、统租、统购和持有，既有重资产，也有轻资产。同时，租赁投资主体对租赁物业往往不具备所有权，只有使用权。其次，租赁物业有可持续的现金流，但前期投入比较大。再次，权益住房租赁的公益属性也非常突出。因此，迫切需要针对租赁全流程特征，建立全方位、体系化、商业金融和政策性金融结合的融资扶持体系。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。
“从2016年《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，到2021年《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》，再到银保监会、人民银行发布的《关于加强新市民金融服务工作的通知》，以及‘金融16条’中对于租赁融资的强调，都需要建立针对住房租赁的全方位融资体系。很显然，租购并举上升为国家住房制度改革的重要内容，相关的支持配套政策都应该相继落地，其中至关重要的就是金融服务。”李宇嘉进一步表示。
在这样的背景下，《征求意见稿》指明了对住房租赁市场的重点支持方向，并重点聚焦于金融支持体系建设。
“《征求意见稿》一方面鼓励商业银行向符合条件的主体发放租赁住房团体购房*款贷**，支持向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性*款贷**，允许经营性*款贷**置换开发*款贷**；另一方面拓宽了住房租赁市场多元化投融资渠道，在增强金融机构住房租赁*款贷**投放能力、支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券的同时，拓宽住房租赁企业债券融资渠道，支持住房租赁企业发行债务融资工具、公司债券、企业债券等；并创新住房租赁担保债券，稳步发展房地产投资信托基金，引导各类社会资金有序进入住房租赁领域。” 叶怀斌分析称。
此外，叶怀斌表示，《征求意见稿》要求加强和完善住房租赁金融管理，不仅严格住房租赁金融业务边界，不得为短期投资炒作提供融资；还严禁以支持住房租赁的名义为非租赁住房融资或将租赁金融产品违规用于商业性房地产开发；并加强信贷资金管理，规范直接融资产品创新，建立住房租赁金融监测评估体系，防范住房租赁金融风险。
完善金融产品矩阵
住房租赁的发展，对解决广大新市民群体的安居问题至关重要。因此，专家提出，金融支持需考虑到住房租赁项目的民生和公益属性，确保住房租赁企业能长期稳健经营。
“《征求意见稿》的支持重点是以租赁经营为绝对主营业务的租赁企业，针对租赁全链条运营特点、资金投入和产出匹配性等，结合此类产品的国外融资模式，建立适合我国的全周期融资体系，让这些企业产生可持续的资金流，实现长期稳定经营。” 李宇嘉表示。
叶怀斌认为，后续，银行业要加大信贷支持，有效服务住房租赁市场的供需两端。一方面，要大力支持住房租赁企业对重点地区、重点人群的租赁住房供应，增加有效供给，支持提升供给质量；另一方面，要创新开发租赁产品，满足新市民、青年人等群体的资金需求。
而除了信贷支持外，银行业还应当完善金融产品矩阵，探索更加多元化的服务模式。“后续，银行业还应优化综合服务，培育健康的租赁金融市场环境，要充分利用投、贷、债等综合化经营资源，多渠道服务住房租赁市场，提高租房租赁市场的融资效率，优化金融服务的业务流程，为住房租赁企业及群体提供融资便利。”叶怀斌表示。
与此同时，银行在展业过程中还应当严守业务边界，坚决遏制金融风险。叶怀斌表示，银行要把握“房住不炒”的政策方向，强化风险意识，规范开展住房租赁金融服务；要提高对租赁住房项目属性的判断能力，提升*款贷**审查的专业水平，确保资金发放使用合法合规。
优化租住体验
住房租赁的发展，不仅涉及住房租赁企业的发展，更涉及千千万万租客的居住需求。
“在‘建行生活’上缴租金，既方便了群众办事，又提高了我们的工作效率，真的太好了。”河南省新乡市延津县房产服务中心的工作人员说。
截至2022年末，作为人口大省的河南，已建设100余万套公租房，为千万户家庭提供了居住保障。在河南，随着公租房供给数量的不断增多，住房保障部门运营管理及服务中的问题逐渐出现。如部分地市以线下窗口缴费为主，保障对象常因为行动不便、路途遥远、疫情防控等原因，无法按时缴纳公租房租金，开通多渠道缴款路径的呼声日益强烈。
“为解决民众需求痛点，我们协助河南省内各级住房保障部门在全省18个地市上线了公租房系统。”建行河南省分行有关负责人介绍说，2022年，该行更是创新推出了“住房租赁+建行生活”的租金查缴解决方案，打通了公租房系统租金账单与“建行生活”线上服务平台的双向查询路径，让公租房保障对象通过“建行生活”平台，可自助办理公租房租（押）金、物业费和水电气暖等一站式生活缴费业务，免去现场排队困扰。数据显示，截至目前，河南省已有11个地市可通过“公租房+建行生活”功能查缴租金，累计协助收缴租金12万笔、收缴金额近2.4亿元，服务8.6万户保障对象足不出户缴纳租金。
在厦门，为提升后埔社区“城中村”薛岭安置房项目的租住体验，建行厦门市分行打造了“安置房社区+CCB建融家园”方案。
“我们采取‘建行+建信住房+国有物业方+公寓运营方’合作模式，即由我们提供专项信贷资金，支持建信住房厦门子公司获取村民富余房源及全部底层商场的租赁权，将其打造为‘CCB建融家园·龙翔公寓’，并引入专业机构负责物业管理和项目运营。”建行厦门分行有关负责人告诉《金融时报》记者。
来源：金融时报-中国金融新闻网