作者：子非鱼

01 | 房价收入比最低的长沙

上大学那会儿，来过一场说走就走的旅行，一个人背起书包，选择的目的地就是长沙。

之所以选择长沙，有两个原因：

一个是客观原因，离得近。

另一个是主观原因，想站在当年伟人站过的橘子洲头感受一下湘江的豪迈。

当我站在橘子洲头的时候，涌动的湘江的确让人心胸为之开阔，“万类霜天竞自由”这样大气磅礴的诗句出自这里，没差。

无论是美食，还是景色，还是整个城市宜居的氛围，都很难让人不对这座城市产生爱。

长沙人民是幸福的，除了以上说的因素之外，还有一个非常重要因素，房价亲民。

在中心城市中，长沙的房价收入比最低，所以在这个角度上，长沙被坊间称之为幸福度最高的城市。

相比于深圳拿着普通薪酬的人买一套标准大小的房子需要不吃不喝40多年，长沙只需要9年左右。

当然，这种幸福也是相对的，9年左右的房价收入比，仍比国际标准规定的3至6年高出不少。

而且，在上一轮牛市期间，长沙虽然整体表现没有东部城市躁动得那么厉害，但也一直在上涨中，新房价格直到今天仍在上涨。

国家统计局数据显示，2022年10月，长沙新房价格环比增长0.2%，已经连续上涨了23个月。这让长沙的幸福度多少有点下降。

但统计局公布的数据，多少有点让人疑惑。因为在当下的宏观环境下，民众收入缩水成了普遍现象，而长沙的房子同样卖不动，这种背景下居然还能上涨。

02 | 长沙楼市也顶不住了

近日，中国房地产报发布的一篇《楼市成交难，长沙新房“价格战”暗起》为我们介绍了一下当下长沙楼市的真实现状：

房子卖不动，打折促销盛行。

根据今年前10个月，长沙市内五区新建商品住宅累计成交约563万平方米，同比下滑了43%；截至10月底，长沙市内五区商品住宅库存量升至约701万平方米，再度刷新近5年峰值，去化周期达11.62个月。

同比下降43%，也就是说前十个月长沙卖出的新房差不多只有去年的一半多一点。

面对房子卖不动的局面，长沙市今年也放松过调控。

5月7日，长沙宣布对购买第二套房产条件进行了微调，限购区域内家庭购买第2套商品住房的间隔时间既认网签、又认登记，均按满4年计算。

之后长沙又发布了《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》，推出了“以租换购”。

所谓“以租换购”，就是拥有多套房子的人可以将多余的房子与试点租赁的企业合作，交给他们打理，用于出租，赚取租金收益，交出去的房子，不计入家庭住房套数，从而可以获得再买一套房子的权限。

然而，在这之后，成交量依旧没有托起来。在这种背景下，打折促销吸引客户成为了普遍现象。

以前在长沙95折都难看到，现在已经见怪不怪。

龙湖长沙多个楼盘工抵房“9.5折”消息，称“只要看房者没去过售楼部，售楼部在售的工抵房（非顶底楼）楼层‘9.5折’任选。”

央企保利更是带头卷，乃至于将“卷”字写在了宣传海报之上。

保利宣布，包括长沙在内的湖南6城全系产品推出年中大促：总经理特批房最低仅“9字头”，买房送车位，5000元限时返现优惠等。

长沙洋湖片区凯旋门项目正在清盘的非毛坯住宅单价1.1万多元/平方米起，相比于之前的价格，基本上是75折。

不仅新房顶不住，土地市场和二手房一样一样的。

土地市场方面，长沙目前的卖地收入较去年大幅跳水。所以，长沙成为第一个跳出来明确表示，今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化持续更新推介。

于是我们可以看到，长沙第四轮集中供地已经收官，第五轮集中供地的告示也已经张贴。

二手房方面，10月（内五区）二手房成交了2136套，是今年2月份以来成交量最低的一个月。

价格方面，基本形成了普降局面。

国家统计局数据显示，长沙二手房10月份价格环比下跌0.1%，同比下跌0.1%。

根据机构公布的数据，长沙11月份二手房挂牌均价几乎都在下降。

根据自媒体“象盒找房”梳理的数据显示：

统计到的200个热门小区中，有188个小区的房价都下跌，占总量的94%，其中77个小区的跌幅超过1%。

200个热门小区，94%的价格都在下跌，妥妥的普降。

尽管下降小区的跌幅，都没有超过5%，但这种下降的趋势显然已经形成。

03 | 没有一个城市能够置身事外

长沙楼市的局面告诉我们，雪崩的时候，没有一片雪花是无辜的。

当下的宏观环境所有城市都是相通的，民众收入缩水不是在某一个城市，而是普遍现象。

购买力的下降，发生在每一个角落。在这种背景下，深圳广州早就开启了下跌模式，购买力强悍的京沪也转向了，长沙焉能独善其身。

长沙调整的逻辑并不复杂。

一方面，民众收入缩水，楼市的预期和信心不再。

另一方面，长沙房价也存在着泡沫。尽管长沙的房价收入比是中心城市中最低的，相比之下幸福度最高。但长沙在过去两年连续上涨之后，房价泡沫依然存在，只是相比于其他城市不算太大而已。

也正因为泡沫不算太大，所以长沙房价这轮调整相比于深圳、广州、杭州这些泡沫较大的城市，显得非常温和。

跌幅最大的小区都没有超过4%。

另外，长沙的人口增量始终表现不错。

在2021年年末全国16个省市自治区人口负增长的背景下，中心城市的人口整体也进入了换挡降速的模式，这种情况下，长沙去年常住人口依旧增加了17.85万人。

数据：各城市统计局

泡沫小，人口增量不错，这两点决定了长沙房价调整的空间不会太大。