终于，南沙的限购政策撕开了一道口子。
今天早上，南沙公布了3条楼市新政。
1）在广州连续缴纳3年社保，满足学历/职称条件，市内无房可以在南沙买1套。
2） 南沙工作的体制内员工，市内无房，满足条件可以买一套；私企员工，企业成立满一年，能买一套。
3）港澳居民，可以在南沙购买商办物业，例如写字楼、公寓、商业大平层、商铺...
南沙这3条新政，既意外，又不意外。
早在上个月，花都传出风声要在限购上做调整的时候，我们就曾经发过文章，认为更应该动的是南沙。
不过，南沙一次性做了3处调整，这个剂量是比预期中要重不少，涉及到 新广州人、新南沙人、大湾区港澳居民 ，每一条都落到实处。
显然，这次对南沙的支持力度，是前所未有的。
社保要求5改3，南沙将目标锁定在进入广州的新人，针对性放宽购房门槛，将南沙和主城区楼市，分成两个细分领域的市场。
放开后，和南沙PK的是谁？从化、增城。
18号线的存在，让南沙拥有了一个无法比拟的优势，半小时到琶洲、珠城。
剩下两条，瞄准南沙工作人群+港澳人群，两者本来就是南沙的目标客户。
南沙，捅破了原来的窗户纸，直接明牌了“ 留下来吧，来了就是南沙人。 ”
只要在南沙工作，有相关社保记录，满足条件就能买一套；如果是私企，这家公司至少要成立满一年。
港澳客户，可以购买商铺、公寓，这条政策的重要程度，丝毫不亚于上述两条住宅限购的放开。
南沙，一直都希望可以吸引到港澳的青年才俊、资金来投资。
在《香港青年大湾区发展指数2021-2022（就业篇）》调研中，结果显示香港青年认同及愿意前往大湾区内地九市发展的比例显著提升至41%。
这种“发展”，并不是买一套房这么简单，而是创业、置业、就业、学业...
为了避免发生之前公寓放开限购后发生的大规模“炒楼”，南沙设置了购买占比不得高于50%。
可以发现，每一条放开背后，政府都打上了补丁，“房住不炒”依然是这一系列政策的底线。
在这些条件中，学历/职称/技能，是一个基础要求。
新政明面看起来是为了救市，但深层次还是为了抢人。
根据2015年代《南沙新区规划》，2020年南沙常住人口要达到170万，而当年常住人口约96万，和目标相去甚远。
随后，南沙“十四五”规划中调低了人口目标，计划2025年常住人口达到120万左右。
楼市一旦回暖，这个人口目标，似乎也不算太难。
自从南沙在2021年，收紧人才购房政策以后，南沙楼市便进入了一个衰落期，在去年跌到谷底。
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2022年广州一手住宅成交量TOP5来源：中指院 |
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排名 |
区域 |
2022年网签 |
同比 |
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1 |
增城 |
16533套 |
-41% |
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2 |
黄埔 |
12822套 |
-31% |
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3 |
番禺 |
10439套 |
-17% |
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4 |
南沙 |
6652套 |
-55% |
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5 |
花都 |
6446套 |
-40% |
南沙，去年只卖了6652套，下降幅度全广州最多，直接腰斩。也是南沙近5年来，成交量首次跌破万套。
什么概念？南沙在2020年卖出2.2万套，比黄埔还多，一度威胁到第一的增城。
2021年，那次购房政策收紧，是一个转折点。
如果要把南沙当新区开发，在前期是需要大量政策支持，肯定要与市区做出差异化优势。
不然，仅凭几个饼，想不断吸引新人口来南沙发展，无异于痴人说梦。
让现阶段的南沙，去和黄埔、番禺、海珠这些地方竞争，无异于以卵击石。
这也导致南沙新房去化周期全市第一，达到31.8个月，库存量192.72万㎡，要差不多3年才能卖完。
一手惨，二手更不好过。
数据显示，今年一季度的南沙二手房成交仅934套，比从化还低......
细分到个盘，那更叫一个惨，二手踩踏严重，卖家要大降价才有可能出货。
在南沙今年一季度成交TOP20的二手房里，只有四个项目是成交均价有所上涨的。
直白点说，去年一年里， 买南沙的二手，有4/5的概率是亏的 ，触目惊心。
其余项目，小跌都算幸运的，其中更不乏一年跌个4千、5千房价的项目。
比如时代南湾，去年房价2.9万，今年房价2.3万，跌了5千+；
再如星河山海湾，去年房价3.7万，今年房价3.2万，同样跌了5千+
拢共就2-3万/平的房价，一年跌5千+，这就是南沙如今二手楼市的现（惨）状。
真的，南沙太需要一点刺激了。
那么，这一次限购松动会是南沙楼市的一个拐点吗？
会！
南沙过去两年实在太惨了，就是已经跌倒谷底，怎么走都是往上了。
那么，放松限购这种刺激，会让南沙楼市一飞冲天吗？
难！
南沙的市场我们曾经说过， 50%及以上都是投资客 。
借着广深高速，深中通道等交通便利，被深圳房价挤压的投资外溢客，将目光瞄准了南沙。
同时，由于南沙大桥、虎门大桥等的开通，以及东莞南沙联动发展的战略，不少东莞客也看中了南沙。
据统计，在市场高峰时期，南沙的买房客中，深莞客的比例一度达到20%-30%，部分项目甚至达50%。
仅在2020年，南沙房价就上涨了近25%，位列全广州之首。
但随着政策收紧，大批投资客消失，给予了南沙致命一击。
南沙，显然更希望来的是住户，而非炒房客，房价增速过快，也让南沙过去两年很痛苦。
作为一个新区，在限购政策接近的情况下，还没有房价优势，这怎么卖？
南沙把新目标放在了港澳居民身上，但显然这个难度，要比吸引深圳客难得多。
这一次限购放开，相信会有不少投资客借机出逃，二手房中的次新房成交，也会迎来一波高潮。
最后，说点个人看法。
这一轮放松，南沙在“房住不炒”的框架内，基本上给予了最大程度的限购支持，能有啥招，都用上了。这种放开，相当于在急诊室，直接用除颤器了。
新房市场，会在短时间内迎来一段爆发，将积压的需求一次性释放，随后慢慢回归到正常的节奏。
产业和人口是楼市的基础，最终一切都要看南沙的发展速度和产业落地。
不过，以广州这一次的支持力度来看，南沙要上真家伙了。