层层套路，谨防上套！
买这个房子，从你进入售楼部到签约到成交，整个流程中可能都存在雷区以及套路。我今天这个视频，就来聊一下买房子的雷区以及套路。作为这个技术性的讨论，我把它分为：进门、探盘、看房、逼定、签约，5个板块来讲。
首先说第一个售楼部进门的坑，当你进售楼部门口90%的情况下，前台姐姐都会问你你是来看房的。其实她这句话的意图是区分你到底是客户还是同行。过来看项目的，在他们业内叫做踩盘。如果你是购房客户，他会继续非常热诚的态度为你服务。
如果你是踩盘，不好意思你自己随便看看。房产销售的柜哥柜姐，看人下菜的本事那绝对是一绝的。
确认你是来看房的之后，他还会问你一个问题，就说你是不是一个人来的，有没有人联系你？你可能会觉得问这个很正常，没得啥子得，但实际上这已经进入了开发商利益牵扯的核心环节。"确客"什么是确客？举个例子我今天接到一个电话，我们这边某某开发商有特价房，单价才7000多，问我要不要了解一下。如果我同意了，对方带我去售楼部看看，确客的时候，我是某某带来的，我就是属于渠道性客户，而非开发商自己的。自访客户如如果我成功买了房子，这个开发商就要给这个项目的营销费用里面直接扣除的。客户自己去看房的那就是自访客户，开发商自然就省钱了，但你也不要指望这笔钱会在房款上给你优惠出来。资本家的薅羊毛不是那么好薅的，而且开发商为了克扣营销费用，售楼部还放置了人脸识别，只要你从门口过，哪怕不是看房的都会被捕捉到，并且永久视为自访客户。所以建议大家不要自己去看房，这样只会给开发商省钱。
现金渠道，早已不只是单纯的房产中介，很多地产自媒体大V，他们的主要收入基本都是ToB板块。给开发商宣传楼盘收取广告费，如果有粉丝去认购，他们还可以拿到开发商的一笔佣金，但这笔佣金不是那么好拿的。因为大部分开发商都会骚操作的业内叫做"洗客"。什么是洗客？比如今天中介带我去看了一个楼盘，晚上置业顾问就会给我打电话，说要不我们跳个中介成交，我给你便宜一个点。我相信很多人都会信，其实销售只是把已有的优惠，换了个形式包装而已，就可以帮开发商省下一笔钱。
最后进门的时候，一般疯狂意识比较强的开发商，还会在门口的位置给予提示。所有销售人员的说辞现场呈现，仅供参考，请以实际交付为准。说是掩耳盗铃吗？还算是摆在明目的。千万不要销售说啥子你就信啥子。我对销售的定义是一个讲故事的人。第二个就是探盘。首先讲开发商的背景环境，售楼部想要达成理想的效果，一定是要让你对开发商的资金实力，操盘背景产生信赖感，优秀的开发商还会给你营造一种归属感，尤其是豪宅。他卖的不只是房子本身圈，层营销也很重要。房企我们大概可以分5个层级，央企国企，平台型公司混合制以及民企。这5类。央企开发上的主要代表有招商，保利华瑞中海等等，可靠度来说也是非常高的。但同为央企不都一样，在保利华瑞高歌猛进的时候，华侨城2022年净亏损109个亿，国企的绿化地建法这种，也有过暴雷的过往。去年5月27日，绿地控股发布公告称，拟定部分债务进行若干修订，以及豁免发起同意征集，内容包括延长到期日，加入发起人，在到期前，赎回全部或部分票据的赎回权，先行支付原到期日未偿本金的10%，剩余部分在2023年6月25日偿还。混合制房企的头号代表就是万科。万科本身就是知名的民企，深圳地铁集团入股之后，就有了新的混制身份。平台公司就是城投，各大城市的土地市场，城投都扮演着极其重要的作用。最后一个就是民企，民企没有国资的保障。购房是需要谨慎的，尤其是民企的期房，不要相信售楼部给你的任何承诺，什么延期交房无理由退款。1，2年之后，从区域总到销售，从上到下都换了一批人你去找哪个？画完开发商的饼，我再来说一下销售的区位介绍。区位有几个雷点是需要注意的。第一个就是耳听为虚。销售在介绍区位的时候会进行大量的美化和处理。说什么离地铁距离只有1公里，开车只需要10分钟。不要听销售的一面之词，一定要有地图实际查询为准。无论是再偏僻的位置在区位图上都是你要啥子就有啥子的要自己去看。还有就是警惕画笔，说啥子中长期规划5年10年后落地。说实在的秧苗都变成大树了，人口现在都是负增长了，哪有那么多给你吸呀，大城市要进一步扩都很难了，更不要说近交给远交了。千万不要去信他给你画的这些饼。再说一下哪些房源比较优质，一般来说有以下几类。朝问方面正南是最好的，其次就是南西南朝北的一般都便宜。视野方面，毗邻核心的不可复制的自然资源。江景房湖景房海景房公园房，一般来说都是整个小区的楼王。其次就是朝中庭景观的，而朝主干道离对面楼本东近的，或者是有其它遮挡的，就会比较便宜。楼层方面，除了不受欢迎的顶楼或者是一二楼之外，有的是越往上就越贵，倒数第二层是凤凰层，有的是中间贵两端便宜。选房源一定是具体问题具体分析的。开发商的特价房一般都是顶楼或者是一楼。忽悠你去了，发现正常房源其实并不便宜。还有就是拿地的时间，这个是非常重要的。土地的产权年限是从拿地开始算的，不是从交房开始算的。有些楼盘都已经拿地10年了，到你手里面就只有50多年了。第三个就是看房。样板间与实物往往是不符的，清水与毛坯交付的楼盘是没有地砖的，能移动家具的，都不属于精装修的范畴。你去看样板间整得花里胡哨的，喜欢得不得了，但你自己是否有这个成本去装修。这是你要考虑的。有钱装出来肯定都漂亮。作为捞油水的精装修，画饼的时候，跟你说的啥子橱柜是啥子牌子，地砖又是啥子牌子，都是啥子名牌，但名牌也是要分三六九等的。同一个品牌马桶有1万多的，有1千多的。所以你要精确到型号，不要只看品牌。第四个就是逼单。对于售楼部的销售来说，去化的攻坚战不是客户的到访，而是客户下定售楼部。卖房的流程是看房，看上了置业顾问算价格。觉得合适就会让你先给定金锁房。如果还没有开盘，就会让你先给个诚意金排号。开盘之后再去选房。定金给了之后，一般7天之内补齐首付款，然后再正式签购房合同。诚意金是可以退的，所以售楼部的置业顾问会不遗余力的为你烘托氛围感以及失去感。很多人会认为自己买房是理性的，但我个人觉得其实并不是。很多人都是在大脑宕机的状态下，稀里糊涂的就买了。开盘选房当天，售楼不一定是人满为患，没人就去请人，绝对不可以让人觉得人丁冷落。现场的音乐一定是大得震耳欲聋，大到你的大脑都无法冷静思考。选房的时候不能让多人陪同，不能给你和朋友商量的余地。一进入选房通道，后面的人就会推着你往前走，不会有驻足考虑的时间。现场的音响里面喜报不断，几号几栋已成交，几栋几号房已认购。所以一定要冷静冷静再冷静。节假日售楼部的人一定要多，人不够就花钱去请各种炸金鸡蛋的活动也要搞起。来这些活动的主要目的，其实也不是抽奖，而是让购房者看到砸这么多金鸡蛋。这个房子一定是卖得不错，然后销售喃他就会告诉你，刚好有一套清退房，位置还很好价格也低，错过了就没得了。赶紧把它锁下来，后期的房子还会涨价的，隔壁的地价都已经比房价都还贵了。
