裁判主旨
房屋出售人在将案涉房产出售之前，已将案涉房屋予以出租，房屋出售人将相应租金以房款形式抵付给买受人，故买受人对案涉房产合法占有的表现形式为对租赁权的行使，法院认定买受人对案涉房产已合法占有符合本案客观情况。
案例索引
《杨小洪、马虎林、吉荣平、李润兰因与田学保、白明利案外人执行异议之诉案》【（2018）最高法民申4号】
争议焦点
在房屋未过户的情况下，买受人买受人是否可通过收取租金以行使租赁权的方式实现对房产的合法占有？
裁判意见
最高院认为：关于杨小洪、马虎林、吉荣平、李润兰主张田学保对其四人申请强制执行的标的不具有排他性民事权益的问题。对于该项主张，应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，审查田学宝在人民法院查封案涉执行标的之前是否已与白明利签订了合法有效的书面买卖合同、是否已合法占有该不动产、是否已支付全部价款，是否非因买受人自身原因未办理过户登记等因素予以认定。
首先，田学保与白明利签订《房屋买卖合同》时间为2012年1月5日，在杨小洪等四人2012年9月起诉白明利并申请查封案涉房产时间之前，杨小洪等四人申请再审称白明利与田学保存在恶意串通，缺乏证据支持，本院不予采信。
其次，白明利与田学保约定购房款为1750万元，因已口头约定以案涉部分房产三年租金250万元抵付部分购房款，故《房屋买卖合同》中载明实际支付金额为1500万元的事实，有双方陈述、1455万元转账记录、收据、房屋租赁合同等证据证实，杨小洪等四人主张田学保向白明利支付的款项并非购房款，但未提交相应证据证实，本院不予认可。
再次，白明利在将案涉房产出售给田学保之前，已将案涉23间房屋中22间予以出租，租赁期间均为三年。根据买卖不破租赁的原则，田学保对案涉房产合法占有的表现形式表现为对租赁权的行使，白明利已将相应租金以房款形式抵付给田学保，田学保亦提交了曾将空置的一套房产出租给刘永明的相关证据，原审认定田学保对案涉房产已合法占有符合本案客观情况。
最后，《房屋买卖合同》签订时，白明利虽就购买案涉房屋办理了网签手续，但其尚未取得房产证，无法及时过户并非田学保的原因造成。故二审判决确认田学保与白明利于2012年1月5日签订的《房屋买卖合同》有效，田学保对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，不得执行案涉房产，认定事实无误，适用法律正确。