澳洲若准备买新公寓房有两个原则，第一买公寓要买新的。公寓不是为了居住而是为了负扣税，收入低的别买公寓。第二买别墅别买装修豪华的带健身房游泳池的，尽可能低层，别买高层超高层。那些住几年后折旧了卖，卖出亏好几十万刀。
负扣税只存在投资房。
新移民可以这么做。拿到pr并有稳定工作后:
1，买一套65万以下的单房公寓。
现在cbd15公里外大概在55万左右。表明自住。可以拿到政府给的补贴。
首付15万，*款贷**10年共贷40万。每年需要还5万刀利息加本金。
2，将这个房子出租，改成投资房。每年利息27500元。各种油费，物业管理费等6000。
你就可以从负扣税里捞回16100刀。
假设你工作第一年收入6万刀，缴税36%，正好差不多这个数。然后今年被征的次年还给你。
你等于一分钱税没交。
哇咔咔。爽不爽。
3，然后你和爹妈，未来女友/男友准备定居在某个他们都认可的地区。就开始买第二套房。
由于只能贷出一个人的年收入的6.8倍，所以你的额度就用完了。然后只能等爹妈，女友或男友工作后再*款贷**。
不同的家庭会有不同的方案。
政府补贴和负扣税政策，一定要用好，用好了就等于不交啥税。
关于负扣税，你需要学习的。
举个例子，今年你的工资是 8 万，发下来的时候就只剩下 $62,453了，因为老板帮你向政府上了税。
计算如下，交给澳洲政府 $17,547 =（80000-37001）*32.5%-（37000-18201）*19%
假设去年，你恰好买了个 60 万的新房子，第一年折旧在 $18,000 左右。在租房这个投资上，你的其他有形支出还包括 council rate 市政管理费，water rate 水费，strata 物业管理，interest 利息等，收入是 rent 租金。一切按保守计算，ROI 投资回收率 = 5.2%。
收入 -支出= $600*52（一年的租金）- 5.5%*$480,000（*款贷** 80% 的平均年利息）-500（water rate 水费）-1200（strata 物业费）-600（council rate 市政管理费）≈ 0那么在会计上，你这套房子的总亏损就等于折旧额 $18,000，接下来重新计算今年的taxliability 纳税义务了。因为投资“亏损”的缘故，你今年的 taxible income 可纳税收入变成了 $62000（80,000-18,000），实际应该向政府上交税额 $11,697=（62000-37001）*32.5%-（37000-18201）*19%。
可是已经交上去了 $17,547 怎么办啊？要回来不就是了，给 ATO（Australian Taxation Office 澳大利亚税务局）交个申请上去，不算房价涨了 7%-10%，今年又因为房子多拿回来 $5,850。