租房的时候，我们常常会遇到一个情况，就是租到转租房。房主将房子出租给租客A后，租客A再将房子转租给租客B。转租中，房主通常被人们称为大房东，租客A通常被称为二房东，租客B在法律上被称为次承租人。

在我们律所代理的案件中，许多当事人反映，在租到转租房时，常常觉得两面受制。因为房子是二房东租给他的，但真正的房主是大房东，二房东提的要求得听，大房东提的要求也觉得有道理，因此总是陷入一种茫然失措的困境。

出现这种情况的原因在于，次承租人没有搞清楚，自己的租房合同是和二房东签的。大房东虽然是房主，但并不代表自己就要听他的。

让我们来看一下前些年发生在上海的一个真实的租房诉讼的案例。

案例简述

位于上海的A证券公司想租一间商铺，作为公司的营业网点。在多番寻觅后，了解到位于繁华地段的B饭店准备把铺子出租，于是前去商谈租房的事宜。

一番交谈后得知，B饭店现在使用的商铺是C公司的，但是B饭店与C公司达成了协议，允许B饭店转租。于是A公司与B饭店签订了租房合同。

也就是说，这里的C房地产公司就是相当于大房东，B饭店就是二房东。

签合同后的头一年，相安无事。但某天，A公司收到了大房东的通知，因为二房东已经几个月没交房租，他们解除了与二房东的租房合同，A公司不能继续租房了，要搬走。同时，还要求A公司把还没付的房租直接给自己。

A公司感觉大房东说的确有道理，于是搬走了，并把未付的租金直接给了大房东。

结果不久后，二房东把A公司告上了法院，要求A公司支付租金。而且二房东认为A公司单方面解除租房合同，还要赔偿违约金。

经过审理后，法院认为，虽然房屋属于大房东C房地产公司，但次承租人A公司的租房合同是与二房东B饭店签订的，A公司不应当向大房东交付租金。

因此，法院判决A公司向二房东支付应付的租金。同时，法院也告知A公司，可以向大房东要回租金。

至于违约金问题，法院认为，大房东在通知A公司时，也告知了二房东要解除合同。在大房东与二房东的合同被解除的情况下，二房东与A公司的合同已无法继续履行。因此，A公司不存在恶意违约的行为，不需要支付违约金。

双哥说法

从上诉案例中，我们可以明白。原租赁合同（大房东与二房东之间的）与转租合同（二房东与次承租人之间的）属于两个不同的合同，不能混为一谈。

因此，不能仅仅因为大房东要求将租金交付给他，就认为是对的。事实上，从法律角度看，大房东与次承租人是没有直接联系的，大房东不能直接对次承租人提出要求。即使房屋出现了损坏，大房东也是向二房东提出赔偿要求。

另一方面，本案中次承租人是否应该支付违约金，存在一定争议。如果严格按照合同相对性的角度看，即使大房东解除了与二房东的合同，也不代表二房东与次承租人的合同必然解除。

法院可能是考虑到从普通民众的一般常识来看，次承租人认为合同已经解除是合理的，才没有判决次承租人支付违约金。

总结

最后，以下几点是转租合同中的常见问题，要注意预防：

1.租房之前一定要看一看房产证。转租是很容易出现问题的，因此，租房前一定要看看房产证，确定房主是谁。如果是转租，要问清楚房主是否同意转租。

2.转租中，租金和押金等都是直接支付给二房东。转租的合同是与二房东签订的，次承租人与大房东之间没有直接的权利义务关系，次承租人只受相关法律和转租合同的制约。因此，并不因为大房东是房主，就应该听他的。

3.大房东表示要和二房东解约，并不代表你要立刻搬走。不要认为大房东要与二房东解除合同了，我就要立刻搬走。这种情况，应该联系二房东，协商处理。确实不能继续租房了，再和二房东正式地解除转租合同。

（本文中的案例为真实案件，为保障当事人隐私，名称均采用化名，如有重名纯属巧合）

撰文：Lawyer C

编辑：琪琪殷

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