撰文：Natalie Obiko Pearson
政府的措施集中在遏制需求，而不是增加供给
适宜居住但买不起房，加拿大城市可望不可即
当一件商品的价格上涨，人们就会生产出更多这样的商品。根据经济学的这一重要基本原理，温哥华应该四处都在热火朝天地建设新房才是。但事实不是这样。
加拿大西海岸是全球热度最高的房地产市场之一，或者说是最疯狂的，这取决于你看问题的角度。不管是加拿大本土的年轻科技奇才，还是寻求安全资产的中国富人，或者是想要靠炒房赚快钱的投资者，市场对温哥华房产的需求似乎看不到尽头。与此同时，由于严格的土地使用法规和现有业主的积极游说，温哥华的房产供给陷入了停滞。
英属哥伦比亚大学(University of British Columbia)城市经济学和房地产中心(Centre for Urban Economics and Real Estate)的负责人托马斯•戴维杜夫(Thomas Davidoff)表示，
“如果一个城市的房价一年涨了40%，你现在放眼望去应该满眼是塔吊才对，你在温哥华看不到这样的景象”
”
相反，你看到温哥华待售房屋数量降至近十年来的最低水平，虽然该市一套普通独栋住宅的售价已经飙升至150万加元（约合110万美元），大约是该市家庭年收入中位数的20倍。
走错了方向？
温哥华不是全世界、甚至也不是加拿大唯一一个房价飙涨至居民承受能力之上的城市：像伦敦和旧金山等经济实力强大的国际大城市都面临着这种情况，二三线的奥克兰、斯德哥尔摩和多伦多等城市也是如此。这些城市有一个共同点，它们都对建筑用地进行严格限制。随着温哥华房地产热演变成了住房承受能力危机，有关政府部门开始应对这个问题，并没有把控制房屋供给作为政策的方向。
加拿大英属哥伦比亚省从8月起向外国买房者征收15%的房产交易税，联邦政府在10月收紧了对抵押*款贷**资格的规定。这些措施在给房市降温方面起了一定作用，但英属哥伦比亚房地产协会(British Columbia Real Estate Association)的首席经济学家卡梅伦•缪尔(Cameron Muir)认为这种方式并不可取，因为旨在抑制需求的措施也向开发商和建筑商发出了放缓新屋开工的信号。
连排房屋前挂着待售字样的牌子
“调节供给侧不仅长期来看有利于提高住房承受能力，还能给经济带来就业和增长，”缪尔表示。“需求疲弱就不那么妙了。如果房价没有很快上涨是因为人们买不起房，你能说这是承受能力提高吗？”
加拿大的金融中心多伦多也面临着房屋供给方面的困境：该市2015年修建的低层住宅数量是1995年以来的最低水平。多伦多被一条面积将近81万公顷的绿化带环绕，绿化带受到永久保护而不得用于开发。在这种情况下，多伦多也经历了和温哥华类似的房价暴涨局面，但涨幅不及后者。
温哥华房价飙升
公平地说，温哥华和多伦多的城市规划负责人这样做也是正确的。这两个城市一直以来都排在世界最宜居城市之列，虽然这类排名有时候没有把住房承受能力纳入考量。限制房地产开发有效地遏制了城市扩张，推动了城市绿化建设。对温哥华来说，这个城市还受到自然条件的约束：它四面被大海和高山所环绕。
不受控制的房地产热可能会把温哥华从一个适合工薪阶层生活的城市变成游客和富有精英的乐园——也就是“生活方式泡沫化”，咨询公司德勤•摩立特(Deloitte Monitor)在2015年为温哥华港务局撰写的研究报告中发出了这样的警告。
对加拿大来说，土地供应不足是很奇怪的情况，毕竟它是世界上土地面积第二大而人口密度最小的国家。当然，多伦多和温哥华都会区的土地更加稀缺，因为该国3500万总人口中有接近四分之一聚集在此。但当地的土地政策还是加剧了这一问题。
农场还是豪宅？
大温哥华区域局(Metro Vancouver)所辖的土地有近四分之一被规划为农业用地。当《环球邮报》(Globe and Mail)在11月调查这部分土地时，记者发现很多农业用地都被豪宅占据，豪宅主人则享受着针对农民的税收优惠。负责房地产评估的加拿大社区、运动及文化发展厅(Ministry of Community, Sport and Cultural Development)在邮件中表示，工作人员正在“仔细查看这一报道”，并力争“确保我们的政策可以鼓励在农业用地上进行农业生产。”
可用于住宅开发的土地则受制于严格的区划规定。城市发展研究所(Urban Development Institute)的所长安妮•麦克马林(Anne McMullin)表示，温哥华大约有65%的区域按规定只能修建独栋住宅。在温哥华你可能不会看到很多高楼大厦，除非是靠近中央商务区一带。
市场研究公司Demographia的数据显示，温哥华每平方千米的人口数量只有巴塞罗那的一半左右，但即便当地居民通勤的时间越来越长，他们也强烈反对开发公寓住宅。2015年，温哥华居民投票否决了一项耗资75亿加元，可能会导致该地区人口密度增大的公共交通方案。
温哥华高层住宅数量很少，而且都是一居室和两居室的小户型，因为这种户型颇受投资者青睐（很多投资者自己不住在里面）。温哥华城区大约有2万套住宅在一年的大部分时间是闲置的，窗帘紧闭，没有灯光。这种情况促使市长罗品信(Gregor Robertson)对不在此地居住的房东出台新税，于2017年1月生效。
“基本上被操纵”
戴维杜夫表示，连排房屋和三居室公寓“就像独角兽”一样罕见，因为开发商对修建这类住宅没有任何兴趣。
代表开发商利益的城市发展研究所表示，一项大型开发计划需要多年时间才能拿到重新分区的协议，而官方的各种繁琐程序会把最终成本抬高20%。
重新分区的告示
“现在每一个辖区都延长了审批时间，”建筑开发商Concert Properties的总裁布莱恩·麦考利(Brian McCauley)表示，这家开发商在温哥华和多伦多都有工程。“你要对付的是那些害怕改变的老社区。邻避主义是我们面临的政治现实。”
2015年，温哥华普通独栋住宅的户主曾经历了自己房产净值每天增加1000多加元的情况。如果是自住房，户主则不用为这部分增值缴税。
“
总的来说，温哥华的房地产市场“基本上被操纵了”
智库公共政策前卫中心(Frontier Centre for Public Policy)的高级研究员温德尔·考克斯(Wendell Cox)表示，他调查全球城市住房承受能力已有十多年时间，“其自身结构就决定房价肯定会上涨。”
编辑：刘馨蔚
翻译：陶梦萦
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