东京涩谷
文｜风马牛地产研究院·内容组
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2023 年中国地产市场出现了重要转折点。大批民营房企遭遇困境，而一些低调的「地铁公司」逆势崛起。
根据上海易居房地产研究院的统计数据，去年各地地铁公司拿地数量增加了 60%，共计拿地 72宗。地铁公司一直是 TOD 综合体项目的主要推动者，去年所拿地块的绝大部分都是 TOD 项目。这也意味着，随着地铁公司拿地规模的大幅上升，TOD 项目的开发将迎来新的扩展。
所谓 TOD 模式，就是以公共交通为导向，规划一个包含住宅、商业、教育等多业态配套的生活圈，使得物业价值被充分挖掘。因此，受到地铁公司和商业地产公司的追捧。TOD 模式虽起源于上世纪 90 年代的美国，随后在亚洲发展兴盛，特别是在中国香港和日本东京。
日本作为一个「地小资源少」的国家，在 TOD 项目开发运营上颇具经验，也成为世界各国效仿的对象。民企东急是日本最大的地铁系开发商之一，主导了东京涩谷站 TOD 大部分开发项目，并将收益返回到车站基础设施建设，在打造涩谷复杂的交通体系下构建区域商业文化中心。
在 6 月份的第三期「日本房地产特训营」，冯叔将和同学们一起到东京涩谷站考察学习，与此同时，我们还邀请到了东急集团社会基建事业部总经理杨子明先生为我们带来《东京最大规模的 TOD 城市更新：涩谷复兴》的专业分享。
01 东急：百年城市综合运营服务商
东急集团是一家历史悠久、业务范围广泛的企业，已经有超过 100 年的发展历史。早期，该集团的前身是田园都市和目黑蒲田电铁等多家公司，后来在 1942 年整合为东京急行电铁，并在二战结束后以该公司为中心形成了东急集团。
经过多次经济周期的考验，东急集团扛住了挑战，成为了目前日本的大型企业之一，业务涵盖多个领域，包括铁路、房地产、酒店、机场经营、零售、医疗保健、娱乐等。其中，东急不动产是该集团的重要业务单元之一，其前身是成立于 1953 年的 TOKYU LAND CORPORATION。最初，该公司专注于东京涩谷等地的地下铁建设。
随着时间的推移，东急不动产逐渐发展壮大。2013 年东急集团将房地产业务，物业管理业务和经纪业务合并成立东急不动产控股公司，并在证券交易所上市。如今，东急不动产已成为日本大型开发商之一。
众所周知，日本房地产市场的企业主要分为四类：财阀系、地铁系、金融商社系和独立系。
财阀系是指原为大规模家族企业中的房屋开发事业部，战后财阀被解散后成为独立经营的开发商，包括三井不动产（三井财阀）、住友不动产（住友财阀）、三菱地所不动产（住友财阀）和东京建物（安田财阀）等。
金融商社系是由信托银行或证券银行经营的不动产开发商，包括野村不动产、伊藤忠都市开发、三菱商事和丸红不动产等。
独立系则是主业为不动产开发的大企业，包括大京不动产和森大楼等。
另一个重要的类别是地铁系开发商，这些公司原为轨道交通公司，后来兼做房地产开发，主要模式是围绕公司运营路线经过的站点进行开发，包括东急不动产、小田急不动产、阪急不动产和近铁不动产等。
东急不动产便是地铁系中的典型代表，业务范围包括城市更新、住宅开发、商业及写字楼开发与运营、休闲康养、大资管和物业管理等。公司先后开发并运营了大涩谷地区城市更新、东急 Plaza 银座、二子玉川 TOD 项目等世界知名城市地标，是日本家喻户晓的品牌。
具体从业务部门来看，东急不动产有七个部门，分别是城市分部、住宅建筑分部、管理分部、经纪分部、健康分部、手工分部和次世代及相关分部。
城市分部主要从事商业地产业务，包括办公楼、商业设施和住宅楼的开发、租赁和经营；住宅建筑分部主要从事开发业务，包括公寓和独立单户房屋的销售和分销；管理分部主要提供物业服务，即公寓和建筑物的管理和翻新工程；经纪分部主要从事房地产销售经纪业务；健康分部主要从事文旅业务，包括度假酒店、高尔夫球场和滑雪胜地等；手工分部主要从事小商品零售，包括日常生活相关材料和商品的零售；次世代及相关分部主要从事国际化业务，包括外海业务和住宅建筑的建筑业务。
通过这七个部门，东急不动产已经能够提供从建造再到出租出售、物业管理、翻新维护等不动产全周期服务链。
02 为什么东急 TOD 模式能够取得成功？
东急不动产的发展战略可以总结为三个方面：扩张并购收地策略、基于 TOD 的多元化经营战略和高品质的空间开发。这三个方面是逐层递进的，每个方面都为下一个方面的实施奠定了基础。
首先，东急通过扩张、并购和收购土地等策略实现了快速增长。这为公司提供了足够的财务和资源支持，以支持后续的多元化经营和空间开发战略。
其次，东急基于 TOD 的多元化经营战略逐步形成。通过将不同类型的业务和服务结合在一起，东急公司可以更好地利用其在交通基础设施方面的优势，并为客户提供更多样化的服务。
最后，东急在空间开发方面专注于高品质的开发。通过与设计师和建筑师紧密合作，开发出了许多极具吸引力的住宅和商业空间。这些空间的高品质设计和优越的位置使得它们成为城市中最具吸引力的地方之一，为东急赢得了良好的声誉和高回报的投资。
另外，东急 TOD 模式能够取得成功，也离不开这三点。
第一，掌握绝对主导权
在发展之初，东急就建立了轨道交通建设和物业开发一体化的操作机制。随着公司不断扩张、并购、收地策略，其在东京西南区域的霸主地位也逐渐确立。
因此，在具体的 TOD 开发中，东急牵头，掌握着土地运作与建设实施的绝对主导权，通过土地所有权转让和统一代理的方式，将新城开发、铁路建设一体化，最终实现新城整体效益和土地利用价值的最大化。比如说，在涩谷站 TOD 项目开发中，东急并不卖地，自己开发或者与其它开发商合作开发。
另外，在建设、运营层面，东急从整体上把控着建设、开发、销售策略及进度，并负责主要交通设施运营和自有物业（商场等）经营，沿线地方及土地所有者则在部分利益相关领域进行协同配合。
第二，积极打造商业生态
一方面，东急将标志性车站和中小规模的车站开发成综合大商场和购物中心，吸引大客流的设施入驻沿线各地，产生逆向客流。在市中心的枢纽站设置商业设施、酒店、文娱设施等，吸引节假日以市中心为目的地的出行人群。通过这些举措，东急成功将交通出行的「人流」转换为企业的「现金流」。
另一方面，东急围绕铁路所辐射的「经济带」，将商业住宅和公寓开发延伸到站点 1km 外，在周边辐射区域相继建成住宅、公寓、商店和各种服务设施，以扩大服务范围、拓展服务内容的方式，不断增强竞争实力，对站点周边原有商业形成竞争优势。
第三，打造自身品牌 IP
东急拥有自主开发持有的商业物业，并提出多元化经营战略，构建以轨道为核心的完整产业生态系统。
其多元化经营战略包括生活服务、酒店及度假村板块和购物等业务维度，为出行人流提供经济价值。比如写字楼有东急不动产SC MANAGEMENT；旅游有东急 Resort Service；购物有东急百货；酒店有东急 Stay，通过打造自身品牌 IP，东急吸引了流量。同时，这些设施也反过来为东急客流提供保障，形成了「人留商聚」的良性经营模式。
近年来，东急也开始进军海外商业市场，例如 2017 年与上海申通合作在地铁徐家汇站开设商业街和轨交时尚连锁店。反观国内，绿城、万科、龙湖等多家房企也在布局 TOD 项目，如万科的天空之城系列、绿城的杨柳郡系列、龙湖的天街系列等。
结语
随着城市化的快速发展，TOD 综合体项目已成为一、二线城市转型发展的必然选择。根据中国社科院的预测，2030 年，我国城镇化率将达到 70％，城市规划问题将成为土地利用方面的首要问题。
TOD 模式不仅能实现土地价值提升和物业增值，而且是提升城市综合能力和核心竞争力的重要推动力。在学习东急成功经验的基础上，各房企可以努力探索适合我国 TOD 发展的政策和措施，找到适合自身的 TOD 开发模式。
资料来源：
1.看完日本这些TOD项目，细思极恐，明源不动产研究院
2.TOD城市综合体「火遍全球」，背后暗藏的商业逻辑到底有多犀利？POWER 设计，2021-06-22
3.原报道 | 旭辉与东急 从地下铁出发的魔都城市，观点新媒体观点 ， 2022-03-21
6 月 11日-16 日，风马牛地产研究院举办的第三期「日本房地产特训营」即将启程。这一次，冯叔还将作为全程导师带队学习，看看日本是如何再创房地产奇迹的。
本次课程将围绕养老产业、城市更新、文旅度假地产等方面展开，邀请知名专家授课，同时我们还会走进轻井泽世界旅游度假区、东京武尊会等标杆项目观摩，深度学习经典案例和创新模式。