今年上半年以来，我国房地产市场真的是进入到了冰河期，几乎每个城市的房子都不好卖，甭管开发商银行提出什么样的优惠政策，购房者们都是持币代购的，这样一个情况实际上很多开发商真是有点受不了了。
我们知道房地产是个典型的资金密集型企业，而且大量的房地产开发商实际上自有资金是严重不足的，一个典型的房地产开发商它的资金滚动是这样进行的，自己手里先有点自有资金然后从政府手中招拍挂把土地拍下来，接下来用已经买下来的土地做抵押跟银行*款贷**开始建设，实际上大量建设资金还都是承建商带资进场的，开发商既不需要给承建商人工费用也不需要给材料费用，就等着楼盘封顶，楼盘交付之后才给这笔钱。
而与此同时开发商还可以早早地卖楼花，从消费者手中把大量的资金回笼过来，手中的钱如果多了的话那就更好了，可以赶快去买下一块土地。 很多房地产开发商都把土地储备看得非常重要，所以越是大的开发商手中的土地储备就越多，我们经常用10个锅9个盖来形容这样一种资金运作模式。
在市场年景好的时候，这样的资金运作模式可以给开发商带来额外的超利润，因为你只需要花1个亿就可以撬动10个亿的盘子，那么哪怕这10个亿的毛收益只有10%。可是由于你只投入了1个亿的资金，因此你的资金回报率是百分之百，但是到了年景不太好的时候这样的操作可就有大问题了。
因为当你的十口锅都需要盖的时候，总有一口你是盖不上的，而你一旦过于慌乱的话，到最后十口锅一个盖子你都盖不上，这也是为什么最近一段时间以来经常有大开发商出现暴雷的情况。
尤其是20年前当我国房地产刚刚开始兴起之时，没有全国性的大开发商，最牛的开发商你无非在本城市本地开发了多个楼盘，在这种情况下，如果一个大开发商出现了问题，顶天了就是一个城市的房产出现了问题。
而今天很多开发商动辄是几十个城市上百个楼盘联动，所以一旦出现了问题简直就是系统性风险，这个大开发商要不然一个楼盘都不出事，要出事一次性的几十个楼盘都出事，然后连带着全国几十个城市都遭遇到了风险。当风险真正降临之时，我觉得最可怜的就是那些真金白银花了钱甚至跟银行大量*款贷**的购房者。
一方面大家钱统统交给开发商了，甭管是你的全款还是你的首付加银行*款贷**，大家就等着一年后两年后三年后开发商把这个楼盘交付，我可以有一个温馨的家，甚至我的资产还能保值增值。可是一夕之间他们突然被告知对不起开发商资金链断裂了，你这个楼盘成为烂尾楼了，什么时候能交付不清楚，而且即便楼房不能按期交付，即便你没有一个居住的场所，但是你银行的*款贷**要还。
因为银行会告诉你我们跟你之间是借款合同，我们把钱借给你，你拿这个钱去跟开发商买楼现在跑掉的是开发商，我当然要跟你要钱，当然也会有人建议银行普通购房者是没有钱的，为什么要让他们承担损失，银行不能去找开发商要钱吗？
可问题是咱们也清楚当开发商资金断裂出现之后，当整个楼盘烂尾之后，那么一定开发商是欠了很多债的，但凡开发商能够还得起债务，他也不至于跑路，楼盘也不至于烂尾。
而一旦这个楼出现烂尾了，那么开发商显然不止欠消费者的购房款，也欠建筑商的工程款材料款，还要欠银行的*款贷**，说不准还有大量的民间借贷，开发商手中的房源甭管能不能交房，说不定都抵押两三次了，开发商感觉到我再待下去什么意义都没有，我欠的总负债早就超过这个总资产了，对开发商而言他就得一跑了之。
当然也有很多大型开发商没有跑，但问题是他们的资金链实在是太紧张了，他们欠债实在是太多了，所以哪怕不跑他的楼房也烂尾了，因此在上个月全国很多城市的烂尾楼业主站出来搞集体声明，他们跟银行说因为我们购买的楼房烂尾了，开发商盖不下去了，什么时候给我们交房也遥遥无期，因此他们决定联合起来不给银行还贷。
为什么？不是因为他们没有契约精神，实在是因为他们受损失太多，而且真的这颇有蔓延之势，很多城市的很多烂尾楼盘都发出过类似的声明，而且很显然这样的声明它绝对是一个双输的状态，对于广大购房者而言你以为大家不想还款吗？
大家非常清楚在现在这个状态之下我如果不还款，一方面那个楼我肯定是拿不到了，另一方面我的个人征信也全完了，表面上看每个月我可以少还点*款贷**，但实际上我整个征信被打破之后，我作为一个个人在这个信用社会怎么生存？说实话很多人不还贷就是想给银行开发商施加一点压力，有的人那也真是迫于无奈之下不得不做出的选择。
而对于银行而言，说实话也是如临大敌，我们以前就说过房贷是各大银行最优质的资产，为什么？第一它是有抵押的，它不是信用*款贷**，银行是有资产抓在手里的，第二大部分购房者都是兢兢业业的普通人，大家买房不是为了炒作而是为了有一个居住的场所，买房之前大部分人是算过账的，我能够背负这几十年的负担的，没有极特殊情况是没有什么人愿意违约的，所以房贷的违约是非常小的。
而相对而言房贷的利息还比很多经营贷要高，因此对于很多银行而言房贷这妥妥的是优质资产，可是一旦某一个城市出现了大量的烂尾楼，大量的烂尾楼业主集体的不还贷，那么对于银行而言这也是个很大的风险。
原来的优质资产突然不但利息收不到，这个本金都收不到了，要知道银行的资金也不是从天上掉下来的，银行的资金也是广大储户的钱，那么如果任由烂尾楼发展，越来越多的人不还贷，这将酿成系统性金融风险。 对银行的生存都是个挑战，那么进而银行如果有危机了，广大储户的钱能不能得到保证，所以表面上看这只是一个一个烂尾楼的问题，而实际上这是牵一发动全身的经济问题，而归根结底这还是个信任的问题。
大家想想为什么过往20年我们的房地产预售制走得这么好，要知道很多人买房的时候它那个沙盘都是刚刚建起来的，你就是看了看精美的楼书以及一些PPT文件，你就砸下几十万上百万甚至几百万去买它的楼房，而且那个楼房恐怕要两三年之后才交房，为什么我们敢这样买，因为我们对开发商对银行对整个中国房地产体系有一个莫大的信任，而一旦任由烂尾楼越来越多，那么会有更多的人对整个体系失去信任。
说实话整个房地产业的发展都岌岌可危了，就像我们前一阵说的河南几个村镇银行的问题一样，表面上看这是一些储户被银行的大股东骗了，但实际上如果这个问题解决不好的话，我们当时就说真正受连累的是数以千计其他村镇银行以及数以百计的民营银行中小银行。
因为大家会感觉到我这个钱存到银行有可能有一天它说大股东携款跑路了，我这个存款血本无归了，存款保险法还不帮我忙不给我还本金，那么以后谁还敢到小银行存钱？信心比黄金还重要，我觉得这句话我们每个人都应当牢记在心，所以我们也看到相关部门出手了。
虽然说银行大股东还没有马上抓到，虽然说储户的钱到底算存款还是算理财产品，现在掰扯不清，但是相关机构作出了代偿的决议，从最开始本金5万以下的代偿到10万到5万之间的代偿，再到今天本金40万以下的统统代偿，未来所有本金50万以下的存款也好理财产品也好统统会得到代偿，这实际上不只是在拯救上万名储户，这是在拯救14亿中国人对银行体系的信心。
相关部门固然要投入几百亿来解决这个危难，但说实话如果没有这样的垫付，那真的中小银行以后将无以为继，烂尾楼的问题也同样，表面上看这是开发商和消费者之间的商业合同，开发商开发楼盘，我这个楼还没建好我就先预售给你，你先把钱都给我了，然后什么时候楼建好了我楼给你你获得产权，在这中间出现问题了，开发商自己经营不善了，他跑路了楼房成烂尾了，消费者得替自己的错误买单，谁让你选了这么个开发商，谁让你没有火眼金睛的看出它有问题，那么出了事你就自己担着。
说实话以往在帮亲戚朋友参谋购买楼花的时候，我还经常说咱们得注意找这种全国性的大开发商，排名前几位的，资产实力雄厚的，历史悠久的，这样的开发商它跑路的可能性很低，尽量不要找那种偏远的小开发商。
以往恐怕就开发过一两个楼盘也没有什么大资金做后盾的，这种开发商很容易遭遇到资金链的问题，可是现在传统的经验已经没有用了，有很多大开发商也出问题了，所以我们如果把所有风险都让消费者本人承担的话，那很显然将造成一系列的经济社会问题甚至以后还有没有人敢去买期房？
因为全国排名第一的大开发商都会出问题都会爆雷，那么还有谁不会爆雷，因此很显然这已经不是一个简单的商业问题了，这需要各级政府拿出气力来彻底把它解决，所以我们也看到最近一段时间以来，很多地方政府正在积极行动，保交楼成了最近一段时间的主旋律。
怎么保交楼，和开发商谈，在当地找有实力的资金接盘，甚至有的地方政府已经做好准备了，筹措一笔资金和银行商量*款贷**，尽量的专款专用，把这些烂尾的楼先建好，先交付给消费者使用。
以往我们知道为什么烂尾楼的问题它很难解决，归根结底还是负债大于资产，这个楼还没建完，再建是需要投入资金的，但问题是现在算一算账，这个楼首先欠消费者的购房款，继而欠承建商的工程款材料款，还有很多楼欠了各种各样的银行*款贷**民间借贷。
好比说一个楼盘所有房子都建好了，它的市值是10个亿，可是现在算算账它所有的欠款加起来就15个亿，那问题就来了，你就算花钱把这个楼建完了，这个住宅它到底是给消费者还是给银行，还是给承建商，这是资不抵债的。
因此你以往再筹措资金接盘它不好接，谁进来都是来白花钱的，掏不到利润的，因此真的我国几乎每个城市都有那种典型的烂尾楼，一烂烂20年，楼体都建完了，甚至有很多消费者购房者就到这种毛坯房中去居住，因为他们实在是没有其他的房子了。
而这种房子为什么10年20年都得不到解决，就是因为严重的资不抵债，而这一次由于烂尾楼实在太多了，我们不能容忍一个城市到处都是烂尾楼，所以我们这次保交房实际上是有技巧的。咱们都清楚对于楼房而言实际上它的建安成本几乎是最不值钱的，非高层住宅总建安成本可能也就一两千两三千，超高层住宅加上电梯加上逃生层加上地下室，它建安成本也无非四五千而已。
更关键的是大部分楼已经投入了大量的资金，后续实际上并不需要太多的资金就能把楼房建完，当然已经烂尾的楼，什么公建小区配套绿化咱就甭想了，能筹措点资金把这个楼先建好就可以了所以对于地方政府而言资金压力倒并不是太大，只要能够跟银行贷出点钱来，把建安成本提供出来，而且绝对的专款专用，这个钱不能用于偿债，这个钱必须用于把楼房赶快建完，建完的目的是什么？
这个楼建完了虽然它的产权还有问题，虽然它有可能已经被开发商抵押给银行了，已经被各路民间资金查封了，但是好歹这个楼可以建好，可以先交付给消费者使用，房住不炒，大部分老百姓买房的主要目的是为了居住，而不是坐等它升值。
虽然这个房子产权还有问题，甚至可能交付几年之内房产证都办不出来，但好歹房子是交给你了，你可以装修你可以居住，你也可以安心的还贷，这个房子是跑不掉的，地方政府手里没有那么多的资金彻底把烂尾房的问题解决掉，但好歹用这一点资金做杠杆真的可以使烂尾掉的房子建设好交到消费者手中，这也算是解了燃眉之急，但更关键的是这给所有人一个信心，那就是烂尾楼的问题迟早是能得到彻底解决的。
