今天来分析下长乐钢贸大王大东海集团位于前横路的大东海晋棠府项目。
一、项目基础信息
项目位于晋安区后屿路与前横路交叉口。之前前横路两侧界面很差，除了老旧社区就是一些厂房物流，这几年开始慢慢拆除改造，得到一些改善。就着东二环板块的大火，接近东二环的前横路房价也一路飙升起来 。
项目区位图
项目分两期，其实是通过两次土拍获取的不同地块。总体量共96.66亩，其中一期共5栋住宅，5栋29套商墅，安置型商品房比例70%，1#、2#楼为独立的商品房楼栋；二期共9栋住宅，一栋类住宅，安置型商品房比例80%，插花设置，没有独立商品房楼栋。
项目鸟瞰图
目前项目一期已基本售罄，商墅在售；二期高层及类住宅在销售，剩余房源较多，均价约32000元/㎡。
二、土拍回顾
2019年12月30日，大东海集团以9.89亿竞得福州宗地2019-67号，楼面地价13443元/㎡。土地面积44.14亩，土地用途为住宅用地、商服（商业、商务）用地。出让公告约定，宗地2019-67号须建设可建住宅建筑总面积70%的安置型商品住房，按照17800元/平方米均价销售，由福州市人民政府指定对象购买。
2020年6月24日，大东海集团以11.82亿最高限价+配建1200平米竞得福州宗地2020-27号，楼面地价13767元/㎡。用地面积合52.57亩亩，土地用途为住宅用地、商服（商业，商务）用地。出让公告约定，宗地2020-27号须建设可建住宅建筑总面积80%的安置型商品住房，安置型商品房销售均价17800元/平方米。
土拍详情
土拍详情
分析：由于两幅地块安置比例都比较高，加上区位受限，之前的土拍也并不是很激烈。大东海作为本土资金雄厚的开发商，之前在土拍市场锋芒毕露，获得了不少地块，而且基本是自有资金获取，所以对销售周期并没有很大的要求，以时间换空间，慢慢去化。
三、户型介绍
128平米四房两厅两卫 主要分布在一期1#、2#楼中间户
148平米四房两厅两卫 主要分布在一期1#楼、2#楼端头
105平米四房两厅两卫 主要分布在二期2#、7#、9#楼端头
135平米四房两厅两卫 主要分布在二期2#、8#楼端头
分析：项目户型上来看，不管中间户还是端户全部做到了大面宽短进深，这也比较符合福州人的胃口。虽然都是只有一个阳台，但是也做到了足够舒适，1.5-1.8米的宽度市场上还是比较少。唯一遗憾的是105平米的入门户型，限制了部分刚需客户购买。
四、区位配套
项目位置
大型交通站点：
地铁2号线前屿站约500米
公交后屿路口站（27路; 56路; 80路; 92路; 108路;161路;187路等）约100米
大型商业配套：
东方伟业广场（沃尔玛）约800米
东二环泰禾广场约3000米
周边教育或学校：
鼓山中心小学约300米
前屿小学约700 米
晋安区教师进修学校附属小学约900米
福州第二十中学约400米
福建开放大学附属中学约400米
周边医院：
福建省肿瘤医院约800米
福兴妇产医院约900米
五、销售情况
一期1#楼网签备案情况
一期2#楼网签备案情况
二期7#楼网签备案情况
二期8#楼网签备案情况
二期9#楼网签备案情况
经备案网查询，截止目前一期两栋136套可售商品房除了低层和特殊楼层外已基本售罄；而二期121套可售商品房去化较少，尤其1#、2#两栋还未销售。由此可见项目去化还是比较慢的，好在总可售套数不多，相信距售罄也不用太多时间。
六、实景照片
外场实景
外场实景
外场实景
外场实景
外场实景
148平米样板房
148平米样板房
148平米样板房
148平米样板房
148平米样板房
148平米样板房
148平米样板房
148平米样板房
七、销售价格
项目备案价约32500元/ 平米，一期备案价销售，二期在备案价的基础上有一定的折扣，且定期推出特价房源。
下面计算两套房源的价格、首付及月供供参考（不代表案场最终价格）：
一期2#505单元（总高17层，低楼层西端头）
建筑面积：147.25㎡
备案总价：4209600元
备案单价：28592元/㎡
可*款贷**金额约：4209600*0.7=2940000元
首付款约：4209600-2940000=1269600元
*款贷**利率：5.4
20年月供：20058元/月
30年月供：16509元/月
二期9#309单元（总高26层，低楼层西端头）
建筑面积：104.98㎡
备案总价：2959070元
实际销售总价约：2799396元
销售单价约：26666元/㎡
可*款贷**金额约：2799396*0.7=1950000元
首付款：2799396-1950000=849396元
*款贷**利率：5.4
20年月供：13303元/月
30年月供：10949元/月
八、楼盘总结
项目位于前横路，之前是属于主城区外围了，这几年随着整个东区不断旧改，现在也有多个项目在建在售中。购房群体的话主要还是集中在东区板块的老旧社区改善需求，以及部分*迁拆**客户的购房需求，少量刚需客户，其他板块的客户群体较少。
一期的时候去化尚可，除了市场原因外，主要一期可售的两栋是纯商品房，没有穿插安置房在内。而二期由于这个因素，很多客户存在抗性。其实从实际情况来看，两期的安置比例相差不大，可以接受安置型商品房社区的客户最关心的还是价格问题，所以二期对比一期有一定的折扣，但是目前整个东区去化都相对困难，所以项目销售情况也比较一般。
从外部配套来看，除了地铁2号线外，地铁4号线也有一个站点设在项目附近，加上多趟公交线路，距离二环三环较近的距离，未来出行还是比较方便。加上东区各大公园的开园，以及未来三创园的企业总部入驻后，还是能给项目带来较大的助力。
现在福州市场在售的改善型大户型还是比较多的，但是单价高，总价高，也阻挡了一大波喜欢大户型的购房群体。项目按照目前售价来看，还是有一定的价格优势，且户型设计相对较好，抛去安置型商品房的影响，如果喜欢大户型的客户也可以把项目作为对比之一。