伴随着轨道交通兴起的地下商业数量正在增加，成为昆明新的商业热潮！
除了开业的北云66，在建的有南屏茂、保利大家地下商业，近日又有人民路医大广场地下商业过规。
今后还将有SKP等一批地下商业出现，按照规划，昆明将会有406公顷的地下商业面世。
如此大的体量，在地上商业尚且玩不转的现实下，地下商业将如何发展？
地下商业热潮初现
2个过规，1个无消息，1个在建，1个开业
昆明的地下商业，除已有的小花园女人广场、昆明广场、顺城购物中心、南亚风情第壹城、世纪金源购物中心、正义坊地下淘宝街等地下商业，目前北云66已经开业，医大广场、保利大家地下商业已过规，三市街南屏茂建设进入尾声，东风广场的SKP目前没有新消息。
批前公示内容显示，医大广场地下商业建筑面积约3.9万㎡，位于A2地块负一层，与保利*合六**、博泰城负一层联通。
其市政六号路负一层规划199个住宅配套车位，与博泰城、医大馨苑负一层联通。
医大广场负一层地下商业规划截图
2020年11月，云南卓越健康产业有限公司以底价7322.64万元获得医大广场170亩地下空间，成交地价约23-65万元/亩。
商业部分面积约61亩，成交价为3961.75万元，折合每亩土地单价65万元，是昆明继SKP拿下东风广场地下五层商业用地后，第二次供应地下零售商业用地。
2019年，昆明市自然资源和规划局发布了小屯村城中村改造项目市政道路地下人防工程规划许可批前公示，该人防工程建筑面积仅9013㎡，设置连接通道与地铁4号线小屯站连通。
保利大家人防工程规划调整对比
有媒体报道，该地下人防工程将以地下商业街的形式呈现，连通地铁4号线小屯站和保利大家3万㎡的社区商业。
2020年11月，小屯村人防工程规划调整，建筑面积减少了1114㎡，为7898㎡。
建设进入收尾阶段的三市街地下商城，地下建筑面积1.7万㎡，约300米长。
项目定位为昆明潮娱商业美食新地标，是涵盖购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的大型一站式消费中心，建成后将形成一条连通南屏街商圈和金碧坊商圈的地下商业街。
三市街人防工程（南屏茂）位置
已开业的北云66地铁商业街，只建成万华路至万宏路段，只有原规划的一半，街区设7个大场景、12个小景点，共19个景点商业，加上地铁原有的3个出入口，5部扶梯，2部无障碍垂直升降梯， 全路段共有39个出入口，扶梯26部。
北云66仅建成规划中的一部分
而东风广场SKP，自2020年7月拿地至今，没有任何消息。项目地下一至五层254.8亩，将打造成高端百货商场。
这些地下商业的陆续出现，意味着昆明地下商业的热潮，已经初步显现。
未来有400万方地下商业
医大广场、SKP等地下商业只是开胃菜
上述地下商业，医大广场、SKP等属于纯地下商业，北云66、南屏茂等属于人防工程改造的地下商业街，两者间有很大的区别。
根据《昆明市人民防空工程建设管理规定(48号公告)》，人防工程地下商业街的商铺，没有产权，只有经营权，任何单位和个人不得出售。
好消息是，可以依法转让、租赁和抵押，经营使用年限最长不超过40年。
纯地下商业，一般采取“建设-经营-转让”的BOT模式，如医大广场、SKP、同德广场等地下商业。
根据2019年发布的《昆明市城市地下空间开发利用管理规定》，纯地下商业权利人，可以依法向不动产登记机构，申请办理不动产权归属和其他法定事项登记。
昆明城市地下空间开发利用管理规定
对于目前昆明的地下商业，很多人认为已经太多了。
按照《昆明城市地下空间开发利用专项规划》，上述地下商业只能算是开胃菜。
根据规划，昆明将在火车北站地区、东风广场-顺城片区、火车南窑站地区、梁家河车场片区、双塔片区及绿荫大道沿线、五里多片区核心区、巫家坝片区核心区、呈贡新区核心区等8个核心区打造地下商业中心和街区。
8个核心区总用地面积1176.3公顷，地下空间总面积406公顷，即406万㎡，合约6090亩。
该规划还在昆明主城中心范围内，选择11个区域作为大型地下综合体和地下商业街的主要建设区域，其中主城区域9个，呈贡区2个；
在中心城范围选择9个区域作为大型下沉式广场的重点布局区域，其中主城区7个，呈贡区2个。
昆明主城地下综合体和下沉式广场
如此大体量的地下商业体量，伴随着地铁网络的完善，将再造一个“地下昆明”。
地下商业路在何方
地下商业问题多多、困难重重
从昆明一开业的地下商业来看，无论是人防地下商业，还是纯地下商业，都面临着不少问题。
目前，仅有同德广场、顺城地下商业人气比较旺盛，其他如世纪金源购物中心负一层，虽有家乐福的带动，但人气一直不旺，很多铺面空着。
位于市中心的正义坊地下淘宝街，人气也不旺，处于半开半关的状态。
而2020年8月开业的北云66，虽与地铁无缝对接，连通同德广场地下商业，但人流量仍然有限。
中午饭点的北云66（房小星实拍）
目前，北云66仅地铁站两侧范围内，餐饮行业相对有人气旺盛，越往两端走，人流越少。
纵观昆明现有地下商业，基本存在相同的问题。
首先是同质化竞争。无论哪家地下商业，不仅临着地上、地下的竞争，还面临项目之间的竞争。
以北云66为例，业态以餐饮、服装、饰品、美容美发、亲子购物等为主，从地铁站向东西延伸，业态同质化严重。
同德广场（图片源自网络）
同时又面临着地上同德广场、金色年华、滨江广场、时代广场的竞争。
其次，地下商业环境相对封闭，通风采光较差，客流以过客为主，消费很随意。
整体看，昆明的地下商业分布较为零散，规模也小，业态比较传统，缺乏人气，经营得好的地下商业更是屈指可数。
北云66（房小星实拍）
第三，昆明的地下商业还未成熟。一方面昆明人还没有逛地下商场的习惯，密闭的空间也让人感觉不舒服。
另一方面，昆明地铁商业还处于初级阶段，与之无缝对接的地下商业也处于初级阶段，还没有被大众完全接受。
锐理昆明统计的昆明商业供销走势
最大也是最重要的原因是，昆明的商业基本处于饱和状态，也给地下商业提出了新的要求。
2020年昆明新增商业供应量约100万㎡，存量面积约700万㎡，而年成交面积只有47.99万㎡，需174个月（约14.5年）才能去化。
预计到今年末，昆明商业体量将达900余万㎡，人均商业面积将达到2.25㎡。
地上商业严重过剩，地下商业还未成熟，盲目跟从、定位模糊、业态单一、品质不高、商业氛围不成熟、消费习惯尚未养成等一系列问题，已成为地下商业的致命弱点。
昆明地下空间开发利用结构规划图
随着地铁交通的不断完善，除了给昆明广大市民的出行带来更大的便捷，也给地下商业创造了更多的条件。
将来，406万㎡地下商业中心以及下沉式广场陆续登场，如此大体量的地上、地下商业，又将何去何从！
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