李先生在2017年7月份在东莞某楼盘大特惠时看上了一套商品房，当时就跟开发商签订了《商品房认购协议书》，并根据约定交了6万元的购房定金。就在准备签订购房合同的时候，由于对住房设计、居住环境、配套设施等诸多问题不满意，李先生就不准备购买这套房子了，然后便向开发商提出了退购房定金的要求，但被开发商拒绝。
开发商认为：《商品房认购协议书》是房地产销售的常例。《商品房认购协议书》不仅赋予购房者认购权，也赋予了放弃权，并不是强制购买预定房。而且，开发商已按单据保留了购房者所选择的房子，并没有改动房价，也没有违法操作，而购买者没有在认购书约定的期限内与开发商签订合同，属于购房者违约，依据约定，放弃购买房子是购房者单方违约，所以没有权利要求退购房定金，开发商有权没收定金。
最后两者因为没能协商解决，所以走上了法庭。本律师受李先生委托在法庭代理了这个案件。
李律师认为：《商品房认购协议书》仅表明李先生有购房意向，而非购房合同。原因有两点：
1、根据我国法律有关规定，购房合同，须经主管机关登记才有效。而《商品房认购协议书》作为一份意向书显然不需房屋土地部门备案。 2、开发商在李先生还没见到购房合同、协议书及补充协议的前提下，便要求李先生必须签约成功，否则扣除定金，明显违背了合同订立的自愿和公平原则。 本案在东莞法院法庭经审理认为：《商品房认购协议书》备注栏里虽然有按时到指定地点办理签约、逾期视为放弃订购权、订金不予退还之条款，但当事人李某在双方约定期限内已多次与房屋销售人员对购房契约的具体条款进行协商洽谈，未达成购房契约是由于双方分歧较大。故开发商在与预购方未达成购房合同的前提下，扣留后者的购房预付款无事实及法律依据。
最后，在法庭主持调解下，当事人李某也为了能够尽快退购房定金与开发商达成调解协议，当即退还了李先生预付的6万元购房定金。
二、律师分析 李律师在办理了很多的退房、退买房定金的商品房预售合同纠纷案件后，总结认为：在购房者签订商品房认购书后，如果有以下情形的，可主张解除双方签订的认购协议，并要求开发商退还购房定金。 1、购房者为非当地户口，不能提供一年以上社保证明或者纳税凭证的，一般开发商会私低承诺可通过其他途径为购房者者办理相关证明，需要的费用由购房者提供并没有正规发票，这种情况存在着银行审批*款贷**的风险，有大部分购房者就因为这样而没有办法获得银行*款贷**，而开发商会将这种风险由购房者来承担，一旦没有办法获得银行*款贷**便会不断要求购房者全额支付购房款，不然就会没收定金或者首期款并要求购房者承担违约责任。这种情况本律师认为属于双方明知故犯，而开发商恶意诱导购房者，购房者可主动解除认购协议，并要求开发商退还定金。 2、购房者对小区周边环境不清楚，而开发商早知道却不事先主动履行告知义务，导致签订认购书并缴纳定金后，购房者要求退还定金。可主张开发商未履行合同的附随义务，在协议签订中未尽诚信义务，解除合同，退还定金。 3、签订认购书后，双方经协商无法就《商品房买卖合同》的主要条款达成一致，可要求解除认购协议，退回定金。本律师根据相关法律认为：认购书只是对整个购房合约的基础性约定，通常只有房屋信息，面积，价格、超过约定时间不签订合同定金没收等条款，对于其他很重要的诸如交房条件、交房时间、违约责任等待根本没有约定，因此只要购房者履行了后期的《商品房买卖合同》的磋商义务，即可根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》第四条的规定，因不可归责于当事人双方的事由导致商品房合同无法达成一致，双方无法签订正式商品房买卖合同的，应当解除商品房认购协议，定金予以退回。此种情形，在办案实践中最为常见，也为法院经常采用。 近段时间，有很多购房者打电话咨询，说在交定金时销售小姐承诺的很好，可当签订正式合同时，在合同上却没有以前的承诺，当提出要求补充合同内容或不行要求退购房定金时，销售小姐往往说合同不能改，定金也不退，购房者很是无奈。寻求律师帮助。 三、律师给购房者的法律意见 李律师通过实际代理，提供下面解决方法，仅供大家参考： 首先，在交定金时，要认真看正式合同文本，还要看已填写完毕的合同样本，最好是别人签过的合同，看有无他人的承诺内容，如没有，就是存在开发商虚假宣传，这是决定交不交定金的问题。 其次，如果交了定金后一定要在定金合同约定时间内去看合同(如果去晚了，开发商就说你违约了，定金就不可能退了)，如合同存在苛刻条款和无原先承诺，决定不要的时候，千万不能直接说不要，只说要求修改合同，要求合同内容符合自己的要求，开发商如果不愿意，这时你就可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“ 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。因双方就合同条款无法达成一致，不属任何一方原因，所以就可以要求退购房定金了。 这样做完全符合法律的规定。如果销售小姐说自己拿不了主意，需要请示才能答复时，要求销售小姐修改签订定金合同中的签订正式合同时间，以后再来再说。如果销售小姐不仅不同意更改也不愿意退购房定金时，可当天直接到消费者协会投诉，还要保留相应来交涉情况证据，假如将来要通过诉讼解决，这就是有力证据，打官司也不怕了。 四、相关的定金的法律规定 到目前为止，涉及到定金的法律规定有下： 《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》。部门规章有：《商品房销售管理办法》等。 《中华人民共和国合同法》第一百一十五条 对定金问题规定如下：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国担保法》第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条 当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
另外，建设部的《商品房销售管理办法》规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”。
最后提醒一下大家，如果需要经过诉讼来达到退购房定金的目的，一定要找专业退买房定金的律师，切勿相信网上要交多少钱就可以退定金的陷阱。