因为现在是冬末；快到家乡的时候，天气又阴沉了，冷风吹进船舱，呜咽着。从树冠缝隙望出去，淡黄色的世界里有几个荒废的村庄，远远近近，没有一点生机。我的内心不禁感到悲伤。啊！这不是我二十年来一直记得的家乡吗？
这是大家熟悉的鲁迅《故乡》开头。鲁迅前半生就是一个小镇青年的励志奋斗故事：从绍兴小镇到南京江南水师学堂、到日本留学、到北京。
后来鲁迅在城市生活，思念家乡，有了《朝花夕拾》这本散文集，写的是鲁迅的乡愁。鲁迅的乡愁有小时候的玩伴闰土、三味书屋、社戏、长妈妈…。
科举激励读书人通过考试改变命运，进城做官，尤其是到京城。进城之后能衣锦还乡，是一千多年来多少中国人的追求。
1977年复高考后到现在，通过高考进城上大学，留在城市工作，依旧是无数人改变命运的最佳方式。
《故乡》描写的故事在今日中国每天都在上演，背后是城市化带给中国的巨大变化。
过年前，打工人从各地回到久违的乡村，远处眺望家乡，也许会有鲁迅100年前的感叹。过完年，打工人奔赴各地，大多数人落脚在城市，乡村回到了它平常的安静。
今天我国的很多问题，几乎都是伴随从农业社会到城市转型而来。
什么是城市？
农村种地产粮；城市不种地，主要发展工业、手工业、文化教育、以及服务业。农村生产的粮食要满足城里人需求。
过去2000多年的农业时代，人口少，生产力低，一个农民能养活的非农业人口有限，注定城市人口不会太多。
城市大发展要到工业革命，从依靠人力、牛马等畜力到依靠煤、天然气、石油等高密度能源带动机器生产。
机器需要工厂，工厂需要工人，工人需要房子，房子多和人多就是城市。英国在1890年城市化率就达到60%，也就是我国2021年的水平。
新中国73年的历史，就是一部轰轰烈烈的城市化历史，就是几亿人进城的故事。
一 1949-1977 探索
历史书经常描绘我国古代城市多么繁华、皇家宫殿多么宏伟，但实际情况往往是幻觉。
就拿离我们最近的北京来说，从1420年朱棣*都迁**北京到1912年清朝灭亡，500多年。500多年里，除了宏大的故宫，市区发展不大，也就是二环。现在一些老北京认为的市里就是二环西单这一部分。
至于北京三环、四环、五环那都是改革开放后的事。现在很多北京房价10万20万的地方，*退倒**三四十年，几乎都是农田和荒地。
发展了500年的北京，也就是到了二环。想一想1000多年前唐宋的长安、开封、洛阳、杭州等城市能有多大，多么繁华。近几年一些历史作品把宋朝捧得的太高，好像开封和杭州就像现在的北上广一样繁华。
1920年，我国城市化率在10%左右，200多个城市。那时候，除了上海、武汉、北京等大城市，其它小城市大部分都是平房，有几条街，整体水平和今天的城乡结合部差不多。这些小城市有些做商铺买卖，附近农民来市里卖些自家的鸡鸭鱼等。
解放后我国是个农业国，工业化和城市化才能让国家强大起来。后来苏联援建156个工业项目，开始了我国重工业化发展道路。伴随着重工业发展，我国城市化开始加快，毕竟工厂需要人，人多了就是城市。
1949到1977年，城镇人口由5765万增加到1.66亿，城市数量由于132到了189个，城镇率从10%增加到17%。在这30多年里，城市化有很多曲折。
1949到1958年，我国重点改造了成都、武汉等老城市，也发展了一大批重工业城市如包头、大庆、鞍山等。
在强烈工业化愿望下，我国提出了超英赶美工业化思路。1958-1959，城市建成和在建的大型企业1000个，中小企业10万个。1957-1959，3000多万农村劳动力进城。城市人口增加2300多万，3年增加了31个城市，猛地把我国城市率提高到了19.75%。
这种人为快速推进城市化，导致工业和农业不成比例，城市和农村经济很虚弱。耕地上盖起了工厂，耕地和农村劳动力减少，粮食产量下降。加上其它天灾*祸人**，爆发严重的经济问题，农业和工业产值下降，*跃进大**失败。
1961年，国家动员进城的人口返乡回家种地。1958年出台《中华人民共和国户口登记条例》，限制农村人口向城市流动，把全国人口分为城市人口和农业人口，城乡户口制度形成。城里人和农村人的观念开始强化，影响至今，深深地割裂了中国。
刚刚摆脱三年饥荒带来的严重经济衰退，1966年文化大革命就开始了，更加干扰经济建设，人们天天搞斗争，没人生产，城市化水平下降，以后长期没有变化。
1977年统计，文化大革命国家损失了5000多亿，3000万城市人口到了农村，也就是知识青年。
期间我国和苏联发生了激烈对抗，为了国家安全，我国建设大三线，把刚刚发展起来的城市工业搬到西南、西北等偏僻地方。国家大量资金用来建设三线工程，中断了城市化建设，出现了逆城市化，城市化率下降。
三线建设客观上推动了西北、西南城市的发展，建设了攀枝花等新城市。但在当时情况下，从经济方面考虑，其实不合算，一些项目建在了深山老林里，后来很多都废弃了。
三线建设改变了一些人自己和家人的命运。大批专家从城市转移到偏僻地方搞建设，很多家属也搬了过去。很多孩子在三线地方出生，在国企或者保密项目家属院长大。
1966到1977年，我国人口增加了2亿，每年增加2.49%，城镇人口增加了3356万人，落后总人口的增长，10年增加了14个城市，城市化率在17%左右波动，严重落后世界城市化率。
二 1978-2020 狂飙
文化大革命结束后，1978年开始改革开放，大规模城市化启动了。我国40多年完成了人类历史上规模最大、速度最快的城市化发展，一代人见证了这个伟大的时代。
1978年到2021年，城市化率从17.92%增加到62%，每年增加1%左右。城市人口从1.7亿增长到8.5亿，城市从193增到了479个。
这个过程振奋人心。几千年没有变化的乡村迎来了巨变。
有个地方，大开发的时候，有个老人感觉家周边过去五六十年没什么变化，后来突然要翻天覆地的搞开发，老人激动的每天到处走走看看，看看最后会成什么样子。
1980年设立深圳、珠海、厦门、汕头4个经济特区。1984年开放天津、上海、大连、秦皇岛、烟台、青岛 等14个沿海港口。1988年设立海南经济特区，1990年开发浦东。随着沿海地区快速发展，中西部地区的人去打工，沿海地区开始快速城市化。
2000年左右，大学扩招后，大学生基本都留在了城市工作，一方面提到了城市的人力资本，促进城市经济发展，另一方面要买房。老城区地方不够，城市不断扩张，很多城市有了二环，三环的规划。
我国的城市化率逐步赶上了世界平均城市化率水平。1949年，世界平均城市化率在28%，我国当时只有10%，到了2021年，我国城市化率62%， 世界城市化率55%，我国实现了从追赶到超越的。
城市化的推进，伴随着农村的消失，有些存在了几百年的村子没了。老家回不去了，只能回到附近的县城或市里，一代人的乡愁开始了。
当人们想起小时候门口的麦田，放学路上的鸟叫，和邻居间的互相帮忙的美好回忆。
但回忆里也充满了邻里间没有隐私的闲言碎语，为了土地打架，物质生活匮乏的日子。
2000-2010年间，我国每天消失100多个自然村，2005-2010年间，每天消失20多个行政村。这是10年前的数据，最新数据没看到，只能说这个速度还在加快，更多的农村将会被废弃。
现在农村即使有人，也多是空巢老人和留守妇女，农村活力没了。最近几年国家开始建设新农村，部分80和90后开始返回农村，利用他们的新理念发展农业和农村。
就在快速城市化的时候，一个奇怪的现象是有些城市鹤岗化：城市人口减少，城市发展动力不足。鹤岗5万块一套房子，停止招聘公务员等消息经常上头条。
鹤岗作为一个煤炭资源型工业城市，煤炭资源没了，经济发展条件消失，人口开始外流，城市人口逐渐减少，城市未来的发展在哪里？
我国即将迎来人口负增长，未来一些小城市都可能出现鹤岗化。我国目前人口流向大城市，尤其是省会靠拢。
我一个朋友姐姐，早年结婚在省内的一个三线城市，但孩子要上高中的时候，搬到了省城。这种现象在西部落后省份尤其突出。
青海省41.66 %的人口生活在省会西宁附近，宁夏银川49.89%，吉林长春37.66%，陕西西安32.77%，黑龙江哈尔滨31.43%，四川成都25.02%，湖北武汉21.34%。
三 房地产
解放后，城市住房主体是单位福利分房。国家和单位建房，按照工龄、年龄、家庭职位、成员等分房给职工。
房子产权属于国家和单位，职工住房要收取租金，但是租金很便宜，接近免费。1994年左右，大连租金每平米0.88元，北京 0.87元。
福利分房的问题是建房越多，单位和国家付出维修和住房补贴越多，结果单位和国家负担越来越重。
投资不能带来收益，福利分房打击建房积极性，建房速度跟不上城市人口增长速度，城市居民住房面积越来越小。
1978年，全国城镇居民的人均居住面积从解放初期的4.5平米，降到3.6平米。
因为低租金，近乎免费用房，有人就开始多占房，以权谋房，导致分配不均等问题，引发社会矛盾。
住房问题越来越突出，好几代人挤在几十平米的小房子，生活很不方便。*镕基朱**副总理在上海工作时，上海人均居住面积4平米，语重心长的说到：
我们*产党共**执政几十年，如果老百姓的住房问题长期得不到解决，那我们无法向老百姓交代。房改工作确实要抓的更快一点，更好一点。
从上世纪80年*开代**始，国家开始福利房改革，改革非常艰难，主要问题是这些房子本是国有资产，要如何变成工人的私有资产。这里涉及产权、价格、意识形态等问题。
在*小平邓**的指示下，国务院成立城市住房改革领导小组，推进房改。基本方案是，让职工把单位分的房子买下来，拥有产权，自己维护。其实这也顺应当时国家整体的改革思路，就是放弃大锅饭，开始产权明晰的改革，就像农村家庭土地承包制。
1978年改革开放后，我国经济快速发展，1985年GDP增速13.5%，1988年 11.3%，2001-2010年间，年均GDP增长9%。人们生活水平和家庭收入不断提高，住房需求很大。
1997年东南亚爆发的金融危机，我国进出口和外商投资下降，经济发展遇到困难。1996-1998年，*镕基朱**总理多次提到加快住宅建设，使之成为新的经济增长点和消费热点。
摸着石头走了20多年的房改，1998年迎来了高潮，房地产市场化改革开始了。1998年7月《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》印发。
这个文件是我国房地产改革的大事，计划经济下的福利分房制度彻底终结，中国房地产市场化开始了。
2003年8月，国务院发布了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。
《通知》明确了房地产业在国民经济中的支柱产业地位，指出要坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系。
2004年8月31日是中国房地产和城市发展的重要日子。当年3月30日，国土资源部和监察部下发71号令，要求在2004年8月31前处理完历史遗留问题，不得再用协议的方式出让国有土地使用权，此后经营性国有土地一律要竞价出让。
从此土地财政开始了。
中国房地产制度的建设基本告一段落，开始朝着光明前行。房地产和中国经济绑定，狂奔发展20年，成为中国经济发展的动力，每个人都参与其中，上演一幕幕喜怒哀乐，改变了14亿人。
房地产开发是重资产项目，钱是房地产的核心。不管是后来土地财政，房企高杠杆运作，普通买房人首付、按揭、还是职业炒房客，都围绕一个钱展开。
有钱的地方就有江湖。
四 *迁拆**和占地
改革开放前，我国重点发展工业，限制农民进城，我国城市化率很低。直到2000年，我国城镇化率36%，直观感受是城市人少，而且也不大。
北京三环80年代修的，四环90年代。现在很多繁华的地方，过去都是农村，如田村、中关村、国贸附近的大北窑。
我所在的三线城市，当时城区很小，走出主城区没多远，就是蔬菜大棚和玉米地，而且城区平房很多。这些平房大概在2000年左右逐步拆除，原地盖起了楼房。
为满足城市住房需求、完善城市基础设施、改造商业区，各地城市大拆大建，城市化进程加快。
旧城老楼房、大杂院，纷纷被推倒，取而代之的高层楼房、城市公园、市中心大广场成了城市标配，城市焕然一新。
以前城市几乎小旅馆消失了，酒店大量出现在城市街头，方便了人们生活。开房成了一个让人销魂的词，
北京胡同、上海弄堂、各地老城区街道的特点是拥挤的街道，复杂的人机关系，狭小的房子是很多人的记忆。
很多城市都有中山路，纪念伟大的革命先行者孙中山。据统计目前有230多条中山路，而且中山路在很多城市就是市中心，如上海、南京、厦门、天津、石家庄、呼和浩特的中山路。
全国各地200多个城市，300多座万达广场就是新时代的中山路，城市商业地产的代表，很多三四线城市，万达广场就是市中心。
旧城区的土地无法满足快速发展的城市。城市向郊区发展，很多城市至此有了二环、三环等。
城市发展一是要改造旧城，二是开发新城。
改造旧城，大拆大建，土地重新规划。拆旧房，就要补偿。随着城市推进，补偿价格越来越高，有人因为*迁拆**补偿发财，分房或自购住进了大房子。
开发新城要占用郊区或农村耕地。
农村土地不是国家所有，是农村集体所有。我国法律规定农村土地不能买卖和交易。如果农村土地想要成为建设用地，首先国家要把农村土地征收为国家土地，之后才能挂牌交易。
在土地征收的时候，国家就要补偿农民，毕竟农民没了土地，就不能种地，没了收入。后来的事情大家都知道，占地让城市周边地区的农民获得一大笔资金或者分了很多房子。
*迁拆**和占地成了过去十几年中国人耳熟能详的词汇，背后的大量补偿款是一个家庭、一个人命运的转折，是中国过去40多年经济快速发展的一个缩影。
*迁拆**和占地的快速致富有太多的酸甜苦辣。土地和房产确权导致家庭、邻居、亲人反目为仇事，不管是媒体报道还是日常聊天，想必大家听过不少。
一个老人住着一套老房子，平时儿女也不怎么过来，但听说要拆老房子，几个子女开始抢着孝敬父母，抢着分钱。相处了二三十年，甚至四五十年的农村邻居，因为一亩地，闹矛盾，不再来往。
2006年，贾樟柯的电影《三峡好人》上映。这部电影获得威尼斯电影节金狮奖，在知识界和文艺界火了，但在老百姓中不火。电影包含了很多*迁拆**镜头，是时代的记录者。
“钉子户”这个词十几年前开始频繁出现，指的是有人拒绝*迁拆**，出现旧房子和新环境的强烈对比，算是一个时代的标志。
占地发财这一代以前主要种地、运输、建筑、打工等，家庭收入不高。
占地后他们一下有钱了。有的人在财富中迷失自我，开始赌博、买豪车、出入高消费场所，没过几年，就把补偿款折腾没了。更多的家庭在此财富基础上，积极做生意、投资、孩子上好学校，留住了财富，提高了社会地位。
时代的浪潮不可阻挡，城市化和工业化是造富机器，也是一辆高速前行的列车，有人赶上了，有人落伍了，从此命运不同。
目前我国城市化率到了63%左右，按照发达国家发展经验，还能继续提高，所以未来房地产还能发展，但发展模式估计会有变化。2022年，狂奔了20多年的房地产迎来一个转折点。
五 鬼城
我家附近建了200多个别墅，但从建起来到现在过去10年了，据说出售了一部分，但几乎没人入住。每次回家，看到的别墅区都是漆黑一片，像极了人们说的鬼城。
前几年最火的鬼城莫属内蒙古鄂尔多斯的康巴什新城，靠着买煤的钱，政府在沙漠上建了一座城市。最近几年，越来越多的牧民搬到城市生活，鬼城康巴什现在人多起来了，有15万，人口密度比较低。
政府从农民手里低价买土地，整理后高价卖给开发商。政府赚了差价后，继续从农民手里低价买地，高价出售。政府依靠卖地的钱，修基础设施、改善城市面貌、提高当地人的福利。
2019年土地出让金占地方收入的38.41%。从2011年开始，地方政府要从土地出让金拿出10%用于教育支出，提高当地的教育水平。
土地财政把城市发展当作一门生意，也就是经营城市，结果是高房价。房价越高，地皮价格越高，政府收入就越高，所以有些地方政府会有意限制土地供给，维持土地价格和房价。
城市扩张到郊区，不像老城区很难重新规划。开发区的大马路、大广场、大住宅区构成了城市开发的主流。
这种摊大饼的发展方式，有时候房子盖多了，超过了百姓需求，房子卖不出去；或者炒房的买了房子，但不住，到了晚上就是不开灯的鬼城。
土地财政为城市发展筹集了资金，但推高房价，增加居民负债。债务太多，百姓其它消费起不来，钱都用来还债。
2000年之后，房价连续涨了20多年，有个说法是房价永远涨，尤其是每次政府调控后，房价会迎来剧烈上涨。
2018年的时候，中国人民银行统计，房贷占据了居民债务总量的53%，但实际更高，除了银行*款贷**，还有民间借贷，以及其它消费贷最后也进入房地产。
2019年的时候，家庭平均负债已经是家庭收入的1.6倍。随着房价上涨，人们的负债还会增加。2020疫情以来，经济发展放缓，全国法拍房越来越多，给社会带来了很大影响。
到了2021年，这种发展模式遇到了问题。政府发现，开发商不抢地了，政府财政一大来源没了。
就在住宅用地不断涨价的时候，我国工业工地却很便宜。
2017年，上海住房用地17 195.92元/平米，商业用地 36 198元/平米，工业用地1186元/平米。住房用地是工业用地的14多倍，商业用地是30多倍。
2017年东京住房34699 元/平方米，商业1 824 500，工业249 500，这一数值在1.3-7倍。
2014年纽约工业用地占总用地的3.48%，2007东京工业用地占比是9%。我国2016年，四大一线城市，工业物流仓储用地占比是21.53%到32.11%。
因为工业用地便宜而且供给充足，所以到处建工厂，我国最后成了世界工厂。
我国用商业土地财政收入补贴工业用地，完善基础设施，创造更好的投资环境，吸引更多的投资，带动城市发展。
六 农民工和城中村
打工人在高楼大厦办公，下班进了住宅小区，享受现代生活的便利，但那些盖房子的农民工却处在一个尴尬的局面。
上面提到我国1958年开始有了城市户口和农村户口的区别。这种户籍制度产生了我国城市化过程中的农民工现象。
农民工多了就有了城市人口多于户籍人口的事。2000年，户籍分离人口1.44亿，2012年2.79亿。
2015年按照人口计算，城市化率达到55%，但城市户籍人口36%，也就是说有20%的农业人口生活在城市。
2014年全国农民工2.7亿，外出打工1.7亿，本地打工1亿多。
农民工住不起城市楼房。很多人就住在城中村，类似外国的贫民窟，里面的房子一般独立的二楼或三楼、房子密集、租金便宜。
城中村基础设施不足、治安混乱、人口流动大、犯罪多，是城市治理的难点，也是城市化的痛点。
印象比较深刻的是有一次去南京，在最繁华的新街口附近，走了不远，就进入了一大片平房的城中村，人口密集、房子很矮。
很多城市都在治理城中村，但难度大，也有存在的必要性，不然早就没了。
城中村看起来破坏了城市形象，但实际为低收群体提供租金便宜的房子。如果没有这样的房子，他们就没有地方住。他们发展起来后，会搬到更好的地方，城中村为底层提供了一个落脚机会。
这些农村人生活在城市，却不能享受城市的教育、医疗、社会保障等。增加农民工的社会福利是以后城市发展的重要内容。
未来中国的农民工会越来越少，因为农村少了，农民少了。现在90/00后，工厂都不愿意去，他们会入工地板砖吗？
七 未来城市发展
目前，我国发展有两个大矛盾：城乡矛盾，大城市和小城市矛盾，背后是钱和资源分配的问题。
人们经常说大城市病：城市人口多、交通拥堵、房价高，压力大。
城市人口多少合适，其实没有答案。城市像个松紧带，可以变大也可以变小。很多城市都在规划城市人口，但这样的规划往往是失败的。2005年北京是规划到2020年人口控制在1800万，但2014年北京人口就到了2152万。
城市人口不能靠规划，而是靠城市社会和经济发展决定。穷的叮当响的地方，自然没人去，能发财的地方挤破头。东北留不住人，沿海地带到处是人。
城市化率达到70%左右的时候，会出现逆城市化。人们逃离城市，到郊区或人少的地方。我国目前总体上还在城市化阶段，但在一些城市化率达到70%地方，慢慢会有逆城市化，目前浙江70%、江苏70%、上海80%。
浙江和江苏的特点是整体发展的很好。从杭州到宁波的差距不像一些内地省份，从省城到家里，就是二线到四线五线了，回家就失业。城市发展比较均衡后，大家感觉都差不多，就没必要挤在大城市。
大城市有魅力，但最近几年，随着一些省会城市和二三线发展的挺好，我知道的一些年轻人不来大城市了，或者来了几年后就撤了。在大城市买不起房，生活成本巨大，不如在当地买个房子，安稳工作。就像以前大陆人往香港跑，但现在这种想法弱了很多。
以前政府把发展城市当作生意，忽视城市的本质：人。地皮靠房价拉动，但高房价老百姓负担，土地资本化，本质是人的资本化。城市要发展就要源源不断的人口来买房子，维持城市发展，所以前几年好多城市都在抢人，标准一降再降。
老百姓高价买了房子，但对应的教育、医疗等跟不上，为了一个上学名额抢破头。人们活的很累，反映到社会上，人口出生率越来越低。以后城市发展将会更多考虑人的需求，不是把人当韭菜。
百姓把钱用来还房贷了，没钱买其它东西了，专家就大喊要消费刺激经济。最后还不起负债，家庭破产了，怎么办，专家没有说。
目前城乡差距比较大，城里人比农民有钱。未来要把农村土地和城市土地一样，让农民自己出卖土地，而不是找政府做代理，政府赚个差价。这样可以提高农民收入，实现共同富裕。
又到文章结尾的时候了。
城市有它的魅力，有它的缺点。城市是未来大部分人生活的地方。城市化不仅影响中国经济发展，更改变了中国社会结构，人们思考方法，人际关系，传统文化和风俗。
城市化再造中国。个人如何更好适应城市生活，政府如何提高城市治理能力和水平，是一个永恒问题。