经常都会有很多学员加老师咨询问题，或者分享工作中的烦恼。其中有两位四川的学员让我印象特别深刻。
两位学员是去年报名学习的，刚开始都是建筑行业才财税小白，其中一位学员小彭在2018年2月已经成为该公司的财务负责人了，小白在半年内成功逆袭，这是当老师最为自豪的。
另外一位学员小唐从不正规的建筑小公司跳槽到地产建筑物业一体化的集团公司从事财务工作，也是很大进步。小唐所在集团物业公司经常发生替商户缴纳水电费的情况，过后再向商户收取水电费。由于刚从是物业公司财务，不清楚这类业务是否需要向商户*票开**，收取商户水电费是否需要确认收入。
今天专门讲述物业公司转售水电费问题。
根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）附件1)第三十 七条规定，以委托方名义开具发票代委托方收取的款项，可不计算增值税销售额。如 果物业公司代收水电煤气费，而自来水、电力、煤气公司的发票不是直接开给业主 的，则不符合上述委托代收规定，物业公司应按转售处理，按规定确认收入，申报缴纳增值税。
转售税费如何缴税，发票怎么开，可否差额开具？
《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家 税务总局公告2016年第54号）规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收 取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。物业公司可以全额开具增值税专用发票或普通发票。
差额中外支付的自来水水费”需要获取合法有效的凭证，包括增值税专用发 票、普通发票、省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。实行差额征 收，对外支付的自来水水费即使取得了增值税专用发票也只能扣减销售额，而不能抵 扣进项税额。
计税公式：
应纳增值税=(收取的自来水费一对外支付的自来水费)/(1+3%) X3%
这是为了稳定营改增后物业公司税负水平，防止税负上升，国家税务总局对物业 公司收取自来水水费给予的特殊政策安排。上面公式中的水费金额是按价税合计确定 的，同时3%并非选择项。在适用范围上，对于一般纳税人和小规模纳税人同时适 用，即理解为一般纳税人也只能按简易方法计税。
按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用 时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”等科目，贷记“银行存款”等 科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记 “应交税费——应交增值税（销项税额抵减)”或“应交税费-简易计税”科目（小规模纳税人应借记“应交税费—应交增值税”科目），贷记“主营业务成本”等 科目。
财会〔2016〕22号文件中“允许抵扣的税额”表述不准确，容易和进项抵扣概 念混淆，实际上是“允许扣减的税额”或“允许抵减的税额”的意思。允许扣减的税 额即允许扣除销售额换算成不含税金额，再乘以适用税率或征收率。
[案例]
物业公司收取业主自来水费16 480元，支付自来水公司自来水水费 14420。按国家税务总局公告2016年第54号规定计算应纳增值税：（16 480- 14420)/(1+3%)X3% = 60 (元），按财会〔2016〕22号文件差额征税的账务处理规定，账务处理如下：
收取水费时：
借：银行存款16480
贷：其他业务收入16000
应交税费——简易计税480
支付水费时
借：其他业务成本14420
贷：银行存款 14420
取得自来水公司开具的含税金额为14420元的自来水水费发票。允许扣减的税额：14420/(1+3%)X3%=420 (元）。
借：应交税费——简易计税420
贷：其他业务成本420
当月应纳增值税额：480-420 = 60 (元），按筒易计税的方法进行核算处理。以上的处理是完整地按财会〔2016〕22号文件的规定进行的。物业公司可以全额开具增值税专用发票，即可以开具价税合计为16480元的自来水水费增值税专用发票，税率处填3%。
转售电费实质上与转售水费没有什么大区别，但是不能按照水费进行差额，只要转售价格与国家供电单位的价格一致，税负就一致，不存在增值，增值税税负就一样。
[案例]
北京铁蛋物业公司2018年3月收取业主电费117000元，支付供电公司电费100000元，取得增值税专用发票。
销项税额为：117000/1.17X17% = 17000
进项税额为:100000/1.17X17%=14529.91
增值税应纳税额为：17000-14529.91=2470.09
借：银行存款 117000
贷：其他业务收入 100000
应交税费—应交增值税（销项税额）17000
借：其他业务成本85470.09
应交税费—应交增值税（进项税额）14529.91
贷：银行存款100000
如果物业公司收取煤气、暖气费时，账务处理与电费基本一样。但是税率不一样，煤气、天然气、暖气等税率是11%。如果是平价转售，对于一般纳税人来讲没有税负。