截至到 2021年，伴随着中国改革开放，经济规模总量的上升，以及M2的增长，中国的房地产市场迎来快速发展期，房地产投资者基本都收获满满。尽管中途出现2008-2009年经济危机，让小部分投资人士翻车，绝大多数房产持有者都赶上了房子上涨的红利。
在房住不炒的国策大背景下，伴随着人口红利拐点的到来，以及三年特殊时期对收入的影响，很多人认为未来的中国不缺房子，中国的房地产已经到头，房地产已经不是最好的投资产品。
站在当下的 2023年，投资人该选择投资股票还是选择投资房子？或许从发达国家美国和日本的发展历史中可以寻找到一些规律。
时间节点： 20世纪 60年代——90年代 的日本和美国
阶段特点： 整体处于经济高速增长期
1、城市人口大幅增长，人口红利释放， 城镇化率提升， 住房需求增加 。
2、经济快速增长， 居民收入增加， 哪里有杠杆，哪里就有财富快速增值 。
3、股票和房地产跷跷板作用下，资金涌入房地产 ， 通过高杠杆增厚投资收益。
据日本不动产研究所数据，日本 6大主要城市的商业区地价指数，1955年为100，1965年为1000，1988年为10000。 通过地价指数可见，日本房价的增速。
经济高速增长阶段投资： 买房不买股。
时间节点： 2008年—2021年 的日本和美国
阶段特点： 整体处于经济低速增长期
1、人口增长缓慢，国家鼓励生育，城市化进入尾声 。
2、实业和房地产收益率下滑，资金流入权益市场 。
3、龙头股出现溢价，行业强者恒强，多数股票不涨 。
期间 纳斯达克指数涨幅 11倍，日经225指数涨幅4倍
经济低速增长阶段投资： 买股不买房
从发达国家美国和日本过去经济发展周期可见，在经济高速增长的时期，整体上来说，投资房产收益率大于股票的收益。在经济低速增长阶段，投资股票的收益大于房产的收益。
A
股上证指数
1991-2021
年走势图
从 A股20年的整体点位走势来看，整体呈现小幅度上行趋势，总市值的盘子大幅提升。
中国
2000
年
-2021
年房价走势图
2000年-2021年，中国房地产均价随着人均gdp的增长，基本呈现逐年涨价的形态。
目前来看，中国的房地产价格在 2021年达到顶峰。这两年的房地产价格一路走低。2021年会否成为拐点有待确认。
本文仅从投资角度探讨股票和房地产。房地产自住需求的朋友另当别论。